Que doit on laisser lors d’une vente immobilière ?

Mis à jour par
le 31 mai 2022
Juriste chez PAP.fr

Incontournable question lors d’une vente immobilière : que doit laisser le vendeur le jour « J » ? La réponse vous paraît évidente et pourtant sachez que quelques différends surviennent entre vendeur et acquéreur à ce propos.

© pap

Vous avez acheté un bien immobilier et à votre arrivée, un certain nombre d’éléments ont disparu ? Le store-banne de la terrasse extérieure, la balançoire, les radiateurs électriques, la cuisine équipée, quelques meubles... Le vendeur a-t-il le droit d'emmener ces équipements ?

Se reporter à la liste de l’acte de vente

Premier réflexe : relire votre acte de vente. Un vendeur est toujours tenu de délivrer à son acheteur ce qui a été convenu lors de la vente, c’est-à-dire « l’immeuble » tel qu’il a été décrit au contrat avec ses éventuels accessoires ou meubles.

C’est la raison pour laquelle nous conseillons impérativement de dresser une liste exhaustive de ce qui sera vendu avec votre bien.

Sans liste, il faut se demander, pour chaque élément, s'il s'agit d'un meuble ou pas. Si c'est le cas, le vendeur a le droit de l'emporter... S'il est indissociable de la vente du bien, on dit dans ce cas que l'élément est « immeuble » . 

Ce qui doit être vendu « avec »

Certains meubles sont considérés comme des immeubles par destination (article 525 du Code civil). Ils doivent ainsi être cédés en même temps que l’immeuble. Et on comprend pourquoi.

Il s'agit des meubles que le propriétaire a rendus indissociables de l’immeuble, soit parce qu'ils sont scellés, soit parce qu'ils ne peuvent être détachés sans être détériorés ou sans abîmer la partie du logement à laquelle ils sont attachés.

Par exemple, ont été considérés comme immeubles par les tribunaux (jurisprudence) :

  • Les cheminées
  • Les stores extérieurs, toujours à condition de ne pouvoir être enlevés sans abîmer le mur 
  • Une bibliothèque faite sur mesure
  • Une balançoire scellée ou un bassin à poisson extérieur
  • Les glaces d'un appartement sont sensées mises à perpétuelle demeure lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie.
  • Il en est de même des tableaux et autres ornements
  • Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu'elles sont placées dans une niche pratiquée exprès pour les recevoir ou encore si elles ne peuvent être enlevées sans fracture ou détérioration

Ce qui n’est pas vendu « avec »

La vente du bien n’intègre jamais les meubles évidents comme les chaises, tables, buffets, commodes, lits, etc.

D’autres éléments font parfois l’objet de discussion, mais rentrent dans la catégorie meubles et sont dont négociables tels que :

  • Les éléments de cuisine et les appareils électroménagers quasiment toujours qualifiés de meubles, car on considère que l'on peut les enlever, même si cela nécessite quelques menus travaux de replâtrage et/ou de peinture 
  • Les radiateurs électriques, simplement vissés, dont l'enlèvement n'entraîne pas de détériorations
  • Les tringles, les rideaux, le mobilier de jardin, les ampoules (un peu mesquin quand même !)

Lors de la visite, vendeurs et acquéreurs peuvent s’entendre sur les meubles qui seront laissés et dresser ensemble la liste officielle. Celle qui sera annexée au compromis de vente !

Ce qui peut se racheter : les meubles

Si lors de la visite, le vendeur est prêt à abandonner une partie de ses meubles, il est tout à fait envisageable d’établir une liste, de chiffrer le montant et de l’annexer au compromis de vente.

Deux possibilités :

  • Soit, on vend les meubles comme on vend une voiture, c’est-à-dire de la main à la main et cette transaction se passera du notaire
  • Soit, on considère que les meubles listés sont vendus en même temps que le bien et font partie du prix global

On est souvent dans cette seconde hypothèse, car il y a un intérêt fiscal pour l’acheteur sans inconvénient pour le vendeur. En effet, lors de l'achat d'un bien immobilier, l'acheteur doit payer les frais de notaire qui s'élèvent à environ 7 à 8 % du prix de vente. Ces frais sont dus uniquement sur l’immeuble. Le notaire s’attache donc à distinguer dans le compromis le prix du bien hors meubles.

Sans distinction, autrement dit si le prix est fixé globalement et comprend le prix du logement et des meubles, les frais de notaire sont calculés sur ce montant total. L'acquéreur a ainsi tout intérêt à ventiler le prix du logement d'une part et des meubles d'autre part. D'où la nécessité d'établir une liste précise.

Le fisc accepte la vente de meubles concomitante à la vente du logement dans la mesure où ces meubles existent réellement et que leur valeur est justifiée. Le mieux est de pouvoir produire des factures. Si vous n’en avez pas et que vous ne surestimez pas le montant, vous pourrez quand même déduire. Vous devez tenir compte pour l'estimation de l'âge du mobilier et appliquer un abattement pour vétusté. En fait, vous devez procéder comme si vous vendiez ces meubles d'occasion.

Enfin, et pour conclure, nous vous conseillons vivement de visiter le bien juste avant d'aller signer l'acte de vente définitif chez le notaire pour vérifier que le mobilier prévu est bien en place !

Que faire en cas de désaccord ?

Si le vendeur a emporté un élément et que l'acheteur pense qu'il faisait partie de la vente, en l'absence de liste précise dans l'acte de vente, ce sont les juges qui trancheront.

Sachez que ceux-ci continuent de s’appuyer sur l’article 525 du Code civil qui date de 1804, Code Napoléon, qui reste extrêmement clair !

« Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux ou à ciment ou lorsqu'ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés. »

Si le vendeur a pu emporter l'élément sans apporter aucune dégradation au bien... c'est probablement qu'il en avait le droit !

Cela étant, pour éviter les désaccords, n’hésitez pas à inscrire les immeubles par destination malgré les évidences sur la liste des objets à laisser. La discussion sera close en cas de non-respect.


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