Comment accélérer la vente de son logement ?

Mis à jour par
le 18 mai 2022
Coach senior chez PAP.fr

François Durupt encadre une équipe de coachs chez PAP. Il conseille les acheteurs et les vendeurs dans leurs projets immobiliers, aussi bien sur les aspects marché, pratiques et juridiques.

© PAP

Est-ce qu'il y a des moyens pour vendre un bien plus rapidement ?

François Durupt - Coach senior PAP : Oui, en fait ce n'est pas si compliqué, il faut estimer correctement son prix et vente et bien mettre en valeur son logement ! Si vous faites bien cela, alors vous trouverez facilement et rapidement un acheteur.

La plupart des ventes qui trainent s'expliquent par un prix surélevé, une annonce peu vendeuse, et ensuite seulement par un marché peu dynamique… Sur ce dernier point, vous ne pouvez pas agir. Mais sur les deux premiers, vous avez toutes les cartes en main, et PAP peut vous aider aussi bien sur l'estimation que sur la mise en valeur !

Comment on fait pour être sûr d'avoir bien fixé son prix ?

François : Vous pouvez faire appel au service de coaching immo de PAP, qui inclut une estimation du prix de vente par nos experts en estimation. L'avantage, c'est que nous sommes impartiaux, nous n'avons aucun intérêt ni à sous-évaluer, ni à sur-évaluer… Une fois que nous vous avons fourni cette estimation, vous faites ce que vous voulez, vous pouvez la respecter ou mettre un prix plus haut si vous le souhaitez, mais si vous voulez vendre rapidement, nous vous conseillons vivement de ne pas trop la dépasser ! En plus, si vous respectez notre estimation, on écrira dans votre annonce "Prix validé par PAP", ce qui rassure immédiatement les acheteurs sur ce point.

Et si on veut estimer son bien soi-même ?

François : Vous pouvez le faire, il faut se renseigner sur le marché avant tout. Il y a deux erreurs fréquentes en estimation : celle qui consiste à mettre le prix dont on a besoin pour financer son nouvel achat… et celle qui consiste à calculer le prix de revient du bien, notamment lorsqu'on a fait des travaux. Ces deux paramètres n’intéressent pas les acheteurs et ne doivent donc pas entrer en considération lorsqu'on estime la valeur d'un bien. Tout ce qui compte, c'est le marché. Il faut donc regarder les ventes réalisées autour de chez vous, et vous situer, selon la qualité de votre bien, à + ou - 20% de cette fourchette.

Doit-on vendre en dessous du prix du marché pour accélérer sa vente ?

François : Non, c'est rarement nécessaire ! Surtout si vous vendez de particulier à particulier, car si vous vendez par agence, il faut ajouter les frais d'agence soit environ 5% à votre prix de vente, ce qui fera monter le prix (ou baisser le prix net vendeur...). Si vous vendez en direct et que vous n'avez pas ces frais d'agence à ajouter, vous allez déjà mécaniquement avoir un prix plus intéressant, et cela suffira.

Comment mettre en valeur son logement pour le vendre rapidement ?

François : Là aussi, PAP peut vous aider en vous envoyant un photographe professionnel qui réalisera non seulement des photos, mais aussi une visite virtuelle en 3D de votre bien. L'intérêt de la visite virtuelle, c'est de permettre à l'acheteur de se déplacer dans le bien et de s'en faire une idée très précise depuis son ordinateur ou son smartphone. Du coup, s'il vous contacte, c'est qu'Il est réellement motivé, et Il a de bonnes chances de vous faire une offre dans la foulée. Vous évitez ainsi les visites inutiles.

Nous pouvons aussi nous occuper de créer l'annonce en mettant en avant les points forts du logement. Nous connaissons les cibles selon les types de biens, et nous savons ainsi ce sur quoi il faut insister !

C'est quoi, des photos qui mettent en valeur un bien ?

François : Les défauts les plus fréquents sur les photos de logement sont le manque de luminosité et le manque de volume. Le manque de luminosité, c'est ce qui arrive par exemple quand on prend des photos à contre-jour, ce qui est assez courant lorsqu'on photographie devant des fenêtres. Quant aux volumes, selon l'objectif de l'appareil, ils peuvent être assez difficiles à rendre, même si les derniers smartphones ont fait de réels progrès sur ce point. Enfin… choisissez bien ce que vous prenez en photo ! Les toilettes ne sont par exemple pas indispensables.

Grâce à tout cela, on peut trouver rapidement un acheteur ?

François : Oui, même si bien sûr il y a aussi le facteur marché. Certains marchés sont plus dynamiques que d'autres, et ça vous n'y pouvez rien. Mais la majorité des ventes s'effectuent en moins de 3 mois quand on a correctement fixé son prix et mis en valeur son logement. Et vous allez rapidement être fixé : si vous ne recevez pas de contacts le premier mois, c'est qu'il y a un problème.

Sur PAP, nous vous fournissons un tableau de bord qui vous permet de voir tous les jours combien de personnes ont vu votre annonce, combien de personnes ont cliqué dessus. Si vous avez beaucoup de vues, mais que personne ne clique sur l'annonce, c'est qu'il faut l'optimiser, et nous pouvons vous aider sur ce point. Il est bien sûr toujours temps d'ajuster votre prix.

Si vous avez des contacts, soyez vigilants à leur plan de financement, car un autre point qui peut ralentir la vente, c'est de signer une offre avec un acheteur qui n'a pas un plan de financement solide.

C'est quoi, un plan de financement solide ?

François : Alors bien sûr le meilleur plan de financement, c'est l'achat comptant. Environ 20% des acheteurs sur PAP sont dans ce cas de figure. Il s'agit souvent de ceux qui ont déjà vendu leur bien et qui ont donc déjà récupéré l'argent.

S'il s'agit d'un acheteur qui a besoin d'un crédit pour acheter votre bien, assurez-vous qu'Il a fait une simulation de crédit et qu'Il a obtenu un accord de principe d'une banque au cours des dernières semaines. S'il ne l'a pas fait, demandez lui de le faire avant de signer le compromis de vente. En effet, dès que vous aurez signé, vous serez engagés à lui vendre le bien, et lui aura 1 ou 2 mois pour obtenir son crédit. S'il ne l'obtient pas, la vente sera annulée et vous aurez perdu tout ce temps.

S'il s'agit d'un acheteur qui doit revendre un bien, demandez lui où en est la vente. S'il a déjà trouvé un acheteur, qu'Il a signé un compromis de vente, et que les conditions suspensives sont levées, alors le plan de financement est très solide également. Si les conditions suspensives sont encore en cours, Il vaut mieux attendre qu'elles soient levées pour signer avec cette acheteur. Enfin, s'il n'a pas encore d'acheteur, méfiez-vous !  

Dans le cadre du service de coaching immo de PAP, nous posons les questions sur le financement aux acheteurs avant de vous les transmettre. Ainsi, vous pouvez organiser en priorité des visites avec ceux qui ont le meilleur plan de financement !

Et les démarches, ça peut ralentir la vente de mon bien ?

François : Ça ne ralentira pas la vente si vous n'attendez pas le dernier moment pour la faire. Autrement dit, n'attendez pas d'avoir trouvé un acheteur. Il faut démarrer la paperasse dès que possible pour être prêt à signer dès que vous avez une offre. En plus, ce n'est pas très compliqué :

  • Il faut prendre rendez-vous avec un diagnostiqueur, il vous dira les diagnostics obligatoires dans votre cas et vous rendra un dossier qu'il faut fournir lors de la signature du compromis de vente. PAP a un partenaire qui intervient dans toute la France et qui vous fait 5% de remise sur vos diagnostics.
  • Si vous êtes en copropriété, il faut demander au syndic un pré-état daté, et récupérer des pièces que vous avez déjà (compte-rendu d'assemblée générale, etc.). Si vous ne les retrouvez pas, vous pouvez les redemander au syndic. PAP vous fournit un modèle de lettre pour le syndic ici.

En général il se passe 3 mois entre la signature du compromis de vente et celle de l'acte de vente, est-ce qu'on peut accélérer ça ?

François : Non là malheureusement ce n'est plus entre vos mains. Il y a une série de délais légaux qu'il faut respecter, on ne peut rien faire pour accélérer. Premièrement, l'acheteur a un délai de rétractation de 10 jours.

Ensuite, il doit obtenir son crédit, donc il va voir avec sa banque. Ça prend entre un et deux mois. Et enfin, dans certaines ventes, il y a des droits de préemption, par exemple la commune peut avoir le droit de récupérer le bien, et en général elle a 2 mois pour se prononcer. Donc là aussi, vous devez attendre la réponse de la commune, vous ne pouvez rien faire pour accélérer ça.


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