La signature du compromis de vente

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Vous voilà prêt à signer le compromis. Pour compléter le document, vous allez apporter votre titre de propriété et l'ensemble des documents demandés ainsi que votre dernier avis de taxe foncière. Le titre de propriété permet à l'acheteur de s'assurer que le vendeur est bien propriétaire du bien, et au vendeur de reprendre les mentions qu'il contient pour compléter le compromis.

Où trouver le titre de propriété ?

C'est le document que le notaire vous a envoyé à vous, vendeur, quelques mois après avoir signé l'acte de vente, quand vous aviez acheté ce bien.

En combien d'exemplaires ?

Vous allez prévoir : un exemplaire pour vous, vendeur, un pour les acheteurs, et également un de plus afin que l'acheteur ne reparte pas « les mains vides ».

Remplir le compromis

Voici quelques conseils pour remplir le compromis.

L'identité des parties

Les noms de chacun des vendeurs et acheteurs figurent sur le compromis. S'ils sont mariés, il faut indiquer également sous quel régime matrimonial.

L'identification du bien vendu

Outre l'adresse et la destination du bien vendu, vous allez préciser sa surface privative habitable s'il s'agit d'un lot situé dans un immeuble collectif (cette information n'est pas obligatoire pour la vente d'une maison). C'est ce qu'on appelait la surface Carrez avant la loi Alur.

C'est à l'occasion de l'établissement du dossier de diagnostics techniques que le diagnostiqueur a procédé au mesurage de la surface habitable. Il vous suffit donc de noter la surface qu'il a calculée dans votre compromis.

Vous pourrez ensuite décrire les locaux vendus ainsi que les équipements privatifs s'il y en a, et indiquer, à l'appui de votre titre de propriété, les numéros des lots de copropriété s'il s'agit d'un bien situé dans un immeuble collectif.

Pensez aussi à préciser les numéros des cave et parking si vous les vendez en même temps que le logement.

Les conditions « suspensives » de la vente

Le compromis contient toujours des conditions suspensives. La vente n'a lieu que si ces conditions se réalisent. C'est le cas en particulier si l'acheteur achète à l'aide d'un ou de plusieurs prêts.

  • La condition suspensive de crédit

Si l'acheteur est un particulier qui sollicite un prêt pour l'achat d'un logement, il va signer le compromis sous condition suspensive d'obtenir son ou ses prêts. La protection s'applique également aux acheteurs qui achètent un local à usage mixte, d'habitation et professionnel, ou un terrain destiné à la construction d'immeuble d'habitation ou mixte. Dans ces différents cas, l'acheteur bénéficie automatiquement de la condition qui lui permet de n'acheter que s'il obtient son crédit dans un certain délai.

Pour éviter au vendeur d'attendre trop longtemps avant de savoir si l'acheteur va être en mesure ou pas d'acheter son bien, la condition est toujours enfermée dans un certain délai : un mois minimum, d'après la loi. En pratique, on laisse deux mois à l'acquéreur à compter de la date de signature du compromis, car le délai d'un mois est beaucoup trop court pour permettre à l'acheteur d'effectuer toutes ses démarches et d'obtenir l'accord de la banque.

Vous allez donc inscrire dans le compromis la date butoir à laquelle l'acheteur doit vous avoir informé s'il a reçu un refus de prêt.

Afin de pouvoir remplir cette condition, l'acheteur va se renseigner avant de signer le compromis pour estimer la somme qu'il peut emprunter et le taux susceptible de lui être proposé. Pour cela, il peut aller voir son banquier, mais également consulter nos calculettes sur PAP.fr ainsi que les sites spécialisés tels que meilleurtaux.com par exemple.

  • Et si l'acheteur achète sans prêt ?

En revanche, s'il achète sans recourir au crédit, l'acheteur doit inscrire à la main dans le compromis qu'il ne pourra pas se prévaloir de la protection légale s'il change d'avis et demande finalement un prêt.

Prix de vente et frais de notaires

Outre le prix de vente du bien, l'acheteur doit financer également les frais de notaire. Pour en faire une estimation, vous pouvez utiliser notre calculette de frais de notaires sur notre site PAP.fr.

Somme à demander

  • Quelle somme demander ?

A l'occasion de la signature du compromis, le vendeur va réclamer une somme à l'acheteur pour « bloquer » la vente. Cette somme représente généralement environ 5 % du prix du bien, mais peut être inférieure ou supérieure, sans dépasser 10 %. En réalité, il n'existe pas de seuil minimal, mais il est prudent de toujours demander une somme qui fixe l'engagement des parties.

  • Quand la demander ?

Le vendeur ne peut recueillir cette somme qu'à la fin d'un délai de rétractation de dix jours dont dispose l'acheteur, une fois signé le compromis, et durant lequel il peut éventuellement renoncer à la vente.

  • A qui est-elle versée ?

Le versement est fait par virement au notaire qui va se charger de la transaction. Dans le compromis vous allez indiquer le montant de la somme, les coordonnées du notaire à qui elle va être adressée et le délai maximal à l'issue du délai de rétractation dans lequel l'acheteur s'engage à la verser.

Cette somme va être encaissée sur le compte séquestre du notaire. C'est pourquoi, lorsque vous décidez du montant à demander à votre acheteur, vous devez vous assurer avec lui qu'il dispose bien des fonds !

  • Que devient cette somme ?

Cette somme est considérée comme un acompte et viendra donc en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif.

Toutefois, si l'acheteur se rétracte durant les dix jours du délai de rétractation (voir ci-après), il récupère la somme versée dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de sa rétractation.

Par ailleurs, si l'une des conditions suspensives ne se réalise pas dans le délai prévu, cette somme est également restituée à l'acquéreur.

En revanche, s'il ne souhaite pas acheter pour d'autres raisons, l'acheteur ne va pas pouvoir récupérer cette somme qui va, en principe, rester acquise au vendeur. Cela fait partie des clauses d'usage qui figurent dans les compromis de vente.

Les travaux

Si votre logement est situé dans un immeuble collectif, la prise en charge des travaux concernant les parties communes est fixée par la loi. La règle est très simple : les travaux sont dus par celui qui est le copropriétaire au moment où les appels de fonds sont à régler. Le vendeur est donc tenu des travaux dont les appels de fonds lui parviennent jusqu'au moment où la vente est notifiée au syndic par le notaire, juste après la vente. Quant à l'acheteur, il est redevable des appels de fonds que lui adresse le syndic après la vente. Cette répartition ne prend pas en considération celui qui vote les travaux.

Par conséquent, selon cette répartition, si des travaux ont été votés avant la vente et leur montant pas encore appelé, c'est l'acheteur qui devra les payer, en réglant les appels de fonds au syndic à compter de la vente. Pour éviter cela, il est d'usage de discuter de cette question avec votre acheteur. Car si le montant de ces travaux est élevé, il est possible de vous entendre avec lui et de décider d'une autre répartition.

Le montant des travaux peut faire l'objet de la négociation suivante :
- soit le vendeur propose de les garder à sa charge : dans ce cas, il ne baisse pas le prix de vente mais s'engage à payer lui-même les travaux, même si les appels de fonds ont lieu après la vente ;
- soit le vendeur laisse les travaux à la charge de l'acheteur, mais il accepte de baisser le prix de vente du coût de ces travaux.

Si une assemblée générale doit avoir lieu entre le compromis et l'acte de vente définitif, le vendeur peut proposer à l'acheteur de lui donner une procuration afin qu'il l'y représente et vote en son nom. Dans ce cas, l'acheteur s'engage à prendre à sa charge les travaux qui seraient votés au cours de l'assemblée.

Dans les compromis de vente rédigés par les notaires, il y a toujours une clause qui prévoit que les travaux votés jusqu'au compromis restent à la charge du vendeur. Si une assemblée générale a lieu entre le compromis et l'acte de vente, les travaux qui sont votés à cette occasion sont à la charge de l'acheteur si le vendeur lui a donné une procuration pour le représenter à l'assemblée générale.

Pensez à aborder la question des travaux avec votre notaire et à lui faire part de ce que vous avez décidé avec votre acheteur, afin que l'acte définitif qu'il va rédiger reprenne bien ce dont vous avez convenu avec votre acheteur.

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