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Investir en centre-villeUne demande locative soutenue que l'offre peine à satisfaire, de belles perspectives de plus-values, beaucoup de sécurité : c'est le tiercé gagnant des investissements immobiliers locatifs en centre-ville. Le centre-ville, c'est le terrain de chasse favori des particuliers qui réalisent un investissement locatif. D'abord parce que ces adresses séduisent les locataires. Elles offrent la proximité des commerces, des services, des équipements collectifs, des infrastructures culturelles et de loisirs, bref, de tout ce qui est indispensable à la vie quotidienne. Côté transports, habiter en coeur de ville permet souvent de s'épargner les interminables trajets domicile-travail et de profiter des réseaux de bus, de tramway ou de métro. Résultat : la demande locative est soutenue et les logements se louent plus facilement et plus rapidement qu'en périphérie. Si les investisseurs plébiscitent les centres-ville, c'est aussi parce qu'ils affichent une grande sécurité sur le plan patrimonial. Sur ces marchés, l'offre de logements, qu'ils soient destinés à la location ou à la résidence principale, reste inférieure à la demande. Ces adresses sont déjà bâties, les terrains constructibles sont aussi rares que chers et le parc immobilier se renouvelle peu, la grande majorité des nouvelles constructions élisant domicile en périphérie. Du coup, les logements de centre-ville ont toutes les chances de prendre de la valeur - d'où de belles perspectives de plus-values - et résistent mieux en cas de retournement du marché immobilier. Autre atout : les propriétaires-bailleurs ne sont guère confrontés à la concurrence des nombreux programmes neufs destinés aux investisseurs en défiscalisation Scellier. De nombreux coeurs de ville font actuellement peau neuve. Au programme : rénovation des constructions existantes, implantation d'équipements collectifs, de services, d'espaces verts. Une politique soutenue par l'Etat, qui vient de lancer une grande opération de réhabilitation des centres-ville dégradés. Au bout du compte, les adresses concernées retrouvent tout leur lustre et offrent de belles opportunités aux investisseurs dans l'immobilier locatif. Les prix de l'immobilier et les loyers en centre-villeAvec une offre de logements inférieure à la demande, les logements situés en coeur de ville sont dans leur très grande majorité plus chers que ceux de la périphérie, quelques quartiers excentrés et particulièrement résidentiels échappant à cette règle. Les loyers sont logés à même enseigne, comme le montrent les moyennes suivantes données à titre purement indicatif (sources : Foncier Expertise et base de données PAP).
Souvent, la rentabilité locative brut des biens de coeur de ville est inférieure à celle des logements situées en périphérie. Ce qui est compensé par des risques inférieurs, notamment en termes de remplissage locatif et de valorisation du logement. En savoir plus sur la rentabilité des investissements locatifs. Studio, deux pièces, T4 ou maison... Quel logement choisir ?En coeur de ville, les investisseurs privilégient fréquemment les petites et les moyennes surfaces, comme les studios et les deux pièces. Ce type de logement est recherché par des locataires qui apprécient les avantages des adresses centrales comme les jeunes couples, les étudiants, les cadres mutés. C'est notamment le cas dans les villes universitaires et des grandes agglomérations (par exemple Rennes, Lille, Aix-en-Provence ou encore de la plupart des communes de la région parisienne). Outre cette demande locative importante, ce type de bien présente d'autres avantages : le ticket d'entrée est moins élevé et la revente plus facile. Faut-il pour autant négliger les autres surfaces ? A priori non, à condition bien sûr d'en avoir les moyens financiers. Les grands appartements ou les maisons de ville sont recherchés par des familles qui, souvent, ne trouvent pas chaussure à leur pied, l'offre locative pour ce type de bien étant particulièrement faible. En optant pour ces logements, les investisseurs sécurisent la location : les locataires restant plus longtemps dans les lieux, ils les entretiennent mieux et les risques d'impayés de loyers sont moins importants Pour en savoir plus : Investir dans une maison ). Côté patrimoine, le prix de ces logements est moins sujet à variation, ce qui sécurise le capital. Investissement locatif en centre-ville : quelle fiscalité ?Pour ce qui concerne le choix de votre régime fiscal, retenez que la location meublée est plus attractive fiscalement mais qu'elle entraîne davantage d'incertitudes quant à la stabilité des locataires, les baux étant conclus pour une durée d'un an renouvelable (neuf mois pour les étudiants). Notez également que le logement doit être vraiment meublé, une table, des chaises et un lit ne suffisant pas, ce qui induit des coûts supplémentaires. En savoir plus sur les meubles pour la location meublée. En location vide, les locataires restent plus longtemps dans les lieux (les contrats de location durent trois ans) et la loi leur apporte beaucoup de protection, ce qui au bout du compte sécurise la location. La fiscalité (régime des revenus fonciers) est moins intéressante. Bref, à vous de comparer pour choisir la formule qui correspond à vos attentes, en sachant que souvent, les studios et les petits deux pièces sont loués meublés, les autres types de logements étant loués sous le régime des locations vides, même si ce n'est pas une règle générale. En savoir plus sur les locations vides et les locations meublées. Réduire vos impôtsRéaliser un investissement locatif en centre-ville élargit vos choix en matière de défiscalisation. Si vous choisissez un logement nécessitant des travaux, vous pourrez les déduire de vos loyers en location vide. Si vous optez pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ces mêmes travaux encore déduits de vos recettes locatives à condition d'opter pour le régime réel. Avec le loueur en meublé professionnel, le montant des travaux est déduit de vos revenus globaux. En savoir plus sur la la fiscalité immobilière. Si vous optez pour le neuf, vous bénéficierez de l'avantage fiscal Scellier, qui vous permet de déduire de vos impôts 25 % du prix du logement sur neuf ans. En savoir plus sur les investissements dans le neuf. Mais souvenez-vous que les programmes neufs sont peu nombreux en centre-ville et que leur prix est en général plus élevé de 20 à 30 % par rapport aux appartements anciens. Vous pouvez faire du Scellier dans l'ancien, à condition que le logement fasse l'objet d'une rénovation lourde aboutissant dans les faits à la création d'un logement neuf ( Pour en savoir plus : La fiscalité immobilière ). Les plus fortunés pourront opter pour les régimes Malraux ou Monuments historiques, les coeurs de ville abritant le plus d'immeubles classés. Pour en profiter, il faut restaurer les bâtiments. Avec le Malraux, vous bénéficiez d'une réduction d'impôts égale, selon les cas, à 30 ou 40 % des dépenses engagées, dans la limite d'un plafond de 100.000 €. La réduction peut donc atteindre 30.000 ou 40.000 € maximum par an. Entre autres conditions, le ou les biens doivent être loués neuf ans minimum. Avec le régime Monuments historiques, lorsque vous donnez le ou les logements en location, vous pouvez imputer les déficits fonciers en totalité sur vos revenus. Ces derniers baissant, vous payez automatiquement moins d'impôts. Vous devez conserver le bien durant quinze ans minimum ( Pour en savoir plus : Les revenus fonciers ).
P. Chevillard © pap.fr
- 29 août 2010
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