La préparation de la vente

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Que le compromis soit signé sous signature privée ou devant notaire, c'est ce dernier qui va accomplir toutes les formalités nécessaires pour pouvoir signer l'acte de vente définitif.

Les vérifications indispensables

Le notaire est chargé de procéder à des vérifications concernant les parties (vous et votre acheteur) et le bien vendu.

Si vous avez signé le compromis sous signature privée, le notaire va vérifier que le droit de rétractation de l'acheteur a bien été purgé, c'est-à-dire qu'un exemplaire du compromis de vente lui a bien été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception et que le délai de rétractation de dix jours est écoulé. Il vérifie également que tous les documents que vous deviez remettre à votre acheteur lui ont bien été transmis.

Les parties : acheteur et vendeur

Le notaire doit contrôler votre identité en tant que vendeur et celle de votre ou de vos acheteur(s), la capacité de chacun à vendre ou à acheter (êtes-vous majeur par exemple ?) et le pouvoir de le faire (vous ne pourriez pas vendre un bien qui appartiendrait en propre à votre époux par exemple). Si l'un d'entre vous ne peut être présent pour la signature, il doit donner pouvoir à quelqu'un qui va signer pour lui. C'est souvent le cas lorsqu'il y a plusieurs acheteurs ou vendeurs et que l'un d'entre eux est absent.

Si vous vendez à deux, par exemple avec votre concubin, vous établirez une procuration à son nom si vous ne pouvez être présent le jour de la signature de l'acte.

Dans ce cas, il faut prévenir le notaire avant la vente afin qu'il ait le temps de préparer une procuration et de la faire signer par les intéressés.

Le logement vendu

Le notaire est chargé de vérifier que tout est conforme juridiquement en réunissant un certain nombre de documents fournis soit par vous, vendeur, soit par un tiers (administration, syndic...).

Si vous avez réalisé d'importants travaux : aménagement de chambres dans les combles, agrandissement... le notaire peut vous demander de justifier que les autorisations requises ont bien été obtenues. En revanche, il ne se déplace pas pour constater ce qu'il en est concrètement.

Il y a de plus en plus d'informations sur le logement à remettre à votre acheteur. La plupart sont à fournir au plus tard pour le compromis de vente. C'est le cas du dossier de diagnostic technique, par exemple. Mais il y a aussi des démarches à effectuer entre le compromis et l'acte de vente, cette fois, par le notaire.

Le notaire va vérifier les points suivants :

  • La situation hypothécaire du bien. L'acquéreur doit acheter un bien libre de toute hypothèque. Le notaire doit donc vérifier si le bien est grevé d'une garantie de ce type, et surtout si le prix de vente permet de lever cette hypothèque. Plus concrètement, si vous aviez acheté le logement avec un prêt garanti par une hypothèque, le notaire s'assure qu'il peut rembourser à la banque le capital restant dû sur le prêt avec le prix de vente, ce qui lui permettra de lever l'hypothèque sur le bien.
  • Les règles d'urbanisme applicables au bien. Il s'agit notamment du certificat d'urbanisme qui permet à l'acquéreur de connaître la situation du bien au regard des règles d'urbanisme (alignement, règles de construction, existence de servitudes...).
  • La situation cadastrale du bien.
  • Les droits de préemption éventuels : celui de la commune et celui du locataire si le logement est loué (en location " vide ").
    • Concernant la mairie, le notaire a adressé une déclaration d'intention d'aliéner à la mairie après la signature du compromis, pour l'aviser de la vente. Il doit s'assurer avant la signature de l'acte de vente définitif que la mairie ne préempte pas. Si elle ne s'est pas manifestée dans un délai de deux mois après avoir reçu la déclaration d'intention du notaire, son silence signifie qu'elle renonce à son droit de préemption. A moins qu'elle n'ait déjà répondu à votre notaire qu'elle ne préemptait pas, sans attendre la fin du délai de deux mois, ce qui permet parfois de gagner un peu de temps sur le délai entre le compromis et l'acte de vente.    
    • Concernant le locataire : si vous avez donné un congé pour vente à votre locataire, le notaire vérifie que la procédure a été respectée, et que votre locataire a bien renoncé à acheter. Mais si vous avez finalement trouvé un acheteur à un prix inférieur à celui proposé à votre locataire, le notaire doit lui adresser un courrier lui faisant part d'une nouvelle offre au prix du compromis. Car votre locataire dispose dans ce cas d'un deuxième droit de préemption.
  • Ces différents éléments font l'objet de conditions suspensives dans la promesse. Rappelons qu'une condition suspensive est une condition prévue dans le compromis qui annule ce compromis si elle ne se réalise pas.
  • L'origine de propriété : le notaire doit tout simplement vérifier que vous êtes effectivement propriétaire du bien en tant que vendeur. Il doit pour cela s'assurer de la validité des titres de propriété sur trente ans. C'est une vérification indispensable.
  • La situation du vendeur vis-à-vis de la copropriété. Le notaire envoie au syndic de l'immeuble un questionnaire auquel le notaire répond par ce que l'on appelle un « état daté ». Ce document précise si vous êtes à jour de vos charges de copropriété et s'il y a des travaux ou des procédures en cours.

Le contrat de prêt

Dans la grande majorité des cas, l'acheteur souscrit un prêt immobilier pour financer son logement. Les banques prennent toujours une garantie pour se couvrir en cas de défaillance de l'emprunteur.

Il existe trois sortes de garanties : l'hypothèque, le privilège de prêteurs de deniers (IPPD) ou la caution d'une société spécialisée. Les deux premières garanties sont ce que l'on appelle des sûretés réelles (c'est le bien lui-même qui garantit la banque et non une tierce personne) qui font l'objet d'une inscription au Service de la publicité foncière.

Dans ces deux hypothèses, le contrat de prêt est obligatoirement établi par un notaire.

Le déblocage des fonds par la banque se fait en général une quinzaine de jours avant, sur demande du notaire. Les fonds sont transférés directement à l'étude du notaire.

La convocation des parties

La date de signature de la vente

Le compromis de vente prévoit toujours une date butoir, c'est-à-dire une date limite de signature de l'acte de vente définitif.

Lorsque tout se passe bien et à l'approche de cette date, les parties conviennent d'un jour et d'une heure de rendez-vous avec le notaire. Il n'y a donc pas de convocation officielle par courrier.

Il s'agit d'une date butoir. Ainsi, si vous, vendeur, votre acheteur et le notaire êtes prêts, rien n'empêche de signer l'acte authentique avant cette date, à condition que toutes les vérifications et formalités indispensables aient été faites par le notaire.

Le dépassement de la date prévue pour la vente

Mais à l'inverse, il peut arriver que cette date butoir ne soit pas respectée. Que se passe-t-il dans ce cas ? :

  • Soit, le notaire n'est pas prêt : il a pu rencontrer des difficultés pour obtenir certains documents.

Ce peut être le cas lorsque le vendeur est en fait une indivision composée de plusieurs héritiers et qu'il faut obtenir l'accord de chacun d'eux, ou bien encore si le vendeur ou l'un d'entre eux est un majeur sous tutelle. Il faut alors l'accord du juge des tutelles. Le notaire dans ce cas impose une prorogation de délai d'office.

  • Soit, vous ou votre acheteur ne pouvez pas venir, ou ne voulez pas signer à la date convenue. Celui qui souhaite retarder la date de signature doit alors demander une prorogation du délai par courrier. Dans un premier temps, l'autre partie a tout intérêt à accepter pour que la transaction ait finalement lieu. En revanche, si l'un d'entre vous, vendeur ou acheteur, ne souhaite plus que la vente se fasse, vous allez être sommé de venir signer l'acte chez le notaire par celui qui souhaite que la vente ait bien lieu. Si, malgré cela, l'acte n'est pas signé, le notaire dresse un procès-verbal de carence ou de défaut, ce qui va permettre au vendeur ou à l'acheteur de faire valoir ses droits à l'encontre de l'autre partie. Il peut demander l'exécution de la vente ou bien un dédommagement. L'indemnité due en cas de défaillance est fixée dans le compromis et correspond en principe à 10 % du prix de vente (si l'acompte versé par l'acheteur sur le compte séquestre du notaire au moment du compromis était de 10 %, cela correspond à cette "pénalité").

Malgré l'indication d'une date butoir dans le compromis, si la vente n'est pas signée à cette date, vous ne retrouvez pas automatiquement votre liberté sauf si une clause le prévoit expressément dans le compromis. C'est pourquoi, dans cette hypothèse, le notaire demande au vendeur et à l'acheteur de s'entendre pour une renonciation expresse à la vente. Une fois cet accord conclu, vous pouvez alors remettre votre logement en vente, mais pas avant.

Votre impôt sur la plus-value

Cette calculette vous permet de calculer l'impôt sur la plus-value lors d'une vente.

Calculez votre plus-value

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