PAP - de Particulier à Particulier

Investir à Paris : un placement sans risques ?

Forte demande locative, location facile, valorisation du bien et plus-values sur le long terme : investir à Paris permet de sécuriser le patrimoine immobilier. Même si la rentabilité reste modeste.

Les particuliers qui investissent dans l'immobilier parisien n'ont guère de chances de se tromper. Avec une demande locative très nettement supérieure à l'offre, ils n'ont aucun mal à louer leur bien. Les loyers étant élevés, ils conservent une rentabilité locative correcte malgré un mètre carré parfois astronomique. Autre atout : le marché de la transaction est lui aussi sous-offreur. Ce qui offre une grande sécurité patrimoniale. Au pis, le logement est quasiment assuré de voir sa valeur se maintenir sur le long terme. Mais, très probablement, les plus-values seront au rendez-vous.

Tout se loue malgré des loyers chers

Des dizaines de candidats locataires qui, dossier à la main, patientent dans l'escalier dans l'espoir de signer leur bail : la scène ne surprend plus personne. Et pour cause : à Paris, la demande locative est très forte et l'offre nettement insuffisante. Un déséquilibre qui profite aux investisseurs. Ces derniers n'ont en effet aucun mal à trouver un locataire. « Il n'y a pratiquement pas de risque de vacance », souligne une étude de Foncier Expertise (groupe Crédit foncier).

A Paris comme ailleurs, la sécurisation d'un investissement locatif passe toujours par une sélection rigoureuse du locataire pour éviter les impayés de loyers.

Avec une offre locative inférieure à la demande, les loyers sont élevés. Le mètre carré moyen atteint 22,4 €/m² début 2011 selon l'observatoire Clameur, en hausse de 2,3 % sur un an. D'après l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap), le loyer mensuel moyen hors charges passe de 19,7 €/m² à 20,1 €/m² entre le début et la fin de 2010 (derniers chiffres publiés).

Paris étant constitué de micromarchés, les loyers vont du simple au double en fonction des quartiers. Selon notre base de données, le IVe varie de 24 à 43 €/m², le VIIIe de 22 à 47 €, le Xe de 18 à 38 €/m², le XVe de 20 à 41 €/m², le XXe de 16 à 33 €/m². A l'intérieur d'un arrondissement, les loyers peuvent faire le grand écart. Dans le XVIIIe, La Chapelle, au nord de l'arrondissement, tourne autour de 15 à 20 €/m², tandis que les Grandes Carrières (Montmartre) pourront afficher un bon 36 €/m², voire davantage si l'emplacement et la qualité du bien le justifient. Pour en savoir plus, voir notre service évaluation.

Si à Paris tout se loue à bon prix, encore faut-il ne pas être trop gourmand, au risque de dissuader les candidats locataires. Ainsi, un loyer en phase avec le marché sécurisera davantage l'investissement..

Rentabilité locative : un signe de sagesse

En moyenne, la rentabilité locative parisienne varie de 2 à 4 % bruts. Pour certains biens, comme les grandes surfaces dans les arrondissements les plus résidentiels, elle peut même descendre plus bas. La conséquence de prix souvent astronomiques, même si les loyers sont élevés dans la capitale. Ces exemples vous permettront de vous faire une idée.

  • Un studio dans le IVe. 25 m² pour 320.000 €. Loyer mensuel hors charges : 1.000 €. Rendement locatif brut : 3,75 %.
  • Un deux pièces dans le Xe arrondissement. 40 m² pour 380.000 €. Loyer mensuel hors charges : 1.200 €. Rendement locatif brut : 3,69 %.
  • Un trois pièces dans le XIXe. 60 m² pour 420.000 €. Loyer mensuel hors charges : 1.400 €. Rendement locatif brut : 4 %.
  • Un quatre pièces dans le XVe. 80 m² pour 820.000 €. Loyer mensuel hors charges : 2.000 €. Rendement locatif brut : 2,92 %.
  • Un cinq pièces dans le XVIe. 120 m² pour 1,4 million d'euros. Loyer mensuel hors charges : 3 800 €. Rendement locatif brut : 2,70 %.

Ces exemples, fournis à titre purement indicatif, illustrent quelques tendances immuables de l'immobilier locatif : plus le quartier est recherché donc cher, moins le rendement est élevé. Et inversement. La rentabilité rémunérant le risque, les chiffres montrent qu'investir à Paris revient à miser sur la sécurisation du patrimoine.

Un patrimoine sécurisé et des plus-values

Si la rentabilité locative parisienne reste assez basse, il ne faut pas oublier l'autre critère de l'investissement immobilier : la valorisation du bien. Or elle est quasiment assurée dans une capitale aux prix pyramidaux, qui en plus ont de très fortes chances de continuer à grimper sur le long terme.

Selon un communiqué de la Chambre des notaires de Paris du 28 juillet 2011, le mètre carré moyen atteint 8.020 € à fin mai, en hausse de... 22,7 % sur un an !

Pourquoi ces prix élevés ? Tout simplement parce que le marché de la transaction, à l'instar du locatif, est lui aussi sous-offreur. Résidence principale, investissement locatif, clientèle française ou étrangère, la capitale est très demandée. Mais elle manque de logements.

Pis : le parc n'a guère de chance de se développer, la faute à un marché du neuf anecdotique (658 ventes en 2010 selon l'Agence départementale d'information sur le logement de Paris contre 35.180 dans l'ancien d'après la Chambre des notaires).

Soutenus par une vraie rareté, les prix vont très probablement continuer leur ascension. Même si le marché obéit à des cycles, même si le risque zéro n'existe pas, cette tendance lourde assure au minimum le maintien de la valeur du patrimoine sur le long terme. Quelques mois ont suffit pour effacer la timide correction enregistrée entre la fin 2008 et le début de 2009. Même la terrible crise du début des années 90 a été digérée. Témoin les chiffres des notaires parisiens. Le mètre carré moyen est à 3.560 € au premier trimestre 1991. Il chute à 2.260 € au premier trimestre 1998. Il revient à 3.520 € au troisième trimestre 2002. Et la mise est doublée au troisième trimestre 2010, date à laquelle le mètre carré passe la barre des 7.000 €. Sauf catastrophe majeure, ceux qui investissent à Paris peuvent espérer de belles plus-values. Une remarque qui vaut également pour les acheteurs de résidences principales.

Si le marché parisien offre une grande sécurité, les investisseurs ne doivent pas se lancer tête baissée. Une visite du quartier s'impose avant d'acheter, pour vérifier ses équipements, sa desserte, la qualité de son cadre de vie, etc. Autre point à surveiller : les projets d'aménagement et d'urbanisme, qui souvent redonnent du lustre à une adresse. Enfin, la qualité de la résidence comme celle du logement doivent être passée au crible.

Publié par © pap.fr -

En savoir plus

  • Investir pour loger ses enfants . Un placement dans la pierre permet de bâtir un patrimoine tout en aidant ses proches à se loger.
  • Investir dans un garage / parking . Garage, box, stationnement... Investir dans une place de parking est un placement attractif, même s'il est un peu moins rentable aujourd'hui qu'il y...
  • Gérer votre location . Loyers, quittances, états des lieux, sélection du locataire et formules clés en main proposées par les promoteurs.

Nos calculettes

Calculez votre mensualité, le montant maximal de votre emprunt, vos frais de notaire, votre impôt sur les plus-values immobilières...
Toutes les calculettes

Indices & chiffres

Evolution des prix du marché, baromètre du crédit, indices INSEE.
Tous nos indices et chiffres