L’audit énergétique : un diagnostic pour vendre une maison classée F ou G

Qu’est-ce que l’audit énergétique ?

L'audit énergétique est un nouveau diagnostic technique immobilier…un de plus ! Véritable état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale du logement, l'audit intègre le dossier de diagnostic technique qui accompagne la vente d’un logement.
Créé par la loi Climat et résilience d’août 2021, l’audit s’inscrit dans la politique de lutte contre les « passoires énergétiques » (les logements les plus énergivores), qui devront, dans les toutes prochaines années, faire obligatoirement l’objet de travaux d’isolation et d’économie d’énergie.

L'audit énergétique, qui nécessite au moins une visite du logement :

• décrit les principales caractéristiques architecturales et thermiques du logement et en estime la performance énergétique ;
• formule des propositions de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité d'air et de parvenir à une rénovation énergétique performante ;
• mentionne, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux sur la facture d'énergie ;
• estime le coût des travaux et indique les aides qui existent pour les financer. 

S’agissant des travaux recommandés, l'audit énergétique doit comporter au moins deux propositions de travaux de rénovation :

• La première proposition prévoit un parcours de travaux par étapes. La  première étape permet de réaliser un gain d'au moins une classe et au minimum d'atteindre la classe E, l'étape intermédiaire permet d'atteindre au moins la classe C tandis que l'étape finale prévoit d'atteindre au moins la classe B ;
• Une deuxième proposition prévoit un parcours de travaux en une seule étape pour atteindre au moins la classe B. 

L’audit énergétique concernera la vente de certains logements, essentiellement les maisons individuelles énergivores. 

Quels sont les biens concernés par l’audit énergétique ?

L’audit énergétique ne concerne pas toutes les ventes ! Ne sont visées que les ventes de logements en monopropriété. En clair, il s’agit :

• de la très grande majorité des maisons individuelles. Seules sont exclues les maisons en copropriété (on parle parfois de “copropriété horizontale”) ;
• d’un petit nombre d'immeubles appartenant à un propriétaire unique et comportant plusieurs logements. La très grande majorité des appartements, qui sont soumis au statut de la copropriété, n’est donc pas concernée par l’audit énergétique.

Par ailleurs, les logements soumis à l'audit énergétique sont ceux qui sont les moins bien isolés, et parmi ceux-ci, sont d’abord concernés les “passoires thermiques”, c’est-à-dire les logements classés dans les catégories F et G par le diagnostic de performance énergétique (voir ci-dessous).

Quand l’audit énergétique deviendra-t-il obligatoire ?

L’audit énergétique s’imposera de manière progressive en fonction de la performance énergétique du logement ; les plus énergivores seront les premiers concernés. Ainsi, l’audit énergétique devra être annexé au compromis ou à la promesse de vente :

En métropole :

• à compter du 1er septembre 2022 pour les logements classés F ou G par le DPE ;
• à compter du 1er janvier 2025 pour les logements classés E ;
• à compter du 1er janvier 2034 pour les logements classés D ;

Outre mer (en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte) :

• à partir du 1er juillet 2024  pour les logements classé F ou G ; 
• à partir du 1er janvier 2028, pour les logements classés E. 

Quelle est la durée de validité de l’audit énergétique ?

La durée de validité de l’audit énergétique est de cinq ans. Par comparaison, celle du diagnostic de performance énergétique est de dix ans.

Est-ce que l’audit énergétique remplace le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Non, l’audit énergétique s’ajoute au diagnostic de performance énergétique et le complète ! C’est justement le résultat du DPE, systématique pour toute vente de logement, qui peut déclencher l’obligation de réaliser un audit énergétique.
Si les deux diagnostics portent sur le même sujet, l’audit est plus détaillé, plus précis, tant en matière d’analyse du logement qu’en termes de proposition de travaux ; l'audit énergétique est une sorte de super DPE !

A quel moment l’audit énergétique devra-t-il être fourni à l’acheteur ?

L’audit énergétique sera remis à l’acheteur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente ; le notaire y veillera ! Mais en réalité, la réglementation prévoit que l'audit énergétique doit être fourni par le vendeur à l'acquéreur potentiel lors de sa première visite.  En conséquence nous vous conseillons fortement :

• de faire réaliser l’audit énergétique dès le résultat du diagnostic de performance énergétique (le DPE doit être réalisé dès le passage de l’annonce de vente) ;
• de soumettre l’audit énergétique aux candidats acquéreurs, au moins lors de la négociation, de manière à ce que vous receviez des offres réfléchies et donc peu susceptibles d’être ultérieurement modifiées à la baisse. 

La remise de l’audit énergétique à l’acquéreur peut se faire par voie électronique.

L’audit énergétique oblige-t-il le vendeur à effectuer les travaux ?

Non, l’audit énergétique, comme c’est aussi le cas pour tous les autres diagnostics, n’oblige nullement le vendeur a effectuer des travaux ; il s'agit seulement d'une obligation d’information. 

Toutefois, cette information n’est pas sans conséquence. En effet, compte tenu de l’obligation, à court ou moyen terme, de réaliser des travaux…et du coût de ceux-ci, le contenu de l’audit énergétique peut être un argument légitime de négociation du prix à la baisse ; les vendeurs de passoires énergétiques nécessitant des travaux coûteux doivent donc s’attendre à voir leur logement décoté. 

La  « valeur verte » d’un  logement a d’ailleurs d'ores et déjà un impact sur le prix, comme en attestent les dernières observations du marché.

Qui réalise l’audit énergétique ?

L’audit énergétique est réalisé :

• Pour les maisons individuelles : par les diagnostiqueurs immobiliers (qui réalisent déjà l’ensemble des autres diagnostics) et les architectes ayant accompli une  formation spécifique ;
• Pour les bâtiments appartenant à un même propriétaire et comprenant plusieurs logements : par les architectes ayant accompli une  formation spécifique et les bureaux d’études qualifiés pour cette mission.

Si la règlementation indique que le rapport de synthèse doit être transmis au propriétaire dans le délai d'un mois à compter de la date de visite, en pratique, il sera fourni le plus souvent sous quelques jours, comme pour les autres diagnostics immobiliers.

Quel est le coût de l’audit énergétique ?

Le coût de l’audit énergétique devrait varier de 400 à plus de 1.000 € en fonction du bien et de sa superficie. Pour une maison de 100 m², le coût de l'audit devrait être d'environ 500 € TTC.

Quel est l’objectif de l’audit énergétique ?

L’objectif de l’audit énergétique est simple : sensibiliser l’acheteur à la nécessaire transition écologique et énergétique et aux obligations de travaux qui en découlent. Rappelons que l’objectif de la loi Climat et résilience, est « d'accélérer la rénovation de nos logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050 (...) et permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été ».

L'échéance de 2050 peut paraître lointaine mais la loi impose aussi que tous les logements atteignent l’étiquette E dès 2028…ce qui signifie d’ici là l’éradication de tous logements classés F et G ! Or, ces « passoires thermiques », ce sont au minimum 4,8 millions de logements dont 1,8 million dans le parc privé.
En matière de location, des interdictions de louer vont également frapper progressivement les logements les plus énergivores.

Pourquoi tant d’efforts demandés ? Parce que le bâtiment en général et le logement en particulier, c’est une importante source d'économie d’énergie possible…et donc aussi de réduction des émissions de CO2 dans le même temps, le CO2 qui est, rappelons le, un des facteurs majeurs du changement climatique. Et le logement, c’est environ 13 % des émissions nationales de CO2. Et oui, l’énergie qu’on ne consomme  pas, c’est la moins chère…mais aussi la moins polluante ! 

Sources :

• Article L126-28-1 du Code de la construction et de l'habitation créé par l'article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets ;
• Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l'audit énergétique mentionné à l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation ;
  
• Arrêté du 4 mai 2022 définissant pour la France métropolitaine le contenu de l'audit énergétique réglementaire prévu par l'article L. 126-28-1 du code de la construction et de l'habitation ;
  
• Questions-réponses sur l'audit énergétique réglementaire (ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires et ministère de la Transition énergétique) ;