Où investir pour moins de 100.000 € ?

Investir dans l'immobilier pour moins de 100.000 €, c'est possible ! Partout en France, vous trouverez des biens d'une valeur inférieure où égale à cette somme, tant dans l'ancien que dans le neuf ou en vous tournant vers d'autres types de placement locatifs comme les parkings ou les murs de boutique.

La surface variera du simple au triple voire au quadruple, sachant que plus l'adresse est chère et demandée, plus le bien sera petit. Notez également que ces mêmes petites surfaces sont plutôt rares et que, le plus souvent, l'offre locative est inférieure à la demande, une tendance très sensible dans la zone urbanisée de l'Ile-de-France et dans le centre des grandes métropoles.

Attention aux grands logements lorsqu'ils valent 100.000 € ou moins. Si leur prix est modique, c'est le plus souvent parce qu'ils sont situés dans des secteurs isolés où sur des adresses très peu cotées, avec à la clé une demande locative ténue voire inexistante. D'autres biens peuvent présenter un prix très attractif lorsqu'ils nécessitent une rénovation complète.

Le tour de France des biens à 100.000 €

Une chambre à Paris, un studio dans le centre de Lyon, un deux pièces à Toulouse, une maison en secteur rural : le choix est large pour les investisseurs disposant d'un budget maximal de 100.000 €.

En Ile-de-France

• Paris. Pour 100.000 €, vous aurez du mal à dénicher un bien immobilier de plus d'une douzaine de mètres carrés. Vous miserez sur les chambres de bonne ou les studettes, sachant que les arrondissements de l'Est parisien, moins chers que les autres, vous permettront d'acheter un petit peu plus grand.
• La petite couronne. Dans les Hauts-de-Seine ou le Val-de-Marne, les logements d'une valeur inférieure à 100.000 € sont le plus souvent des chambres de bonne, des studettes voire des studios, même s'il est possible de trouver de petits deux pièces. En Seine-Saint-Denis, le département le moins cher de la petite couronne, les studios d'une vingtaine de mètres carrés, dans des immeubles de bonne qualité correctement placés, s'échangent à partir de 80.000 €. Il est possible de trouver des biens plus grands, témoin ce trois pièces de 56 mètres carrés situé à Clichy-sous-Bois : il est mis en vente à 80.000 €.
• La grande couronne. Le choix est un peu plus large puisque les fameux 100.000 € vous permettent d'accéder, selon les adresses, des biens de 20 à 35 mètres carrés. Au Mée-sur-Seine, un T1 de 34 mètres carrés est proposé à 98.000 €. L'Essonne, les Yvelines et le Val-d'Oise sont un peu plus chers. Là encore, les investisseurs s'orienteront vers les studios et les F1.

En régions

• Les grandes métropoles régionales. D'une manière très générale, 100.000 € vous permettent d'acheter de 20 à 40 mètres carrés. A Lyon, vous vous offrirez un studio d'une vingtaine de mètres carrés, un prix qui s'explique par une grande pénurie de petites surfaces. Toulouse est bien plus accessible puisque vous y trouverez des studios de 60.000 à 80.000 € en centre-ville, ou encore des deux pièces de 40 à 50 mètres carrés pour 100.000 € en proche périphérie. Bordeaux vous donne accès à des studios de 25 à 30 mètres carrés. Si l'adresse est bien desservie, vous pouvez vous orienter vers les communes de périphérie pour acheter plus grand. A Orvault, aux portes de Nantes, un trois pièces de 60 mètres carrés est proposé à 90.000 €.
• Les villes moyennes. Elles élargissent considérablement vos possibilités. A Tours, par exemple, vous aurez le choix entre un T1 de 39 mètres carrés (75.900 €), un deux pièces de 45 mètres carrés (92.000 €) et même, dans le quartier Montjoyeux, un T5 de 82 mètres carrés (98.000 €). Au Mans, deux et trois pièces valent souvent moins que notre montant plafond d'investissement. Idem à Troyes, Besançon, Brest et dans quantité d'autres villes moyennes. Dans ces dernières et plus encore dans leur proche périphérie, ces 100.000 € vous permettront d'investir dans une maison de 70 à 90 mètres carrés. Mais là encore, veillez à la qualité de l'emplacement.
• Les secteurs ruraux ou semi-ruraux. Les 100.000 € vous permettent d'acheter des appartements ou des maisons dont la surface dépasse souvent les cent mètres carrés. Mais dans la perspective d'un investissement locatif, misez plutôt sur les centres-bourg. Avec la proximité des commerces, des écoles et des transports, vous minorerez le risque locatif.

Investir pour 100.000 € : les placements immobiliers alternatifs

Au-delà des biens immobiliers classiques, d'autres possibilités s'offrent aux investisseurs à petit budget, comme les logements occupés ou à rénover, les places de parking, les murs de boutique sans oublier l'investissement locatif dans le neuf.

Investir dans un logement occupé

Lorsque le logement est vendu avec un locataire en place, son prix est sujet à une décote. Cette dernière est très variable selon la taille, l'état du logement et plus encore l'état du marché immobilier. Elle peut dépasser les 20 % si l'offre est supérieure à la demande mais elle peut être nulle sur les secteurs tendus. Elle dépend également de la durée du bail restant à courir, du montant du loyer et de l'âge du locataire, sachant qu'il n'existe pas de règle de calcul officielle. Quoi qu'il en soit, investir dans un bien occupé vous permet un peu plus facilement d'investir pour moins de 100.000 €. Pour en savoir plus : Vendre un logement occupé

Investir dans un logement avec travaux

C'est une bonne solution. Vous devrez prévoir le budget nécessaire à la remise en état du bien, d'où une enveloppe globale qui a de fortes chances de dépasser les 100.000 €. Mais le montant des travaux est déductible des loyers en location vide, du revenu global ou des recettes locatives selon que vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Pour en savoir plus : Investir dans un bien à rénover pour le louer

Investir dans un parking

Ce type de bien est le plus accessible : en Ile-de-France, les prix varient de 15.000 à 50.000 € et de 6.000 à 15.000 € en province (fourchettes moyennes). Avec les loyers qui oscillent de 45 à 500 € par mois, la rentabilité oscille entre 6 et 8 %. Autre atout : l'entretien est très limité. En revanche, les droits de mutation sont élevés. Pour en savoir plus : Investir dans un garage / parking

Investir dans le neuf

Les logements neufs sont en moyenne plus chers de 20 à 30 % que l'immobilier ancien. Mais il reste possible d'investir pour un prix maximum de 100.000 €. L'Ile-de-France est hors de portée pour les investisseurs à petit budget, à de rares exceptions près rencontrées en grande couronne. En régions, vous miserez sur la périphérie des grandes agglomérations et sur les villes moyennes, sachant que l'offre est très rare. Attention au choix de l'adresse et notamment à la proximité des transports, mais aussi à l'existence d'une demande locative sur le marché que vous avez choisi. Pour en savoir plus : Investir dans le neuf

Investir dans des murs de boutique

Méconnu, ce placement immobilier rapporte davantage que le logement et offre une meilleure sécurité avec notamment moins de risques d'impayés de loyers. L'offre de locaux commerciaux à moins de 100.000 € est aujourd'hui plus importante, sans pour autant être pléthorique. Par ailleurs, veillez au potentiel commercial des lieux (quartier commerçant, desserte, etc.). Pour en savoir plus : Investir dans un local commercial