Immobilier : à quoi sert l'avis de valeur ?

Définition d'un avis de valeur

L’avis de valeur, souvent appelé à tort estimation, est un document qui donne le prix d’un logement ancien à un moment précis. Rédigé par un spécialiste de l’évaluation immobilière, il se base sur des critères objectifs (adresse, surface, état général, etc.) et sur les données du marché local à un moment donné pour déterminer, comme son nom l’indique, la valeur de votre appartement ou de votre maison.

Pourquoi faire l'avis de valeur d'un bien ? 

Si l’avis de valeur sert à fixer le prix d’un bien dans le cadre d’une vente, il peut aussi être aussi utile dans les cas suivants :

• pour faire le point sur votre patrimoine. Il va par exemple vous servir à mesurer la hausse du prix d’un bien et à évaluer la plus-value que vous encaisserez si vous le mettez en vente ;
• pour réaliser des démarches et des actes de gestion, comme pour assurer votre logement ou en déterminer la valeur locative ;
• pour faire votre déclaration d'impôt liée à ce logement, calculer la taxe foncière, et estimer la contribution payée par les propriétaires.

Comment obtenir un avis de valeur immobilier ? 

L’avis de valeur est réalisé par un spécialiste de l’évaluation immobilière. Pour établir le document, il s’appuie sur son expertise du marché et recueille de nombreuses informations. Il examine les transactions de bien similaires constatées dans le quartier. Il peut se baser sur les données des notaires ou sur celles fournies par le simulateur DVF comme demande de valeur foncière. Mis en place par l’administration fiscale, cet outil accessible aux particuliers recense les ventes et les prix des logements.

Le spécialiste de l’évaluation étudie aussi le quartier et l’environnement immédiat. Il repère les services de proximité comme les moyens de transport, les écoles et les commerces. Il examine les caractéristiques du logement et peut le visiter, mais cette pratique est de moins en moins fréquente. Si le spécialiste visite le bien, il mesure les pièces, vérifie l’état général, prend des photos. Il peut aussi consulter les diagnostics obligatoires si ces derniers ont été réalisés. Chacun de ces critères va influer sur la fixation du prix. 

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Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Quels sont les critères pour l'avis de valeur d'un logement ?

Pour réaliser un avis de valeur, l'expert immobilier s'appuie sur un ensemble de données techniques. Un maximum d'objectivité et de réalisme sera nécessaire pour évaluer votre bien. 

L’emplacement du bien

La zone géographique reste primordiale en matière d'immobilier. Ainsi une belle maison loin de tout ou un appartement dans un quartier difficile sont moins valorisés. Mais la perspective d’une rénovation urbaine ou encore l’arrivée du métro ou du tram peuvent changer la donne. Les logements situés dans les quartiers recherchés voient souvent leur prix majoré. Une bonne qualité de desserte par les transports en commun, la proximité d’écoles et de services font monter le prix.

L’étage, la vue et les vis-à-vis

Dans un même immeuble, un appartement situé en étage élevé vaut plus cher qu’un rez-de-chaussée. Mais un rez-de-jardin vaudra plus cher qu’un rez-de-chaussée côté rue. De même, le vis-à-vis compte : avec un voisin ou un immeuble à dix mètres des fenêtres, le prix peut être tiré à la baisse.

L’exposition du logement

L’orientation est un critère important. Un appartement plein sud, très ensoleillé, est davantage valorisé qu’un bien similaire orienté nord.

La répartition des pièces

Le rédacteur de l’avis de valeur examine l’agencement et la répartition des pièces. Par exemple, des chambres en enfilade, un plan pas pratique (passer par la salle de bains pour accéder à la chambre), une entrée trop grande, des pièces à vivre exiguës peuvent faire baisser le prix. Logique : les acquéreurs devront prévoir un budget travaux pour redistribuer les pièces et les agencements à leur goût.

L’état général du logement 

La qualité du bien mis en vente ne peut pas être ignorée. Un logement en bon état et mieux encore refait à neuf se vend plus cher qu’un bien qui doit être rénové.

La consommation d’énergie

La performance énergétique influe sur le prix. Un logement qui arbore un A ou un B sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) vaut, toutes choses égales par ailleurs, plus cher que s’il est classé D. Et les logements pénalisés par un F ou un G sur le DPE (les passoires thermiques) subissent une décote. Ces tendances sont prouvées chaque année par les études des Notaires de France sur la valeur verte des logements.

La taille du terrain entre en ligne de compte pour une maison

La taille du terrain entre en ligne de compte. Trop petit par rapport à la taille du logement, il peut pénaliser le prix de vente. Une grande surface n’engendre pas non plus obligatoire une augmentation de l’estimation. Idéalement, l’ensemble doit être bien proportionné.

L'étage a une grande importance pour un appartement

Les logements en rez-de-chaussée, et dans une moindre mesure au premier étage, seront moins chers à surface et caractéristiques équivalentes que ceux situés plus haut. La présence d’espaces extérieurs comme une terrasse ou un balcon, très appréciés depuis les confinements liés à la pandémie de Covid-19, font monter le prix.

Comment rédiger un avis de valeur immobilier ? 

Une fois tous ces critères examinés, le spécialiste rédige l’avis de valeur. Le document contient les informations suivantes : le nom et l’adresse du propriétaire, l’adresse et la désignation du logement analysé, ses caractéristiques (nombre et nature des pièces, état général, etc.). L’avis de valeur précise s’il s’agit d’un appartement soumis au statut de la copropriété.

Certains avis de valeur vont plus loin et peuvent être accompagnés par des analyses du marché immobilier local, des éléments sur l’environnement du bien, l’historique de la copropriété, les éventuels travaux à réaliser, les ventes enregistrées dans le quartier pour des biens similaires, mais ce degré d’information est très rare. Le plus souvent, l’avis de valeur est rédigé sous une forme assez simple : il décrit le bien et donne un prix de vente en phase avec le marché.

Quelles différences entre l'avis de valeur et l'estimation ?

L’avis de valeur n’a qu’une simple fonction informative. La responsabilité de son rédacteur n’est pas engagée. Le document n’est pas reconnu juridiquement. Il permet simplement de fixer le prix de vente du bien. Il ne peut donc pas être utilisé pour justifier, auprès d’un notaire, de la valeur du bien lors d’une succession, donation ou d’un divorce par exemple.

En revanche, l’estimation, également appelée rapport d’expertise immobilière, a une valeur juridique et engage la responsabilité civile de la personne qui l’a réalisée. Le prix estimé peut devenir la référence pour des acheteurs potentiels ou lors d’un recours en justice. Le terme d’estimation ne peut être utilisé que par un expert immobilier, officiellement inscrit auprès de la chambre des Experts immobiliers.

Comment faire vous-même un avis de valeur ? 

Vous ne pouvez faire vous-même un avis de valeur, mais rien ne vous empêche d'estimer vous-même le prix de votre logement. Commencez par examiner les biens comparables dans les annonces immobilières. Ensuite, prenez en compte les caractéristiques de la maison ou de l’appartement (surface, état général, etc.). Si par exemple vous l’avez refait à neuf, il vaudra nécessairement plus cher qu’un logement similaire à rénover. Pour prendre les bonnes décisions, vous pouvez vous appuyer sur l’outil DVF mis en place par les pouvoirs publics. Mais le plus simple, c’est encore d'utiliser notre outil d'estimation immobilière gratuite.

Prix : l'avis de valeur vénale est-il gratuit ? 

Si l'estimation de votre logement est toujours payante, l'avis de valeur pourra lui être délivré gratuitement par certains professionnels de l'immobilier. Mais attention, car en échange certains agents peuvent exiger un mandat exclusif. Un avis de valeur notarié sera par contre payant, le tarif se situe autour de 250 €.