Les documents à annexer au compromis de vente

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Parmi les documents que le vendeur doit préparer et fournir à son acheteur figure, en premier lieu, le dossier de diagnostics techniques.

Compromis de vente et diagnostics techniques

Toute vente d'un bien immobilier s'accompagne d'un dossier de diagnostics techniques à faire réaliser par un diagnostiqueur professionnel certifié. L'acheteur doit pouvoir le consulter avant de signer le compromis afin d'acheter en toute connaissance de cause. Il est ensuite annexé au compromis de vente.

La liste des diagnostics (amiante, plomb, termites, performance énergétique, gaz, électricité, état des risques, mérule...) varie selon l'ancienneté de l'immeuble, de ses installations et de sa situation géographique.

Pour connaître la liste précise des diagnostics et les faire réaliser, vous pouvez faire appel au partenaire de PAP.fr :  AlloDiagnostic.

Vous avez intérêt à faire établir les diagnostics dès que vous êtes prêt à passer votre annonce. Cela vous permet d'indiquer dans votre annonce le classement énergétique de votre bien (le DPE). C'est un critère que les acheteurs prennent désormais en compte quand ils recherchent un logement. Par ailleurs, si vous vendez un appartement dans un immeuble collectif, le diagnostiqueur va en calculer la surface habitable exacte : une information indispensable pour évaluer, au plus juste, le prix de votre logement avant de passer l'annonce.

Vous pourrez ainsi tenir le dossier de diagnostics à la disposition des acheteurs lors des visites. Il comporte beaucoup d'informations qui vont les intéresser, notamment l'état des installations d'électricité et de gaz. Cela fait partie des diagnostics à fournir à l'acheteur si ces installations datent de plus de quinze ans.

Si vous ne faites pas réaliser les diagnostics dès le départ, il faudra les commander, au plus tard, dès que vous avez trouvé votre acheteur. Ce dossier étant à annexer impérativement au compromis de vente, nous vous conseillons de demander au diagnostiqueur de vous indiquer la date à laquelle il pourra vous remettre le dossier. Vous pourrez alors planifier un rendez-vous avec votre acheteur pour signer le compromis de vente.

L'information sur le système d'assainissement

Il fait partie de la liste des diagnostics obligatoires à fournir à l'acheteur, mais ce n'est pas le diagnostiqueur qui va s'en charger, il n'en a pas la compétence. Vous allez faire appel au SPANC : le service public d'assainissement non collectif de votre commune ou de la communauté de communes dont dépend votre maison, car cela concerne tout particulièrement les maisons individuelles équipées d'un système autonome d'assainissement.

Le diagnostic assainissement va permettre à l'acheteur de s'assurer du bon état de l'installation et de son entretien. Bien que ce diagnostic ne soit pas obligatoire pour les biens raccordés au tout-à-l'égout, il est systématiquement réclamé par les notaires pour vérifier que tout est conforme.

Si l'installation d'assainissement de votre bien n'est pas conforme, votre acheteur devra réaliser les travaux de mise en conformité au maximum dans un délai de un an après la vente. Ce type de travaux représentant un budget important, votre acheteur va très probablement vous demander de diminuer le prix de vente du coût de ces travaux.

Par ailleurs, si votre bien a subi un sinistre reconnu comme catastrophe naturelle, vous devez également fournir le courrier mentionnant l’indemnisation que vous aviez reçue à cette occasion de votre compagnie d’assurance.

Les avis de taxe foncière et d'habitation

Ils font partie des documents que le vendeur peut présenter à l'acheteur afin qu'il ait une idée des montants que représentent ces deux taxes. Même si leur montant peut varier selon la situation familiale et les revenus de l'acheteur, et selon qu'il envisage d'utiliser le logement comme résidence principale ou secondaire, cela lui donne quand même un élément de comparaison.

Répartition du coût de la taxe foncière entre le vendeur et l'acheteur

C'est le propriétaire au 1er janvier qui est redevable de la taxe foncière pour l'année. C'est donc le vendeur qui en est redevable pour l'année entière alors qu'il vend son logement en cours d'année. Aussi, dans un souci d'équité, une répartition est toujours prévue entre le vendeur et l'acheteur dans le compromis de vente. Il est d'usage d'y écrire que le paiement de cette taxe est réparti au « prorata temporis » entre le vendeur et l'acheteur. Vous devez donc fournir votre dernier avis de taxe foncière à votre acheteur lors du compromis pour prévoir ce partage.

Le vendeur reste redevable de la totalité de la taxe à l'égard du fisc, mais l'acheteur s'engage à lui rembourser le jour de la vente la quote-part correspondant à la période de l'année où il est devenu propriétaire.

Si la vente a lieu le 1er août, il est légitime que le vendeur prenne en charge les sept premiers mois et l'acheteur les cinq mois qui restent.

Pas de partage de la taxe d'habitation

En revanche, la taxe d'habitation reste à la charge exclusive de celui qui habite le logement au 1er janvier et ne fait jamais l'objet d'une répartition entre vendeur et acheteur lors des ventes.

En cas de construction 

Si vous avez fait construire votre maison, créé des agrandissements ou encore réalisé d'importants travaux qui ont nécessité l'obtention d'un permis de construire et que vous avez obtenu un certificat de conformité, vous pouvez le présenter à l'acheteur, cela lui permet de s'assurer que vous avez fait les démarches et obtenu les autorisations requises.

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