Fixer le prix de sa maison ou de son appartement avant de le mettre en vente ne doit rien au hasard. Improprement appelé « estimation », lavis de valeur est le document qui va synthétiser la valeur du bien à un instant T. Il permet de fixer son prix en tenant compte de critères objectifs. Grâce à cette expertise, vous aurez une idée claire de sa valeur. Cest fondamental pour fluidifier la vente.
Un bon prix, cest quoi ?
Il nexiste ni de « vrai » prix, ni de prix « parfait », seulement un juste prix. Le bon prix est celui qui permet de trouver un acquéreur rapidement, tout en reflétant le plus fidèlement possible la valeur du bien, sans le sous-évaluer, ni le surévaluer.
Seuls des critères factuels et objectifs en fixent la valeur. Le premier réflexe est de saligner sur le prix de vente dun logement plus ou moins similaire dans le même secteur, en se basant sur des annonces passées dans la même ville. Cest une première approche, mais qui est néanmoins loin dêtre suffisante.
Lavis de valeur fixe le prix
Pour y voir plus clair, il vaut mieux faire réaliser un avis de valeur. Sa rédaction est assurée par un spécialiste qui connaît bien le marché. Pour le réaliser, il va dabord faire une recherche documentaire puis se rendre sur place afin dexaminer le bien. Il étudiera le quartier et lenvironnement immédiat. Il va repérer les services de proximité, comme les moyens de transport, les écoles et les commerces. Il va visiter le bien, mesurer les pièces. Les différents diagnostics obligatoires pour la vente seront aussi pris en compte pour fixer le prix.
Le contenu de lavis de valeur
Des critères généraux sont dabord en pris en compte pour établir le prix :
- Lemplacement. Une belle maison située loin de tout ou un appartement dans un quartier difficile risquent de voir leur prix influencé à la baisse. Inversement, les biens situés dans des secteurs recherchés voient souvent leur prix majoré. Une bonne qualité de desserte par les transports en commun influence, la proximité décoles et de services sont des atouts.
- Létage, la vue et les vis-à-vis. Pour un appartement, létage et la vue sont également appréciés à leur juste valeur. Une belle perspective dégagée gonfle le prix de vente tandis quune autre moins réjouissante le réduit. De même, le vis-à-vis compte. Un voisin ou un immeuble à dix mètres des fenêtres peut tirer le prix à la baisse
- Lexposition. Lexposition est un critère important. Un appartement exposé plein nord savérera moins valorisé quune exposition plein sud
- Surface et nombre de pièces : La taille du logement et le nombre de pièces ont une influence sur le prix. Pour un appartement, seule la surface Carrez est prise en compte. Le prix dépendra également de lagencement et de la répartition des pièces. Par exemple, des chambres en enfilade ou une mauvaise disposition (devoir passer par la salle de bains pour accéder à la chambre) ont une influence sur le prix. Si la taille des pièces ne correspond pas aux normes daujourdhui, comme une entrée disproportionnée, de petites pièces à vivre ou des chambres exiguës, le prix de vente peut aussi être revu à la baisse.
- Létat général du logement. Bien entendu, la qualité générale du bien mis en vente ne peut pas être ignorée. Un logement en bon état se vend plus cher quun autre mal entretenu.
- La consommation dénergie. Une piètre performance énergétique na pas quun impact sur lenvironnement. Le prix de vente dun bien peut également subir les conséquences de factures de chauffage trop salées. Cest particulièrement vrai pour les logements classés en catégories F et G dans les diagnostics de performance énergétique (DPE). A linverse, un logement particulièrement économe (classé A ou B) se vend plus cher quun autre affichant une consommation dénergie moyenne.
Les caractéristiques spécifiques aux maisons et appartements
Il faut distinguer certains critères qui pèsent sur la valorisation dune maison, de ceux qui influencent celle dun appartement.
- Pour une maison. Au moment dévaluer le prix dune maison, la taille du terrain entre en ligne de compte. Trop petit par rapport à la taille du logement, il peut pénaliser le prix de vente. Une grande surface nengendre pas non plus obligatoirement une augmentation de lestimation. Idéalement, lensemble doit être bien proportionné.
- Pour un appartement. Dans un immeuble, létage a une grande importance. Les logements en rez-de-chaussée et, dans une moindre mesure, au premier étage, seront moins valorisés par rapport à ceux situés plus haut.
- Autre point très important depuis la crise du Covid : la présence despaces extérieurs comme une terrasse ou un balcon. Ils valorisent bien le prix de vente.
Quels autres usages de lavis de valeur ?
Si lavis de valeur sert dabord à estimer la valeur dun bien dans le cadre dune vente, il peut être aussi utile dans les cas suivants :
- Pour faire le point sur votre patrimoine immobilier,
- Pour réaliser des démarches et des actes de gestion, comme pour assurer votre bien ou en déterminer la valeur locative
- Pour calculer les impôts dus et liés à ce bien
Quelle valeur juridique ?
Attention, lavis de valeur na quune simple fonction informative. La responsabilité de son rédacteur nest pas engagée. Il nest pas reconnu juridiquement. Il permet simplement de fixer le prix de vente du bien. Le document ne peut donc pas être utilisé pour justifier, auprès dun notaire, la valeur du bien lors dune succession, donation ou dun divorce par exemple.
En revanche, lestimation, également appelée rapport dexpertise immobilière, est juridique et engage la responsabilité civile de la personne qui la réalisée. Le prix estimé peut devenir la référence pour des acheteurs potentiels ou lors dun recours en justice. Le terme destimation ne peut être utilisé que par un expert immobilier, officiellement inscrit auprès de la chambre des Experts Immobiliers.