Vendeur : comment calculer la surface habitable d’un logement

Jérôme Augereau
Mis à jour par
le 22 septembre 2022
Journaliste chez PAP.fr

Pour calculer la surface habitable de votre logement, vous devrez retenir les pièces dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 m. Mais toutes ne sont pas prises en compte dans le calcul.

Seules les pièces dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 m comptent dans la surface habitable d'un logement.
Seules les pièces dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 m comptent dans la surface habitable d'un logement. © PAP

Connaître la surface habitable de son logement ? C’est indispensable pour mettre en vente son bien. C’est en effet un critère clé pour les acquéreurs qui compareront plus facilement les logements en vente dans votre quartier. Elle reste d’autant plus nécessaire pour les appartements qu’elle fixe un prix au mètre carré qui sert de référence pour les acheteurs et les vendeurs. Pour calculer la surface habitable de votre bien, vous devrez tout d’abord identifier les pièces considérées comme habitables et mesurer leur surface. À noter que la notion de pièce habitable d’un appartement diffère de celle d’une maison. La loi Carrez définit en effet une surface privative et non habitable d’un logement dans le cadre d’un bien soumis à la copropriété.   

Définissez les surfaces habitables de votre logement

Selon le code de la construction et de l’habitat, la surface habitable de votre logement correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque pièce construite déduite des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les escaliers, les marches, la cage d’escalier, les embrasures de portes et de fenêtres. Concrètement, la surface habitable de votre bien représente l’espace que vous pouvez réellement utiliser.

Calculez la surface privative de votre appartement selon la loi Carrez

Si vous vendez un appartement sous le régime de la copropriété, la surface de votre logement doit être calculée selon la loi Carrez qui définit la surface privative et non pas la surface habitable du logement. Obligatoire, la « superficie loi Carrez » doit d’ailleurs être jointe au compromis de vente. Vous pouvez faire appel à un diagnostiqueur professionnel pour obtenir la surface privative de votre appartement. Rien ne vous empêche cependant de le faire vous-même. En revanche, vous devrez calculer la surface privative le plus précisément possible pour éviter tout contentieux avec votre acquéreur. En effet, si ce dernier constate que la surface réelle de votre logement est inférieure de 5 % ou plus à celle mentionnée dans l’acte de vente, il peut exiger une baisse de prix équivalente au nombre de mètres carrés manquants.

Sélectionnez les pièces qui comptent dans la surface d’un appartement

Premier principe : toutes les pièces dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 m peuvent être considérées comme des surfaces habitables. Vous devrez prendre en compte les pièces principales comme l’entrée de votre appartement, la cuisine, le salon, le séjour, les couloirs, la salle de bains, les toilettes, un bureau, les chambres. Les combles non aménagés peuvent être inclus dans le calcul. Les réserves, les remises, les vérandas et les sous-sols, à l’exception du garage, de la cave, doivent être également pris en compte si chacune de ces pièces est supérieure à 8 m².

Comptez la mezzanine dans la surface habitable dans certain cas

Si votre logement est doté d’une mezzanine, deux situations sont possibles. La première : la mezzanine est une structure légère qui peut se démonter. Dans ce cas, sa surface n’est pas comptabilisée. Deuxième possibilité : elle fait partie intégrante du bâti. Elle peut être alors incluse dans le calcul. Les jardins, les terrasses, les balcons et les parkings ne peuvent pas être comptabilisés dans la surface.

Sélectionnez les pièces qui comptent dans la surface habitable d’une maison

Si vous comptez vendre votre maison, vous devrez tout d’abord identifier les pièces qui peuvent être comptabilisées dans la surface habitable. Toutes celles dont la hauteur sous plafond des pièces est égale ou supérieure à 1,80 m doivent être retenues. Vous devrez mesurer la cuisine, le salon, le séjour, les couloirs, la salle de bains, les toilettes, les chambres, un bureau, les combles aménagés. En revanche, les greniers, les remises, les réserves, les combles non aménagés, le sous-sol, la cave, le parking, les terrasses et les balcons ne sont pas pris en compte dans le calcul de la surface habitable. La véranda n’est pas non plus comptabilisée dans la surface habitable. Mais cet espace vitré qui est souvent une extension du salon ou de la terrasse peut être mis en avant auprès de votre acquéreur lors de la vente.

Comptez le garage comme surface habitable s'il est transformé en pièce à vivre

Le garage n’est pas considéré comme une pièce habitable. Cependant, si vous avez effectué des travaux pour le transformer en pièce à vivre comme un salon, une cuisine, ces mètres carrés peuvent être comptabilisés. Pour rappel, si votre commune dépend d'un plan local d’urbanisme, une déclaration préalable de travaux doit être envoyée au service urbanisme de la mairie si la surface de votre garage est inférieure à 40 m². Ce document est en effet indispensable pour remplacer par exemple la porte de garage par une baie vitrée ou créer des fenêtres sur le pignon.

Mesurez les pièces de votre logement

Les pièces sélectionnées pour le calcul de la surface habitable, il ne vous reste plus qu’à les mesurer avec un mètre ruban ou un laser. Si votre pièce est de forme carrée, il faut multiplier le côté par le côté. Dans le cas d’un rectangle, multipliez la longueur par la largeur. Si votre pièce est de forme triangulaire, multipliez la base par la hauteur et divisez le résultat obtenu par deux. Et si une pièce habitable a une forme atypique, divisez-la en surfaces standard comme un rectangle ou un carré que vous mesurerez séparément. Dès que vous aurez calculé toutes les surfaces de votre maison exprimées en mètres carrés, il ne vous reste plus qu’à les ajouter pour avoir la surface totale de votre logement.


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