Impayés de charges : une bombe à retardement pour votre copropriété

En cas d’impayé : quelles procédures de recouvrement ?

1️⃣ Mise en demeure : première étape obligatoire

Dès le premier impayé, le syndic doit envoyer une mise en demeure au copropriétaire, par lettre recommandée ou acte d’un commissaire de justice.

• Le copropriétaire dispose de 30 jours pour régler la somme due.
• Passé ce délai, les charges à venir peuvent être exigées en plus de celles déjà échues.
• Les frais de mise en demeure sont à sa charge.
• Des intérêts de retard s’ajoutent, au taux légal.
• Il peut aussi être condamné à des dommages et intérêts pour préjudice causé au syndicat.

👉 Si le copropriétaire ne règle pas un seul appel de charges dans les 30 jours suivant la mise en demeure, les charges antérieures ainsi que les appels provisionnels à venir peuvent être exigés.

2️⃣ Relances et règlement à l’amiable

👉 Lettre de rappel

Si l’impayé persiste, le syndic peut envoyer une lettre de rappel rappelant la date de paiement échue, les risques de poursuites, et les frais qui s’y attachent (également à la charge du copropriétaire).

👉 Tentative de règlement amiable

Avant toute saisine du juge, un recours amiable est obligatoire pour les dettes inférieures ou égales à 5 000 €. Le syndic peut solliciter :

• Un conciliateur de justice (gratuit) ;
• Un médiateur (démarche payante) ;
• Une procédure participative avec avocat (démarche payante).

3️⃣ Action en justice : saisir le tribunal judiciaire

Si aucune solution n’a été trouvée après 30 jours, le syndic peut engager une procédure judiciaire devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Il peut :

• Utiliser une procédure classique (assignation au fond) ;
• Ou une procédure accélérée (référé) pour obtenir rapidement une décision.

👉 Le juge vérifie si les charges réclamées sont certaines, liquides et exigibles. Si ces conditions sont remplies, les sommes suivantes deviennent immédiatement exigibles :

• Impayé de charges au titre du budget prévisionnel ;
• Impayé de charges pour des travaux non compris dans le budget prévisionnel ;
• Cotisations du fonds de travaux ;
• Toutes sommes restant dues pour les exercices précédents après approbation des comptes par l'Assemblée générale.

⚠️ Prescription des charges impayées : un délai de 5 ans

Le syndicat des copropriétaires a 5 ans pour réclamer les charges impayées. Ce délai de prescription passé, le syndic ne peut plus légalement exiger le paiement, même si les sommes sont justifiées. Ce délai s’applique à l’ensemble des créances du syndicat, qu’il s’agisse :

• Des charges courantes prévues dans le budget prévisionnel (entretien, gestion…),
• Des travaux votés en assemblée générale,
• Des cotisations au fonds de travaux,
• Ou encore des dépenses exceptionnelles approuvées après coup.

🕒 Point de départ du délai : il commence au jour où la dette devient exigible, c’est-à-dire généralement à la date fixée pour le paiement des appels de charges. Par exemple : Si un appel de charges devait être réglé le 1er avril 2021, le syndicat pourra en demander le paiement jusqu’au 1er avril 2026. Passée cette date, la demande serait irrecevable, même en justice.

Le syndic doit être très attentif aux paiements !

Il dispose de 5 ans pour agir. Ce délai peut être interrompu de deux façons :

• Une action en justice (assignation, injonction de payer, etc.) ;
• Une reconnaissance de dette par le copropriétaire, même partielle

👉 Dans ces cas, un nouveau délai de 5 ans commence. Cette vigilance est cruciale pour la bonne gestion financière de la copropriété.

Quels moyens de pression et quelles garanties a le syndic ?

👉 Saisies conservatoires

Le syndic, avec l’autorisation du juge, peut faire saisir les biens ou rediriger les loyers du locataire vers la copropriété.

👉 Hypothèque légale

Toute créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre d'un copropriétaire défaillant est garantie par une hypothèque légale, permettant de saisir et vendre le lot de copropriété. Le syndic peut, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires :

• Faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat ;
• En accepter la mainlevée ;
• Demander son annulation en cas d'extinction de la dette.

En cas de vente : le sort des charges impayées

En cas de vente du lot par le copropriétaire défaillant, le syndicat bénéficie d'une hypothèque légale spéciale. Le syndic forme alors une opposition à la vente, permettant d'obtenir le paiement des sommes dues sur le prix de vente.

👉 Avant la signature chez le notaire, le vendeur doit présenter un certificat de non-dette du syndic. À défaut :

• Le notaire informe le syndic dans les 15 jours suivant la vente ;
• Le syndic peut faire opposition au paiement du prix au vendeur ;
• Les sommes dues sont bloquées et reversées au syndic, sauf litige.

Le privilège immobilier du syndic

Qui paie les charges de copropriété ?

Selon les situations (location, vente, succession…), la question du responsable du paiement peut varier.

• Lot vide ou en vente : le copropriétaire reste redevable jusqu’au transfert officiel de propriété ;
• Lot loué : le propriétaire paie (il peut récupérer les charges récupérables) ;
• Couple marié ou pacsé : le syndic peut s’adresser à l’un ou l’autre ;
• Expropriation : à partir de la notification officielle, c’est l’État ou la collectivité qui prend le relais ;
• Succession : l’héritier accepte ? Il paie dans la limite des biens reçus. Il renonce ? Il n’est pas redevable ;
• Démembrement : l’usufruitier paie les charges d’usage, le nu-propriétaire celles d’investissement (sauf clause contraire) ;
• Indivision : tous les coïndivisaires doivent être mis en demeure.

En conclusion

Les charges de copropriété sont essentielles au bon fonctionnement de l’immeuble. Leur répartition répond à des principes bien définis, mais souvent mal compris. Il est crucial de consulter son règlement de copropriété pour bien comprendre les quotes-parts, et de rester vigilant sur les échéances pour éviter les procédures de recouvrement, qui peuvent être lourdes et coûteuses.