L’avis de valeur

Fixer le prix de sa maison ou de son appartement avant de le mettre en vente ne doit rien au hasard. Improprement appelé « estimation », l’avis de valeur est le document qui va synthétiser la valeur du bien à un instant T. Il permet de fixer son prix en tenant compte de critères objectifs. Grâce à cette expertise, vous aurez une idée claire de sa valeur. C’est fondamental pour fluidifier la vente.

Un bon prix, c’est quoi ?

Il n’existe ni de « vrai » prix, ni de prix « parfait », seulement un juste prix. Le bon prix est celui qui permet de trouver un acquéreur rapidement, tout en reflétant le plus fidèlement possible la valeur du bien, sans le sous-évaluer, ni le surévaluer.

Seuls des critères factuels et objectifs en fixent la valeur. Le premier réflexe est de s’aligner sur le prix de vente d’un logement plus ou moins similaire dans le même secteur, en se basant sur des annonces passées dans la même ville. C’est une première approche, mais qui est néanmoins loin d’être suffisante.

L’avis de valeur fixe le prix

Pour y voir plus clair, il vaut mieux faire réaliser un avis de valeur. Sa rédaction est assurée par un spécialiste qui connaît bien le marché. Pour le réaliser, il va d’abord faire une recherche documentaire puis se rendre sur place afin d’examiner le bien. Il étudiera le quartier et l’environnement immédiat. Il va repérer les services de proximité, comme les moyens de transport, les écoles et les commerces. Il va visiter le bien, mesurer les pièces. Les différents diagnostics obligatoires pour la vente seront aussi pris en compte pour fixer le prix.

Le contenu de l’avis de valeur

Des critères généraux sont d’abord en pris en compte pour établir le prix :

• L’emplacement. Une belle maison située loin de tout ou un appartement dans un quartier difficile risquent de voir leur prix influencé à la baisse. Inversement, les biens situés dans des secteurs recherchés voient souvent leur prix majoré. Une bonne qualité de desserte par les transports en commun influence, la proximité d’écoles et de services sont des atouts.
• L’étage, la vue et les vis-à-vis. Pour un appartement, l’étage et la vue sont également appréciés à leur juste valeur. Une belle perspective dégagée gonfle le prix de vente tandis qu’une autre moins réjouissante le réduit. De même, le vis-à-vis compte. Un voisin ou un immeuble à dix mètres des fenêtres peut tirer le prix à la baisse
• L’exposition. L’exposition est un critère important. Un appartement exposé plein nord s’avérera moins valorisé qu’une exposition plein sud
• Surface et nombre de pièces : La taille du logement et le nombre de pièces ont une influence sur le prix. Pour un appartement, seule la surface Carrez est prise en compte. Le prix dépendra également de l’agencement et de la répartition des pièces. Par exemple, des chambres en enfilade ou une mauvaise disposition (devoir passer par la salle de bains pour accéder à la chambre) ont une influence sur le prix. Si la taille des pièces ne correspond pas aux normes d’aujourd’hui, comme une entrée disproportionnée, de petites pièces à vivre ou des chambres exiguës, le prix de vente peut aussi être revu à la baisse.
• L’état général du logement. Bien entendu, la qualité générale du bien mis en vente ne peut pas être ignorée. Un logement en bon état se vend plus cher qu’un autre mal entretenu.
• La consommation d’énergie. Une piètre performance énergétique n’a pas qu’un impact sur l’environnement. Le prix de vente d’un bien peut également subir les conséquences de factures de chauffage trop salées. C’est particulièrement vrai pour les logements classés en catégories F et G dans les diagnostics de performance énergétique (DPE). A l’inverse, un logement particulièrement économe (classé A ou B) se vend plus cher qu’un autre affichant une consommation d’énergie moyenne.

Les caractéristiques spécifiques aux maisons et appartements

 Il faut distinguer certains critères qui pèsent sur la valorisation d’une maison, de ceux qui influencent celle d’un appartement.

• Pour une maison. Au moment d’évaluer le prix d’une maison, la taille du terrain entre en ligne de compte. Trop petit par rapport à la taille du logement, il peut pénaliser le prix de vente. Une grande surface n’engendre pas non plus obligatoirement une augmentation de l’estimation. Idéalement, l’ensemble doit être bien proportionné.
• Pour un appartement. Dans un immeuble, l’étage a une grande importance. Les logements en rez-de-chaussée et, dans une moindre mesure, au premier étage, seront moins valorisés par rapport à ceux situés plus haut.
• Autre point très important depuis la crise du Covid : la présence d’espaces extérieurs comme une terrasse ou un balcon. Ils valorisent bien le prix de vente.

 Quels autres usages de l’avis de valeur ?

 Si l’avis de valeur sert d’abord à estimer la valeur d’un bien dans le cadre d’une vente, il peut être aussi utile dans les cas suivants :

• Pour faire le point sur votre patrimoine immobilier,
• Pour réaliser des démarches et des actes de gestion, comme pour assurer votre bien ou en déterminer la valeur locative
• Pour calculer les impôts dus et liés à ce bien

 Quelle valeur juridique ?

 Attention, l’avis de valeur n’a qu’une simple fonction informative. La responsabilité de son rédacteur n’est pas engagée. Il n’est pas reconnu juridiquement. Il permet simplement de fixer le prix de vente du bien. Le document ne peut donc pas être utilisé pour justifier, auprès d’un notaire, la valeur du bien lors d’une succession, donation ou d’un divorce par exemple.

En revanche, l’estimation, également appelée rapport d’expertise immobilière, est juridique et engage la responsabilité civile de la personne qui l’a réalisée. Le prix estimé peut devenir la référence pour des acheteurs potentiels ou lors d’un recours en justice. Le terme d’estimation ne peut être utilisé que par un expert immobilier, officiellement inscrit auprès de la chambre des Experts Immobiliers.