La loi du 6 juillet 1989, qui régit le statut des locations vides louées à titre de résidence principale, encadre le contenu du contrat de location. Elle définit des clauses obligatoires et des clauses illégales.
La loi de 1989 est « d'ordre public » : cela signifie qu'il est parfaitement inutile de rédiger des clauses contraires à la loi qui seraient sans effet. Dans le langage juridique, on dit qu'il s'agit de clauses réputées non écrites.
Clauses obligatoires
L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le contrat doit obligatoirement préciser :
- le nom et la domiciliation du propriétaire (ou de son mandataire) ;
- la date de prise d'effet du contrat et sa durée ;
- la description du logement et de ses annexes (garage, jardin, cave...) ;
- la destination du logement, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel ;
- l'énumération des parties communes en cas de copropriété (ascenseur, local à bicyclettes ou à voitures d'enfants, aires de jeux, parkings collectifs, piscine, espaces verts...) ;
- le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision ;
- le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu.
- la surface habitable du logement.
S'il manque l'un de ces éléments, chaque partie peut exiger à tout moment l'établissement d'un nouveau bail conforme à la loi.
Clauses habituelles
Outre les clauses obligatoires, il est d'usage que le contrat précise également :
- le montant des charges locatives et leurs modalités de paiement et de réajustement ;
- les délais de préavis et les conditions de résiliation du bail par le locataire ou le bailleur ;
- Les obligations du bailleur et celles du locataire résultant de la loi, comme celle de souscrire un contrat d'entretien annuel si le logement est équipé d'une chaudière individuelle.
Clauses illégales
L'article 4 définit une série de clauses inapplicables, même si le locataire a donné son consentement. Il est ainsi interdit :
- d'imposer au locataire comme compagnie d'assurance celle choisie par le bailleur ;
- de prévoir un droit de visite des lieux de plus de deux heures par jour les jours ouvrables dans le but de vendre ou de relouer le bien ;
- de prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à trois ou six ans minimum ;
- d'interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou d'exonérer le bailleur de toute responsabilité ;
- d'interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
- d'imposer au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, d'un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer hors charges ;
- de faire supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance, ainsi que les frais de procédure ;
- d'empêcher le locataire d'héberger d'autres personnes dans les lieux loués ;
- d'imposer au locataire le prélèvement automatique du loyer sur son compte en banque comme seul mode de paiement ;
- d'autoriser le bailleur à diminuer ou à supprimer des prestations prévues au contrat sans contrepartie équivalente.
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Clauses abusives
La commission des clauses abusives a également émis une recommandation contenant une série de clauses créant un déséquilibre entre le propriétaire et le locataire. Celle liste n'a pas de valeur juridique, mais un juge sera probablement enclin à reconnaître comme abusive une clause qui y est mentionnée.
Consultez la recommandation n°00-01 de la commission des clauses abusives
V. Samsel & M. Gallois © pap.fr
- 28 août 2011
