Comment vendre une maison ou un appartement suite à un décès ?

Nathalie Giraud
Publié par
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Juriste chez PAP.fr

Dès qu'un décès survient dans une famille, les héritiers se retrouvent en général en indivision. Situation inconfortable selon le degré d'entente ! Que faire ? Garder le bien dans l'indivision, obtenir le partage ou le vendre ?

Si vous avez eu des enfants avec le défunt, vous aurez le choix entre un quart en pleine propriété ou la totalité des biens en usufruit.
Si vous avez eu des enfants avec le défunt, vous aurez le choix entre un quart en pleine propriété ou la totalité des biens en usufruit. © sturti/Getty Images

Vous venez de perdre un membre de votre famille et d'hériter d'une maison en pleine propriété (usufruit + nue propriété) ou vous vous retrouvez en indivision successorale avec les autres héritiers. Mille questions vous viennent ? Existe-t-il un délai pour vendre le bien après le décès ? Que va devenir ce bien après décès si vous êtes en indivision ? Faudra-t-il l'accord de tous les héritiers pour vendre ? Comment vendre de manière urgente ce bien si un héritier ne veut pas vendre ?

Qui peut avoir à vendre un bien immobilier au décès d'un propriétaire ?

Le ou les enfants du défunt ou le conjoint (marié ou pacsé) sont des héritiers directs

Les enfants : en effet, en droit français, le patrimoine du défunt revient prioritairement aux membres de sa famille. Ce sont donc les personnes les plus proches du défunt qui héritent. La loi classe les héritiers de façon hiérarchique par ordre et dans chaque ordre par degré. Dans cette hiérarchie, une place particulière est reconnue par la loi au conjoint survivant.

Le conjoint : si vous avez eu des enfants ensemble, vous aurez le choix entre un quart en pleine propriété ou la totalité des biens de la succession en usufruit. Attention ! S'il existe des enfants d'une première union, vous recueillez la pleine propriété du quart des biens. Il ne peut pas y avoir dans ce cas d'usufruit de la totalité de la succession. Si le défunt n'a pas d'enfants mais des parents encore vivants, l'époux survivant et les parents se partagent la succession, soit la moitié pour le conjoint survivant et un quart pour chaque parent. Si l'un des parents est décédé, la succession va pour un quart au parent encore en vie et pour les trois quarts au conjoint survivant. Si les parents sont décédés, vous héritez de toute la succession.

Tout le monde par testament : vous pouvez vous retrouver héritier par testament. Si le défunt a fait un testament, il a dû forcément réserver une partie de son patrimoine à ses héritiers réservataires, mais disposer librement de la part appelée quotité disponible (article 912 du Code civil). Si vous recevez plus que votre réserve si vous êtes héritiers réservataires ou devenez héritier sans être dans l'ordre des héritiers, c'est que le défunt l'a voulu ainsi dans son testament.

A savoir: les héritiers peuvent accepter ou renoncer à la succession.

Si on hérite de la maison de ses parents, doit-on obligatoirement aller chez le notaire ?

Oui ! Il existe deux cas où le recours au notaire est obligatoire :

  • les héritiers doivent se rendre obligatoirement chez le notaire de la famille ou de leur choix si le défunt laisse un ensemble de biens immobiliers comprenant au moins une maison ou un appartement. Dans ce cas, vous prendrez rendez-vous avec lui et devrez lui fournir un ensemble d'informations afin qu'il puisse constater la dévolution de la succession et recenser l'ensemble des biens constituant le patrimoine du défunt ;
  • Le notaire est aussi obligatoire lorsque le montant de la succession est égal ou supérieur à 5 000 €. Dans ce cas , vous devez faire établir l'acte de notoriété prouvant que vous êtes héritier.

Si le patrimoine du défunt ne contient aucun bien et est inférieur à 5 000 €, vous pouvez prouver votre qualité d’héritier par une attestation signée de l’ensemble des héritiers. Sachez que le maire ou le greffier du tribunal judiciaire est habilité aussi à établir le certificat d'hérédité.

C'est quoi le partage successoral ?

Le partage est l'acte qui met fin à l'indivision : chaque héritier reçoit sa part d'héritage et en devient propriétaire de façon individuelle. Le partage des biens peut être réglé de manière amiable ou judiciaire.

Quand peut-on vendre un bien hérité après décès ?

Pour vendre la maison reçue en succession, il faut en être propriétaire ! Les héritiers sont officiellement propriétaires en pleine propriété ou en indivision une fois l'attestation de propriété immobilière établie. Cette attestation est rédigée par le notaire, elle constate la transmission des biens immobiliers de la personne décédée aux héritiers. Une fois publié au service de la publicité foncière, cet acte constitue le titre de propriété des héritiers.

Comment fixer la valeur de la maison à vendre ?

Dans le cadre d'une succession, c'est souvent le notaire qui fixe la fameuse valeur vénale du bien. La valeur vénale correspond au montant qu'un propriétaire pourrait obtenir de son bien (maison ou appartement ) s'il le vendait maintenant. Plusieurs critères sont à prendre en compte pour évaluer la valeur réelle de marché. Celle-ci se détermine notamment en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente.

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Sous-estimer la valeur du bien pour payer moins de frais de succession : quels risques ?

L’administration fiscale vérifie les estimations que vous indiquez en se référant à des biens comparables. Le fisc va analyser les prix de vente d'autres biens de même nature. Si vous êtes en dessous, vous vous exposez à un redressement fiscal et si en plus vous êtes de mauvaise foi, il y aura des pénalités.Souvent, lorsque le bien est racheté par un membre de la famille, il a parfois tendance à sous-estimer le prix, mais ce n'est pas toujours un bon calcul.

Quelles sont les raisons qui poussent à revendre tout de suite un bien dont on hérite ?

Sachez que tout héritier doit remplir la déclaration de succession et payer les droits de succession dans les six mois qui suivent le décès. La raison qui pousse donc les héritiers placés généralement sous le régime de l'indivision à vendre immédiatement est purement fiscale. Les héritiers cherchent à avoir les fonds nécessaires pour payer les droits de succession.

A noter : la déclaration de succession est obligatoire (sauf exception) et doit être transmise aux impôts. Cette déclaration déclenchera le paiement des droits de succession par les héritiers. Ce document contient aussi tous les renseignements permettant le contrôle et la liquidation de l'impôt.

Et si les droits ne sont pas payés dans les six mois, y aura-t-il des intérêts de retard ?

Oui ! Les héritiers doivent régler les frais de succession en totalité au moment du dépôt de la déclaration de succession, qui doit intervenir dans les six mois à compter du décès. A défaut, des intérêts de retard de 0,2 % par mois et une pénalité de 10 % à partir du septième mois seront réclamés.

Y a-t-il une possibilité d'obtenir un paiement fractionné des droits de succession ?

Oui ! Vous pouvez également profiter du paiement fractionné des droits qui permet de les acquitter en plusieurs versements égaux sur une période maximale d'un an après l’expiration du délai légal imparti pour souscrire la déclaration de succession. Cette période maximale est portée d'un à trois ans si la succession comporte au moins 50 % de son actif en biens non liquides (immeubles, objets d’art, valeurs mobilières non cotées), moyennant le versement d’intérêts.

Le conjoint survivant peut -il vendre sa maison sans l'accord des enfants ?

Non ! Il faudra l'accord des enfants. Rappelons que le conjoint survivant a une option à prendre à l'ouverture de la succession. Selon les règles du Code civil, il a la possibilité d' opter pour la totalité du bien en usufruit (sauf s'il y a des enfants d'une autre union) ou le quart des biens en pleine propriété.

Si le conjoint opte pour l'usufruit : il aura la jouissance exclusive (il pourra y vivre ou le louer) mais n'en aura pas la pleine propriété (il n'aura pas la possibilité de vendre). Seuls les enfants propriétaires du bien pourront prendre la décision de vendre.

Si le conjoint opte pour le quart en pleine propriété : le conjoint sera en indivision avec les enfants ! Même si nul n'est contraint de rester en indivision, il faudra l'accord de tous ou des deux tiers au minimum pour vendre. Le conjoint pourra toujours tenter de revendre son quart ! Attention ! Le conjoint qui veut vendre son quart à une personne étrangère à l'indivision est tenu de notifier par acte d’huissier aux autres indivisaires le prix et les conditions de la vente projetée. Les indivisaires disposent d'un droit de préemption.

Est-ce que je peux donner ma part d'héritage à mon fils ?

Vous pouvez parfaitement renoncer à la succession. Ainsi, vous permettrez à vos enfants (en occurrence votre fils) de recevoir la part de succession qui devait vous revenir (article 754 du Code civil). On vit de plus plus en plus longtemps et cela arrive un peu tard. Votre fils en fera un meilleur usage . Au lieu d’hériter directement et en renonçant à la succession, les biens transmis seront taxés une seule fois, au lieu de deux.

Le meilleur interlocuteur reste votre notaire : demandez-lui conseil, car le droit des successions est vraiment une affaire de spécialistes !

Peut-on vendre un bien sans l'accord d'un héritier ?

Oui et non ! Une fois la succession réglée, il y a de fortes chances pour que vous vous trouviez en indivision successorale sur un ou plusieurs biens. Ainsi, pour vendre la maison de vos parents ou appartement reçu en partage de succession, l’unanimité des indivisaires est requise, car ce sont les actes qui impactent le plus fortement le patrimoine de chacun. L’unanimité est difficile à obtenir. Il existe une exception. En effet, le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent se rendre chez un notaire et dire leur intention de procéder à la vente du bien indivis. Dans le délai d'un mois, le notaire prévient les indivisaires. Si l'un ou plusieurs des indivisaires s'opposent à la vente ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois, le notaire le constate par procès-verbal. A partir de ce constat, les indivisaires sont autorisés à saisir le tribunal judiciaire afin que le juge autorise la vente du bien indivis, sauf s’il estime être en présence d'une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Si les deux tiers des droits indivis ne sont pas réunis : quelle est la procédure pour vendre quand même ?

Vous avez hérité d'une maison et depuis vous êtes en indivision successorale. Certains veulent vendre la maison reçue en succession, d'autres pas. Vous serez donc obligés de saisir le juge pour engager une procédure dite de « licitation » afin qu'il ordonne la vente forcée du bien aux enchères. C’est à notre avis, la pire des solutions, car les biens sont en général cédés à un prix inférieur à leur valeur réelle. De plus, cette procédure est longue! et nécessite un avocat.


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