Immobilier
de particulier à particulier

Condition suspensive

La clause suspensive est présente dans les contrats qui précèdent la vente (promesse de vente, compromis de vente, contrat de construction). Les conditions suspensives ont pour effet de suspendre les effets de l'avant-contrat jusqu'à l'arrivée d'un terme futur et incertain. Si ce dernier ne se réalise pas dans le délai convenu, la promesse devient nulle et les parties sont libérées de leurs obligations.

Condition suspensive d'obtention de crédit

La condition suspensive la plus fréquemment utilisée est celle relative à l'obtention d'un crédit. Les particuliers qui ont recours à un crédit en bénéficient automatiquement : la condition suspensive d’obtention de prêt est d’ordre public.

La condition est possible lorsque l’achat porte sur un logement, un local à usage mixte ou un terrain destiné à la construction d’immeubles d’habitation ou mixtes. Pour d’autres types d’achat, la protection doit être prévue dans le contrat pour s’appliquer.

D'ordre public ou conventionnelle, la vente est conclue sous la condition suspensive que l'acquéreur obtienne un crédit. Si la banque refuse le crédit, le contrat de vente ou de construction est annulé. Les parties sont alors libérées de leurs obligations.

La clause sur la condition suspensive d'obtention figurant dans le compromis de vente doit mentionner le ou les prêts et leurs conditions : montant, durée, taux maximal du prêt, etc.

A noter : pour faire valoir un refus de prêt et bénéficier de la condition suspensive, le refus de la banque doit porter sur une demande correspondant au maximum aux indications mentionnées dans le compromis de vente. Il peut donc être utile d’avoir une idée de son financement avant la signature du compromis.

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En théorie, la condition suspensive produit ses effets jusqu'à un mois après l'acceptation de la clause. L'acheteur dispose alors d'un mois pour trouver un crédit. En pratique, le délai est plus souvent de deux à trois mois. Un accord écrit de la banque est souvent exigé après 45 jours mais il est plus commun de désormais prévoir un délai de 60 jours.

A noter : conformément à la loi Scrivener, l’acquéreur qui a recours à plusieurs prêts (prêt classique, PTZ+, Prêt Action-logement, par exemple) bénéficie pour chacun de ces prêts de la condition suspensive. Le refus d’un seul de ces prêts suffit à faire jouer la condition suspensive d’obtention de prêt pour la vente.

En cas de réalisation de la condition suspensive, l'acheteur obtient le remboursement des sommes (indemnité d'immobilisation) qu'il avait versées au vendeur au moment du compromis de vente.

Les acquéreurs qui n’ont pas recours à un crédit pour leur achat, doivent le préciser dans le compromis. Ils devront par une mention manuscrite dire qu’ils renoncent à bénéficier de la condition suspensive de prêt.

Pour en savoir plus vous pouvez lire l’article La conditions suspensive d’obtention de crédit

Le compromis de vente peut prévoir d'autres conditions supensives que celle de l'obtention d'un crédit. Les acquéreurs qui rempliraient ces conditions pourront bénéficier de la protection relative aux conditions suspensives.

Autres conditions suspensives

Les conditions suspensives générales

  •  L’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien

L’acquéreur par cette condition suspensive se réserve la possibilité d’annuler la vente s’il constatait l’existence de servitudes d’urbanisme ou d’utilité publique pesant sur le bien.

  • La renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien

L’acquéreur se réserve le droit d’annuler la vente si la collectivité publique ou un tiers (le 2e droit de préemption du locataire dans l’hypothèse d’un congé pour vente) n’a pas renoncé à son droit de préemption.

  • La situation hypothécaire apurée au moment de la vente

L’acquéreur n’a pas toujours connaissance de l’existence d’hypothèques pesant sur le bien. Cette condition suspensive lui permettra d’annuler la vente si ces hypothèques n’étaient pas couvertes au moment de la conclusion définitive de la vente.

Les conditions suspensives conventionnelles

  • Condition suspensive de la vente d’un bien par l’acquéreur

Il arrive que l’acquéreur veuille financer son achat par le produit de la vente d’un autre bien. Il lui est alors nécessaire de lier ces deux opérations par une condition suspensive, qui subordonne l’achat à la vente préalable et effective d’un bien. Cette subordination d’une opération à l’autre devra être inscrite dans une clause du compromis de vente, matérialisant ainsi la condition suspensive. En cas de non-réalisation de la vente préalable, l'acquéreur pourra annuler l'achat du bien mentionné dans le compromis de vente.

  •  Condition suspensive d’obtention d’un permis de construire

Un acquéreur qui envisage de construire ou de modifier l’immeuble qu’il achète peut introduire comme condition suspensive l’obtention d’un certificat d’urbanisme détaillé ou l’obtention d’un permis de construire, de non-opposition à une déclaration préalable de travaux ou d’un permis d’aménager. Cela est fonction de la nature du projet de l’acquéreur.

  • Condition suspensive d’obtention d’autorisation par la copropriété

Lorsque le bien objet de la vente est soumis à une autorisation de la copropriété pour modifier la destination de l’immeuble (transformer un local d’habitation en local pour une activité professionnelle), ou pour modifier la nature du bien (réalisation de travaux nécessitant une autorisation de la copropriété), il est possible d’inscrire dans le compromis de vente une condition suspensive à l’autorisation de la copropriété.


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