Audit énergétique : obligatoire pour vendre une maison énergivore

C'est quoi un audit énergétique ?

L'audit énergétique est un nouveau diagnostic technique immobilier... et un de plus ! Véritable état des lieux détaillé de la performance énergétique et environnementale du logement, l'audit intègre le dossier de diagnostic technique qui accompagne la vente d’un logement.

Créé par la loi Climat et résilience d’août 2021, l’audit s’inscrit dans la politique de lutte contre les « passoires énergétiques » (les logements les plus énergivores), qui devront, dans les toutes prochaines années, faire obligatoirement l’objet de travaux d’isolation et d’économie d’énergie.

Comment se déroule un audit énergétique ?

L'audit énergétique nécessite au moins une visite du logement :

• décrit les principales caractéristiques architecturales et thermiques du logement et en estime la performance énergétique ;
  formule des préconisations de travaux permettant d'améliorer le confort thermique et la qualité d'air et de parvenir à une rénovation énergétique performante ;
• mentionne, à titre indicatif, l'impact théorique des travaux sur la facture d'énergie ;
• estime le montant des travaux et indique les aides qui existent pour les financer.

S’agissant des travaux recommandés, l'audit énergétique doit comporter au moins deux propositions de travaux de rénovation :

• la première proposition prévoit un parcours de travaux par étapes. La première étape permet de réaliser un gain d'au moins une classe et au minimum d'atteindre la classe E, l'étape intermédiaire permet d'atteindre au moins la classe C tandis que l'étape finale prévoit d'atteindre au moins la classe B ;
• Une deuxième proposition prévoit un parcours de travaux en une seule étape pour atteindre au moins la classe B.

Le bilan énergétique concernera la vente de certains logements, essentiellement les maisons individuelles énergivores. L'audit énergétique devrait, en moyenne, nécessiter une visite de deux/trois heures pour une maison de 100 m².

Quels documents à fournir à l'auditeur pour la réalisation de l'audit ?

Pour faciliter l'établissement de l'audit énergétique, il vous sera demandé de fournir, si vous en disposez, tout document utile : DPE et autres diagnostics, plans et métrage du logement (loi Carrez), notice technique du système de chauffage/eau chaude sanitaire, justificatifs des travaux réalisés, etc. N'hésitez pas à interroger l'auditeur sur ses besoins !

Quel est l’objectif de l’audit énergétique ?

L’objectif de l’audit énergétique est simple : sensibiliser l’acheteur à la nécessaire transition écologique et énergétique et aux obligations de travaux qui en découlent. Rappelons que l’objectif de la loi Climat et résilience est « d'accélérer la rénovation de nos logements pour atteindre la neutralité carbone d’ici à 2050 (...) et permettre que les Français vivent dans des logements décents où ils n’ont pas froid l’hiver et chaud l’été ».

L'échéance de 2050 peut paraître lointaine, mais la loi impose aussi que tous les logements atteignent l’étiquette E dès 2028… ce qui signifie d’ici là l’éradication de tous les logements classés F et G ! Or, ces « passoires thermiques », ce sont au minimum 4,8 millions de logements dont 1,8 million dans le parc privé. En matière de location, des interdictions de louer vont également frapper progressivement les logements les plus énergivores.

Pourquoi tant d’efforts demandés ? Parce que le bâtiment en général et le logement en particulier, c’est une importante source d'économie d’énergie possible et donc aussi de réduction des émissions de CO2 dans le même temps, le CO2 qui est, rappelons-le, l'un des facteurs majeurs du changement climatique. Et le logement, c’est environ 13 % des émissions nationales de CO2. Et oui, l’énergie qu’on ne consomme pas, c’est la moins chère, mais aussi la moins polluante !

Quels sont les bâtiments concernés par l’audit énergétique ?

L’audit énergétique ne concerne pas toutes les ventes ! Ne sont visées que les ventes de logements en monopropriété. En clair, il s’agit :

• de la très grande majorité des maisons individuelles. Seules sont exclues les maisons en copropriété (on parle parfois de copropriété « horizontale ») ;
• d’un petit nombre d'immeubles appartenant à un propriétaire unique et comportant plusieurs logements. La très grande majorité des appartements, qui sont soumis au statut de la copropriété, n’est donc pas concernée par l’audit énergétique.

Par ailleurs, les logements soumis à l'audit énergétique sont ceux qui sont les moins bien isolés et, parmi ceux-ci, sont d’abord concernées les « passoires thermiques », c’est-à-dire les logements classés dans les catégories F et G par le diagnostic de performance énergétique (voir ci-dessous).

---

Quel type de bien voulez-vous vendre ?

Est-ce que l’audit énergétique remplace le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Non, l’audit énergétique s’ajoute au diagnostic de performance énergétique et le complète ! C’est justement le résultat du DPE, systématique pour toute vente de logement, qui peut déclencher l’obligation de réaliser un audit énergétique.

Si les deux diagnostics portent sur le même sujet, l’audit est plus détaillé, plus précis, tant en matière d’analyse du logement qu’en termes de proposition de travaux ; l'audit énergétique est une sorte de super DPE !

Quand l’audit énergétique deviendra-t-il obligatoire ?

L’audit énergétique s’imposera de manière progressive en fonction de la performance énergétique du logement ; les biens plus énergivores seront les premiers concernés. Ainsi, l’audit énergétique devra être annexé aux promesses ou aux compromis de vente.

En métropole :

• à compter du 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G par le DPE ;
• à compter du 1er janvier 2025 pour les logements classés E ;
• à compter du 1er janvier 2034 pour les logements classés D ;

En outre-mer (en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte), l'audit énergétique sera obligatoire  :

• à partir du 1er juillet 2024 pour les logements classés F ou G ;
• à partir du 1er janvier 2028, pour les logements classés E.

Quelle est la durée de validité de l’audit énergétique ?

La durée de validité de l’audit énergétique est de cinq ans. Par comparaison, celle du diagnostic de performance énergétique est de dix ans.

Pendant les cinq ans, l'auditeur tient l’audit énergétique à la disposition des propriétaires successifs du logement. A la demande du propriétaire, l'auditeur donne des informations sur les propositions de travaux présentées et, si besoin, atteste de la réalisation des travaux présentés dans l’audit, sans qu'il soit nécessaire pour le propriétaire d'entreprendre la réalisation d'un nouvel audit.

A quel moment l’audit énergétique devra-t-il être fourni à l’acheteur ?

L’audit énergétique sera remis à l’acheteur au plus tard le jour de la signature du compromis de vente ; le notaire y veillera ! Mais en réalité, la réglementation prévoit que l'audit énergétique doit être fourni par le vendeur à l'acquéreur potentiel lors de sa première visite. En conséquence, nous vous conseillons fortement de :

• faire réaliser l’audit énergétique dès le résultat du diagnostic de performance énergétique (le DPE doit être réalisé dès le passage de l’annonce de vente) ;
• soumettre l’audit énergétique aux candidats acquéreurs, au moins lors de la négociation, de manière à ce que vous receviez des offres réfléchies et donc peu susceptibles d’être ultérieurement modifiées à la baisse.

La remise de l’audit énergétique à l’acquéreur peut se faire par voie électronique.

L’audit énergétique oblige-t-il le vendeur à effectuer les travaux ?

Non, l’audit énergétique, comme c’est aussi le cas pour tous les autres diagnostics immobiliers n’oblige nullement le vendeur a effectuer des travaux ; il s'agit seulement d'une obligation d’information.

Toutefois, cette information n’est pas sans conséquence. En effet, compte tenu de l’obligation, à court ou moyen terme, de réaliser des travaux et du coût de ceux-ci, le contenu de l’audit énergétique peut être un argument légitime de négociation du prix à la baisse ; les vendeurs de passoires énergétiques nécessitant des travaux coûteux doivent donc s’attendre à voir leur logement décoté.

La « valeur verte » d’un logement a d’ailleurs d'ores et déjà un impact sur le prix immobilier, comme en attestent les dernières observations du marché.

Qui peut réaliser un audit énergétique ?

L’audit énergétique est réalisé :

• pour les maisons individuelles : par les diagnostiqueurs immobiliers (qui réalisent déjà l’ensemble des autres diagnostics) et les architectes ayant accompli une formation spécifique ;
• pour les bâtiments appartenant à un même propriétaire et comprenant plusieurs logements : par les architectes ayant accompli une formation spécifique et les bureaux d’études qualifiés pour cette mission.

Si la réglementation indique que le rapport de synthèse doit être transmis au propriétaire dans le délai d'un mois à compter de la date de visite, en pratique, il sera fourni le plus souvent sous quelques jours, comme pour les autres diagnostics immobiliers.

Quel est le prix d'un audit énergétique ?

Le coût de l’audit énergétique devrait varier de 400 à plus de 1 000 € en fonction du bien et de sa superficie. Pour une maison de 100 m², le coût de l'audit devrait être d'environ 500 € TTC.

Ma PrimeRénov' peut-elle prendre en charge le coût d'un audit énergétique ?

La prime MaPrimeRénov' est un dispositif de l'Anah (Agence nationale de l'habitat) qui permet aux propriétaires occupants ou bailleurs d'obtenir une aide financière pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique de leur logement. Les audits énergétiques sont considérés comme des études préalables aux travaux, ils peuvent donc être éligibles à cette prime, sous certaines conditions.