L'assurance loyers impayés

Pour vous protéger des impayés de loyer, optez pour une assurance spécialement conçue pour cela ! Souscrite auprès de n'importe quelle compagnie d'assurance ou dans votre banque, elle ne prend en charge que les locataires réputés solvables et présentant peu de risques.

Pour que l'assurance fonctionne, le locataire doit tout d'abord satisfaire à des conditions précises de ressources. Ensuite, il doit fournir des pièces justificatives (bulletins de paie, avis d'imposition, etc.) et remplir une fiche de renseignements. C'est ce que les compagnies appellent l'agrément.

Conditions demandées

On estime en général qu'un locataire est solvable lorsque ses revenus nets sont au moins 2,7 fois supérieurs au montant du loyer (ou au moins de trois fois supérieurs selon la situation). Il devra également posséder un contrat de travail à durée indéterminée. Dans ce cas, la caution solidaire n'est pas obligatoire.

En revanche si le locataire est en CDI mais que son revenu net global est compris entre deux et trois fois le montant du loyer annuel, s'il est en CDD ou se trouve en période d'essai ou est étudiant, il devra fournir une caution solidaire d'un tiers. S'il ne rentre pas dans les critères de l'assurance, dans ce cas, la Garantie des risques locatifs pourra le garantir (voir GRL).

Les tarifs sont variables d'une compagnie à l'autre. Le plus souvent les tarifs constatés varient de 3 à 4 % du montant annuel des loyers et charges.

Quatre garanties principales

L'assurance loyers impayés couvre :

• les loyers impayés, elle prendra en charge les loyers, les charges et taxes dus, les indemnités d'occupation, en cas de défaillance du locataire, quel que soit le motif du non-paiement. Certains contrats prévoient quelques mois de franchise (non indemnisés).
• les détériorations et dégradations constatées au départ du locataire seront prises en charge si elles sont non couvertes par le dépôt de garantie. Cette possibilité peut être proposée en option dans certains contrats.
• le départ prématuré du locataire, c'est-à-dire l'indemnisation du bailleur jusqu'à récupération des locaux en cas de décès ou de départ prématuré du locataire.
• les frais de contentieux pour recouvrer le montant des loyers impayés ou pour obtenir le remboursement des détériorations immobilières.

D'autres garanties sont bien souvent proposées, dans le contrat de base ou sur option : étude et vérification des documents fournis par le locataire, assurance propriétaire non-occupant, etc.

Obligations du bailleur

Pour que le contrat d'assurance prenne en charge la défaillance d'un locataire, vous devrez vous acquitter d'un certain nombre d'obligations. Le contrat de bail devra d'abord être conforme à la législation en vigueur et vous aurez demandé et obtenu toutes les garanties sur la solvabilité du locataire. Le contrat de bail devra contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Vous devrez naturellement veiller au règlement régulier des loyers et charges et agir dès la survenue d'impayés. Attention, au moment de prendre en charge un litige, la compagnie d'assurances vérifiera si ces conditions ont été remplies. A défaut, elle n'hésitera pas à refuser ou à diminuer son indemnisation en cas de non-respect de ces clauses !

Comment ça marche ?

Pendant la durée du contrat, vous devrez, en cas d'impayés, adresser au locataire, dans des délais prévus au contrat, un courrier de relance puis une mise en demeure de payer. Si la dette n'est pas entièrement recouvrée, vous devrez transmettre à l'assureur, dans le délai imparti contractuellement, une déclaration de sinistre accompagnée des pièces justificatives. Les indemnités sont généralement versées dès le troisième mois suivant celui du premier terme impayé. La garantie est rétroactive et prend en compte les impayés dès le premier mois. Naturellement vous devrez informer l'assureur des éventuels règlements effectués par le locataire postérieurement à la déclaration de sinistre.