L'imposition des plus-values en cas de vente d'un immeuble démembré

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Il est à rappeler que ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent vendre seuls le bien dans son intégralité, chacun ne pouvant céder que ses droits particuliers sur le bien. Toutefois, d'une volonté commune, ils peuvent céder la pleine propriété du bien. Sauf convention contraire, le prix de vente est partagé entre eux selon la valeur respective de chacun de leurs droits.

La cession d'un bien immobilier démembré peut donner lieu à la taxation de la plus-value, de la même façon qu'un bien cédé en pleine propriété. La plus-value est la différence entre le prix de cession d'un bien et de le prix de son acquisition. Des cas d'exonérations de plus-values existent également pour les immeubles en usufruit et en nue-propriété. Leur application dépend toutefois de la qualité du vendeur.

L'exonération de l'impôt sur la plus-value au titre de la résidence principale

Si le bien immobilier est détenu en pleine propriété, la vente de l'usufruit ou de la nue-propriété peut bénéficier de l'exonération dès lors que l'immeuble répond à la définition de la résidence principale. C'est-à-dire la résidence habituelle et effective.

En cas de démembrement avec un usufruitier et un nu-propriétaire, aucun des deux ne peut prétendre à l'exonération :

  • l'usufruitier cédant son usufruit ne peut bénéficier de l'exonération que si l'immeuble constitue sa résidence principale ;
  • le nu-propriétaire cédant sa nue-propriété ne peut bénéficier de l'exonération, n'étant pas l'occupant habituel de l'immeuble.

Lorsque le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, en cas de décès de l'usufruitier par exemple, il ne doit aucun impôt sur la plus-value et n'est imposé que lors d'une vente ultérieure.

Les autres cas d'exonérations de la taxation sur la plus-value

L'exonération de plus-value pour les biens détenus depuis plus de 22 ans

L'exonération de plus-value pour les biens détenus depuis plus de 22 ans est applicable en cas de démembrement de propriété, pour l'usufruitier comme le nu-propriétaire. L'exonération des prélèvements sociaux sont toujours exonérés totalement au bout de 30 ans.

L'exonération de plus-value pour les biens d'une valeur inférieure à 15.000 €

Pour la cession d'un bien d'une valeur inférieure à 15.000 €, la cession de droits démembrés n'est exonérée que si la valeur de la pleine propriété de l'immeuble n'atteint pas 15.000 €.

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