Comment vendre sa maison à un membre de sa famille ?

Nathalie Giraud
Mis à jour par
le 13 octobre 2022
Juriste chez PAP.fr

Rien n’interdit de vendre un bien à un membre de sa famille. Le Code civil lui-même établit la liberté de vendre les biens dont on est propriétaire. Mais il existe toutefois trois limites à ces ventes familiales : le droit, le fisc et les héritiers réservataires.

Sous-évaluer le prix de sa maison pour la vendre à un membre de votre famille n'est pas conseillé.
Sous-évaluer le prix de sa maison pour la vendre à un membre de votre famille n'est pas conseillé. © Westend61/Getty Images

Vendre un bien à un inconnu ou à un membre de sa famille ne fait aucune différence. La vente se déroule exactement de la même manière. Le passage chez le notaire est obligatoire. Ce dernier doit s’assurer de la régularité de la transaction (vérification de la capacité juridique de vendre : mineurs ou adultes protégés sous tutelle), de la réalisation des diagnostics obligatoires, de la fourniture du pré-état daté, etc.). La vente aura le même degré de garanties.

Qui sont les « membres de la famille » ?

La famille est généralement définie comme l'ensemble des personnes partageant un lien d'alliance (époux, pacsés, belle-mère, beau-père, beau-frère, belle-sœur), d'ascendance (parents, grands-parents) ou de descendance (fils, filles, petits-enfants).

Le concubin est-il un membre de la famille ?

Les concubins sont considérés comme des « étrangers ». Ils ne sont pas reconnus comme étant juridiquement de la même famille, mais ils peuvent parfaitement se racheter ou revendre leurs parts d'indivision en cas de séparation. Le concubin qui souhaite racheter la part de l'autre devra payer le prix, soit au comptant, soit en ayant recours à un prêt. Il n'est pas héritier réservataire, mais il peut parfaitement hériter d'une part de la quotité disponible (part dont on peut disposer librement) et ce par testament.

Quelles sont les étapes pour réaliser une vente familiale ?

Les étapes à respecter pour réaliser cette vente familiale sont exactement les mêmes que pour une vente avec un acheteur lambda. Une fois que vous vous serez mis d'accord sur le prix, nous vous invitons à vous rendre chez un notaire afin de concrétiser cette vente, en commençant par la signature d'un compromis de vente. Acquéreurs et vendeurs bénéficieront des mêmes droits et des mêmes obligations.

Pourquoi vendre à un membre de sa famille ?

Il peut arriver que vos enfants, fils ou filles, ou vos frères et sœurs ou autres membres de votre famille proche recherchent précisément à acheter un bien que vous voulez mettre en vente ou tout simplement veulent racheter ce bien afin que cette maison de famille ne sorte pas du patrimoine familial. Il ne doit y avoir aucun obstacle à cette vente, si elle se fait au prix du marché et si le prix est réellement payé. Là encore, le notaire va s'assurer de la réalité des intentions et mettre en garde sur les donations déguisées et la requalification possible par le fisc. En d'autres termes, le notaire avertira le vendeur et l'acheteur des risques encourus. Les ventes entre membres de même famille sont souvent suspicieuses et donc contrôlées: il vaut mieux avoir les notions de base avant de vendre.

Quelles sont les précautions à prendre pour vendre à un proche ?

Vendre la maison de famille à un proche est tout à fait envisageable. Il faut juste respecter les règles dans la fixation du prix et son paiement pour éviter que cette vente soit requalifiée en une libéralité et déclencher une action en réduction de la part des héritiers au décès du vendeur .Les héritiers, face à une telle situation, essaieront de prouver la donation déguisée afin de rétablir l'équilibre entre la réserve et la quotité disponible. Ne perdons pas de vue qu'une donation déguisée empiète souvent au décès du vendeur sur la valeur du patrimoine à partager entre les héritiers réservataires (entre frères et sœurs). Enfin, si la libéralité est reconnue, l'administration fiscale considérera l'opération comme frauduleuse et pratiquera un redressement. La meilleure façon de réaliser la transaction en famille est évidemment de s'entourer du professionnel incontournable dans cette étape de vente : le notaire.

Puis-je vendre ma maison au prix que je veux ?

Non ! Il n'est absolument pas envisageable de vendre son bien au prix que vous voulez et encore moins à l'euro symbolique au prétexte qu'il s'agit de votre fils ou fille. Pour que la transaction ne soit pas remise en cause et soit considérée comme une donation déguisée par le fisc ou les héritiers, il faut que la vente se fasse au prix du marché immobilier. Sauf inconvénients majeurs pouvant justifier un prix sous-évalué (très mauvais état du bien, nuisances actuelles ou futures telles un axe autoroutier), le prix doit correspondre à celui des transactions récentes pour des biens comparables.

Peut-on vendre un terrain au prix que l'on veut ?

Non ! la vente d'un terrain tout comme la vente d'un bien immobilier à un membre de la famille doit se vendre au prix du marché. Aucune dérogation sous peine d'endurer les foudres du fisc ou des héritiers directs (autres frères et sœurs). Et la vente d'un terrain se fera aux mêmes conditions qu'une transaction pour la vente d'un bien immobilier (réalisation des diagnostics obligatoires, etc.)

Peut-on quand même effectuer une petite baisse de prix ?

Oui... Une légère baisse de prix reste évidemment possible compte tenu du lien familial. Mais attention, ce coup de pouce doit être presque symbolique. Nous vous conseillons quand même de déclarer spontanément le don au fisc pour qu'il ait date certaine. Au-delà du geste, le risque de remise en cause (donation déguisée) par l'administration fiscale ou par un héritier est grand. De plus, sachez que ces ventes entre membres d’une même famille sont très souvent passées au crible. Pour toutes ces raisons, nous vous incitons à la plus grande prudence.

Peut-on vendre une maison moins cher que sa valeur ?

Sous-évaluer le prix de sa maison pour la vendre à un membre de votre famille proche n'est pas conseillé. En effet, en application de l'article L. 55 du Livre des procédures fiscales (LPF), l'administration peut constater une insuffisance, une inexactitude, une omission ou une dissimulation dans les éléments servant de base au calcul des impôts, droits, taxes, redevances ou sommes quelconques dus en vertu du Code général des impôts. Elle peut engager une procédure de rectification !

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La vente peut-elle être remise en cause pour insuffisance du prix ?

Une légère baisse de prix reste évidemment possible compte tenu du lien familial. Mais attention, ce coup de pouce doit être presque symbolique. Au-delà du geste, le risque de remise en cause par le fisc ou un héritier est grand. De plus, sachez que ces s entre membres d’une même famille sont très souvent passées au crible.

Comment l'administration fiscale a-t-elle connaissance des ventes ?

Une fois l’acte de propriété signé chez le notaire, ce dernier doit l'enregistrer au bureau des hypothèques. Et surtout, en tant qu’officier ministériel, le notaire collecte les impôts et taxes pour le compte de l’État et des collectivités locales : droits de mutation (injustement appelés frais de notaire) et de succession, impôt sur les plus-values. Concrètement, le jour de la signature définitive d’une vente chez le notaire, ce dernier retient l’éventuelle plus-value imposable sur le prix remis au vendeur et demande le versement des frais de notaire à l’acquéreur. L’administration fiscale est donc toujours informée des ventes immobilières et peut en conséquence exercer son droit de rectification. Une seule solution pour ne pas être inquiété : vendre au prix.

Quelle conséquence pour le vendeur et l’acquéreur ?

Si le fisc constate une incohérence, c’est-à-dire un écart entre le prix du marché pour des biens similaires et la vente déclarée, il adressera une proposition de rectification du prix de vente. Les droits de mutation complémentaires seront calculés et dus et la plus-value imposable calculée ou recalculée. Enfin, sachez que des pénalités, variables selon la bonne ou mauvaise foi, peuvent être appliquées. Ces pénalités concernent aussi l’acheteur ! Elles peuvent même conduire à un redressement pour l’impôt sur les fortunes immobilières (IFI) puisqu'on déclare la valeur du patrimoine au 1er janvier…

Peut-on vendre en viager à un membre de la famille ?

Il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier en viager à vos parents ou autres membres de votre famille proche. Vous serez "débirentier", c’est-à-dire qu’il vous reviendra de payer la rente aux conditions définies dans l’acte. Attention ! Pour que cette transaction ne soit pas considérée par les impôts comme une donation, il est impératif qu’un bouquet ait été versé, même si ce dernier n’est pas obligatoire (partie du prix payé au comptant au jour de la vente ) et que la rente viagère soit justement estimée selon le prix et l'âge du vendeur et selon qu'il s’agit d’un viager libre ou occupé. Tous ces paramètres sont fondamentaux pour écarter la mauvaise foi de cette transaction.

Et si le vendeur est malade ?

L'acheteur ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont est atteint le vendeur au moment de la signature de l'acte de vente. De plus, sachez que si le vendeur décède dans les vingt jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. Son annulation peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal. Le décès de ce dernier est considéré comme suspicieux. Sachez également que si le vendeur est sous tutelle, son tuteur doit obtenir l'accord du juge des tutelles qui validera ou non la vente en viager.

Et si c'est votre fils ou votre fille qui achète le bien en viager ?

Les conjoints respectifs et parents des enfants peuvent décider de vendre à leurs enfants. Il est alors nécessaire que le ou les autres enfants manifestent leur accord en participant à la vente immobilière et en signant l’acte authentique chez le notaire. Cet accord préalable des héritiers réservataires est la solution pour assurer la tranquillité du fils ou de la fille acquéreur. Si l’accord des enfants n’apparaît pas clairement ou s’ils ne signent pas l’acte de vente chez le notaire en même temps que les parents, la vente pourra être remise en cause au décès du ou des parents vendeurs par les héritiers directs. L'article 918 du Code civil établit dans ce cas une présomption de donation. Le bien objet du viager devra être ramené à la succession pour sa valeur au jour du décès. Et si sa valeur excède la part de ce qui peut être donné en gratification (quotité disponible) à un enfant en plus de sa part légale (réserve), les autres enfants pourront soit demander le paiement du surplus à leur frère ou sœur ou tout simplement demander l’annulation de la vente immobilière.

Il apparaît que cette présomption est dite irréfragable, c’est-à-dire qu’on ne peut apporter la preuve contraire. Cela signifie que l’enfant accusé d'avoir bénéficié d’une donation déguisée, même s’il prouve qu’il a acheté au prix du marché et a payé l’intégralité du prix, serait quand même pénalisé…

Vaut-il mieux alors vendre la nue-propriété à ses enfants ?

Rappelons avant tout que vendre la nue-propriété et se réserver l'usufruit, c'est être sous le statut de l'indivision avec l'acquéreur ! Ceci étant rappelé, la vente de la nue-propriété à un enfant n'est pas plus simple : il faut que les parents recueillent l’assentiment des autres frères et sœurs pour vendre la nue-propriété, comme pour la vente en viager. Il y a aussi une restriction prévue à l’article 751 du Code général des impôts: . En effet, la vente à un enfant de la nue-propriété est toujours suspecte et assimilée à une présomption de donation. Au décès du donateur, l’enfant à qui on conteste la réalité de la vente pourra être amené à rapporter à la succession la valeur de la pleine propriété sauf à prouver qu'il a payé le prix et le bon prix.

Comment le nu-propriétaire peut-il apporter la preuve réelle du paiement ?

La présomption édictée par ce texte est une présomption simple : le nu-propriétaire peut se défendre et apporter la preuve contraire. Il pourra ainsi justifier qu’il a réellement payé la nue-propriété au moyen d’un emprunt, d’une donation ou de fonds propres. Il est donc indispensable en pratique de mentionner dans l’acte l’origine des deniers et d’en conserver la preuve.

Pour toutes les ventes en viager ou de nue-propriété à un enfant, la meilleure façon de limiter, voire d'exclure les risques, est de consulter le professionnel en ce domaine, le notaire (seul et unique guide en la matière).

Et vendre à l'un de ses petits-enfants en viager ou en nue-propriété est-ce plus simple ?

La vente est moins contraignante car la présomption de l'article 918 du Code civil qui établit une présomption de donation vise exclusivement les héritiers du premier degré. Les petits-enfants sont du deuxième degré sauf en cas de prédécès de leurs parents . Dans ce cas, on dit qu'ils viennent en représentation. Et là la présomption jouera ! Ceci étant dit, même en l'absence de présomption, les héritiers directs peuvent toujours remettre en cause cette opération et la refaire requalifiée en donation et exercer l'action en réduction au moment du décès du ou des grands-parents.

Peut-on vendre en pleine propriété à son fils ou sa fille sans risque ?

Vendre un bien à son fils ou sa fille en pleine propriété ne pose aucun problème si vous vendez au prix normal du marché pour des biens similaires et que l'enfant paie le prix. En revanche, en cas de vente à un prix trop bas, les autres enfants pourront faire valoir au moment du décès qu'il s'agissait en fait d’une donation partielle et demander le rapport à la succession ! Là encore, même si ce n'est pas obligatoire, c'est mieux d'obtenir l'accord des autres héritiers directs.

Comment prouver que l’on a bien payé en cas de contestation ?

Il est très simple de démontrer le versement du prix. Il suffit de garder vos relevés bancaires. En cas de litige, soit du fait du fisc, soit du fait d’un héritier: inspecteur ou juge confronteront les relevés bancaires des acheteurs et des vendeurs. Si cela n'est pas suffisamment probant. Il faudra vous en remettre à la loi et tenter d'apporter la preuve qu'il n'y a eu aucun cas de mauvaise foi ni de manœuvres frauduleuses visant à spolier l'administration fiscale et les héritiers. réservataires.


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