Quand est-il rentable de vendre son logement ?

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Journaliste chez PAP.fr

Si vous souhaitez rentabiliser la vente de votre logement, le prix doit être supérieur au prix de revient de votre bien. Ce dernier comprend notamment les frais de notaire, les intérêts du prêt, les assurances, le montant des travaux.

Pour choisir le meilleur moment pour rentabiliser la vente de son logement, il faut tenir compte des capitaux restants du de son crédit et des différents frais comme les frais de notaire. © Pascale Gueret/Getty Images

Est-ce le bon moment pour rentabiliser la vente de mon logement ? C’est la question que se posent de nombreux vendeurs. Mais avant d’avoir la réponse, vous devrez effectuer quelques calculs. Vous devrez tout d’abord estimer le prix de revient. Vous le comparerez ensuite au prix de vente. Si ce dernier est supérieur au prix de revient, c’est intéressant. Et vous devrez aussi tenir compte de l’évolution des prix de l’immobilier. Ils pourront soit augmenter soit diminuer votre bénéfice.

Comment calculer le prix de revient de son logement ?

Pour savoir si la vente de son bien est rentable, évaluez son prix de revient. Ce dernier englobe toutes les dépenses réalisées pour acheter votre habitation. Vous devrez ainsi ajouter les débours liés à l’acquisition comme les droits de mutation appelés frais de notaire. Autres coûts à prendre en compte : ceux attachés au financement sans oublier les travaux effectués depuis que vous êtes propriétaire de votre appartement ou de votre maison.

Quels coûts du crédit immobilier intégrer au prix de revient du logement ?

Si vous avez financé votre achat immobilier par un crédit, vous devez ajouter les frais de dossier facturés par l’établissement bancaire qui vous a accordé votre financement. Ces derniers peuvent représenter 1% du montant du prêt ou un forfait selon les pratiques des organismes financiers. Les frais de garantie de votre prêt doivent être également pris en compte. Si votre prêt est garanti par le cautionnement, vous devrez payer une caution. Si votre banque a choisi l’organisme Crédit Logement, comptez environ 1,33 % de la somme empruntée pour obtenir cette garantie.

Vous devrez aussi intégrer dans vos calculs les intérêts d’emprunts et les assurances du prêt. Consultez votre tableau d’amortissement transmis par l’établissement financier pour comptabiliser ces dépenses. Et si vous vendez votre logement sans avoir fini de rembourser votre crédit immobilier, vous devrez payer à la banque une indemnité de remboursement anticipé (IRA). Cette dernière doit rester inférieure à un semestre d’intérêts sur le capital qui reste dû (CRD) ni être supérieure à 3 % du capital qui vous reste à rembourser.

Quels travaux intégrer au prix de revient du logement ?

Ajoutez aussi au prix de revient le coût des travaux que vous avez effectués dans votre logement. Sélectionnez uniquement les plus onéreux comme ceux qui valorisant votre bien. Vous pouvez ainsi prendre en compte la pose de nouvelles fenêtres, le remplacement de la chaudière ou encore le renforcement de l’isolation de votre habitation. Si vous avez agrandi votre maison par la construction d’un étage, une extension dans votre jardin ou l’aménagement des combles, intégrez aussi ces aménagements. Munissez-vous de vos factures connaître les montants exacts.

Comment savoir si la vente de son logement est rentable ?

Votre prix de revient calculé, vous devrez déterminer votre prix de vente. Utilisez notre outil d’estimation immobilière gratuite en cliquant ici. Une fois votre prix de vente estimé, comparez-le avec le prix de revient. Si le prix de vente de votre logement reste supérieur au prix de revient, la vente de votre bien est rentable : vous réalisez un bénéfice ! Mais dans le cas contraire, vous perdez de l’argent.

Exemple : votre appartement ou votre maison, financé avec un crédit immobilier que vous avez remboursé, vaut 200 000 €. Le prix de revient de votre bien qui comprend les droits de mutation (15 534 €), les intérêts (41 000 €), les assurances du prêt (32 000 € ), les frais de dossier (2 000 €), la caution Crédit Logement ( 2660 € ) s’élève à 93 194 €. Le prix de vente reste supérieur au prix de revient, soit un bénéfice de 106 806 €. En revanche, si vous n’avez pas fini de rembourser votre crédit immobilier, vous devrez retrancher du prix de vente estimé le montant des capitaux restants dus (CRD) ainsi que l’indemnité de remboursement anticipé (IRA). Ensuite, il ne vous reste plus qu’à comparer le prix de vente avec le prix de revient.

Comment l’évolution des prix peut impacter la rentabilité de votre revente ?

Mais vous devez aussi tenir compte de l’évolution du marché entre la date d’acquisition de votre bien et le moment de la revente. Si les prix de l’immobilier ont augmenté pendant cette période dans votre commune, votre bénéfice sera plus important.

Exemple : vous avez acheté votre logement 150 000 € qui a été ensuite revendu 200 000 €, votre bénéfice sera de 156 806 € (106 806 + 50 000). A contrario, les prix ont baissé, votre bénéfice sera d’autant plus diminué. En effet, si vous avez acheté votre bien 220 000 € et que vous l’avez vendu 200 000 €, votre bénéfice passera de 106 806 à 86 806 €.

Si vous vendez une résidence secondaire, vous pouvez être soumis à l’impôt sur la plus-value, la résidence principale en étant exemptée. En effet, si vous avez réalisé une plus-value entre la date d’acquisition de votre bien et celui de la revente, cette plus-value sera soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Mais vous pouvez bénéficier d’un abattement selon la durée de détention de votre résidence secondaire. L’impôt que vous devrez payer devra donc être déduit du bénéfice réalisez lors de la vente de ce logement. 


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