S'assurer contre la carence et la vacance locative

Une absence de loyers peut se révéler très dommageable et nuire à la rentabilité d'un investissement locatif. En effet, toutes les simulations de rentabilité se fondent toujours sur un remplissage immédiat et pérenne. Pourtant, dans la réalité, il n'est pas rare de constater une absence de locataire. Durant cette période, les charges liées au financement du logement doivent être honorées, et s'assurer minimise les risques.

Définitions

Deux types d'assurances coexistent pour pallier l'absence de locataire. Elle sont proposées le plus souvent en option payante de la garantie loyers impayés. On peut alors se couvrir contre la carence locative ainsi que contre la vacance locative. Mais attention ! Les deux termes ne recouvrent pas les mêmes situations. Mieux vaut donc bien les identifier.

• la carence locative résulte de l'absence d'un premier locataire lors de la location d'un bien pour la première fois.
• la vacance locative est la conséquence de la non-location du bien immobilier entre deux locataires.

Quelques compagnies d'assurances proposent également une garantie concernant le départ prématuré du locataire. Une option qui s'apparente à la vacance. Vous pourrez la faire jouer si votre locataire quitte votre logement sans vous avertir, ni respecter le préavis de départ.

Questions préalables

Toute carence locative doit vous inciter à vous poser quelques questions souvent pleines de bon sens. Le loyer demandé est-il en phase avec le marché et la nature du logement ? Le marché locatif dans lequel il s'inscrit est-il ou non saturé ? Le logement est-il de bonne qualité, etc. Avez-vous fait tout le nécessaire pour faire connaître votre offre ? A défaut de réponses positives vous devrez réajuster le loyer aux conditions locales du marché. N'hésitez pas alors à passer des annonces pour donner de la visibilité à votre bien.

Combien ça coûte ?

Moyennant une surprime sur la garantie loyers impayés, vous serez indemnisé si vous ne trouvez pas de locataire à la première mise en location ou si vous mettez trop longtemps à en retrouver un nouveau entre deux baux. En général, selon les contrats et les compagnies, le coût total de l'assurance varie entre 2,75 et 4 % du loyer annuel, charges comprises.

Si votre location est gérée par un administrateur de biens, vérifiez si ce dernier propose ce type d'assurance. Dans l'affirmative, il bénéficie le plus souvent d'un contrat groupe avec des taux et des garanties généralement plus étendus que les contrats individuels. Il faut alors compter entre 2 et 3 % du loyer annuel charges comprises.

Comment ça marche ?

Si vous supportez l'absence de locataire, avertissez votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception, en mentionnant bien votre numéro de police d'assurance. Il faudra préciser également les dates de mises en location et de ruptures de bail. Attention, quel que soit le risque couvert, il y a toujours une franchise (période durant laquelle vous ne serez pas indemnisé) qui varie de deux à quatre mois selon les contrats. Une fois cette période passée, vous recevrez une indemnité d'une durée variable selon les types de contrats.

La carence locative est souvent couverte à hauteur de 100 % contrairement aux garanties de vacance locative qui ne couvrent que les pertes pécuniaires (de 80 à 100 % des loyers). Quoi qu'il en soit, sachez lire votre contrat en identifiant bien les clauses d'exclusion et les périodes de franchise.