Immobilier : quelles prévisions pour 2017 et 2018 ?

Se ruer sur l’opportunité avant qu’elle ne disparaisse. Voilà l’obsession qui semble animer nombre de particuliers en quête d’un crédit bon marché au cours de ce premier semestre 2017.  La production de prêts immobiliers a en effet dépassé les 37 milliards d’euros en janvier, soit une augmentation de 4 milliards par rapport au mois précédent, un niveau jamais atteint selon la Banque de France, confirmant ainsi la très bonne dynamique du marché.

Comment expliquer cet engouement ? « Les emprunteurs craignent tout simplement que les conditions de taux - exceptionnellement favorables depuis l'an dernier - ne finissent par s’éclipser », détaille Jauffrey Lanszen, directeur Réseaux et développement d’Immoprêt. Alors stratégie gagnante ou peur irraisonnée ? Sur la base d’une récente étude du groupe Xerfi « l’immobilier de logements en France et en régions » et d’une analyse des marchés immobiliers par le Crédit Foncier, nous avons dégagé quelques grandes perspectives pour  la fin de l’année et le début 2018.   

Remontée des taux.  Concernant les taux, un plancher a été atteint et une remontée apparaît aujourd’hui inéluctable selon la plupart des professionnels. Bien qu’un premier mouvement ait été enclenché, certains économistes laissent cependant entendre que, « l 'incertitude planant sur l'élection présidentielle, le rebond de l'inflation, et les nouvelles règles régissant l'assurance emprunteur pourraient bien propulser les taux de crédit à des niveaux plus élevés d'ici la fin de l'année ».

Une hausse modérée. Pour le groupe Xerfi pas d’affolement : « la guerre tarifaire entre les banques sur le crédit à l’habitat freinera indéniablement la hausse ». D'après l'Observatoire du financement CSA/Crédit Logement, le coût du crédit restera bien attractif en 2017/18. Le taux moyen toutes durées confondues pourrait atteindre 1,80% fin 2017 contre 1,49% à fin février. Un avis partagé par Cafpi. Selon ce courtier, la moyenne sur vingt ans (hors assurances) pourrait toucher la barre des 2% en juillet (1,75% au 20 mars 2017).

Taux : les prévisions pour la mi-2017

Perspectives d'évolution des taux d'intérêt des crédits immobilier (moyenne sur vingt ans hors assurances) en bleu foncé), des Obligations assimilables du Trésor à dix ans, de l'Euribor (taux des prêts interbancaires) et du taux directeur de la Banque centrale européenne. © Cafpi

Logement : en voie de stabilisation ? Sur 2016, la reprise des transactions dans l’ancien est bien réelle. L’étude relève une hausse des ventes d’environ 10% sur un an. Selon le baromètre CSA/Crédit foncier, plusieurs facteurs expliquent l'inflexion du marché. Et notamment les taux de crédit habitat proches des taux plancher. À très court terme, le risque qu'ils remontent débloque certains projets et stimule les ventes.

Fenêtre de tir. Mais il s’agit là d’un effet d’aubaine, pointe la note de conjoncture des Notaires de France, et un tassement des ventes notamment dans l’ancien est plus que probable. Selon l’analyse du groupe Xerfi celles-ci, bien qu’encore à un haut niveau, diminueront légèrement, de respectivement 0,6% en 2017 et 1,2% en 2018. L’étude du Crédit Foncier laisse entendre quant à elle que le volume de transactions dans l’ancien pourrait atteindre 830 000 unités (soit une baisse de 2,4%), un niveau encore élevé et supérieur à celui d’avant-crise.

Ventes dans l'ancien : les prévisions pour 2017

Selon le Crédit foncier, le nombre de ventes dans l'ancien va baisser cette année, mais 2017 restera sans doute comme un bon millésime pour le marché immobilier. © Crédit foncier

Des prix en hausse.  Porté par le dynamisme de la demande, les prix de l‘immobilier ont clairement entamé une tendance haussière. « Un mouvement enclenché dans la lignée de la progression des transactions et favorisé par les taux bas. » Selon le baromètre Crédit Foncier/CSA, la hausse des prix des logements anciens devrait se poursuivre, aux alentours de 2,8% en moyenne nationale. Sur les marchés tendus (Ile-de-France et grandes agglomérations), la hausse des prix pourrait atteindre jusqu’à 5%. Selon le groupe Xerfi, une flambée n’est toutefois pas à l’ordre du jour, « une modération des prétentions des acheteurs est même à prévoir du fait de la remontée des taux, sous peine d’un blocage du marché ».

Immobilier ancien : l'évolution des prix depuis 2012

D'après le dernier indice Notaires-Insee, paru le 23 février 2017, les prix des logements anciens progressent depuis la mi-2015. © Insee