Le départ du locataire

L'état des lieux de sortie

L'état des lieux de sortie est la description écrite de l'état du logement au départ du locataire. Il est établi contradictoirement entre particuliers (le propriétaire et le locataire) et par exception par huissier (par exemple si le locataire refuse son établissement).

Le propriétaire a tout intérêt à ce qu'il soit réalisé puisque c'est ce document et aucun autre qui lui permet d'imputer des sommes sur le dépôt de garantie en cas de dégradations.

A l'inverse, en l'absence d'état des lieux, le locataire est réputé avoir restitué les lieux en bon état : aucune déduction sur le dépôt de garantie ne pourra être opérée même s'il existe bel et bien des dégradations.

La restitution du dépôt de garantie

Dans les deux mois de la remise des clés (ce délai imposé en location vide est le plus souvent repris dans les contrats de location meublée), le propriétaire doit restituer au locataire le montant équivalent au dépôt de garantie versé à la signature du contrat.

Toutefois, le montant du dépôt de garantie peut être diminué des sommes restant dues au propriétaire. Il peut s'agir :

• d'impayés si le locataire n'a pas, par exemple, payé le ou les derniers mois de loyers ou s'il a refusé de payer une régularisation de charges ;
• des sommes correspondant aux travaux de réparation ou de remplacement rendus nécessaires par des dégradations imputables au locataire.

Concernant les dégradations, le propriétaire qui souhaite retenir une somme sur le dépôt de garantie doit :

• toujours justifier la retenue par un devis ou, idéalement, par une facture (en cas de contestation, le juge peut ne pas prendre en considération la production d'un simple devis) ;
• toujours prendre en compte l'usure normale du temps (la vétusté) et appliquer un abattement sur le montant de la facture : il ne s'agit donc pas de facturer intégralement au locataire la remise à neuf du logement !

Cette prise en compte de l'usure normale du temps est malaisée car il n'existe pas de grille de vétusté officielle. Toutefois, à titre indicatif, le juge estime :

• la durée de vie des peintures et tapisseries à environ dix ans ;
• la durée de vie des moquettes à environ sept ans ;
• la durée de vie des éléments d'équipement (plaques chauffantes par exemple) à environ cinq ans.

Enfin, au-delà du délai de deux mois, le propriétaire peut encore valablement conserver une petite partie du dépôt de garantie (jusqu'à 25 % de celui-ci) et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, qu'après la régularisation annuelle des charges. C'est le cas lorsque le propriétaire ne peut procéder immédiatement à la régularisation des charges (cette impossibilité s'explique logiquement par le principe d'annualité des comptes en copropriété).

Cette possibilité n'existe que si le contrat de bail prévoit des charges réelles (obligatoires en location vide, optionnelles en location meublée). En revanche, si le contrat prévoit des charges forfaitaires, cette retenue au-delà des deux mois est impossible.