Si les héritiers n'organisent pas l'indivision : l'indivision légale

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Peuvent être effectués par un indivisaire seul les actes utiles ou nécessaires à la conservation du bien (par exemple, des réparations d'urgence ou la souscription d'un contrat d'assurance).

Les actes nécessitant la majorité des deux tiers

Peuvent être pris à la majorité des deux tiers des droits indivis les actes suivants :

  • actes de gestion courante (y compris la conclusion et le renouvellement des baux d'habitation et des baux professionnels, mais non des baux commerciaux) ;
  • ventes de biens meubles si c'est pour payer les dettes et les charges de l'indivision ;
  • don à l'un des indivisaires d'un mandat d'administration pour gérer les biens.

Toutes les décisions prises à la majorité des deux tiers doivent être portées à la connaissance des autres indivisaires.

Doivent être pris en principe à l'unanimité tous les autres actes, tels que le renouvellement d'un bail commercial, la décision de vendre le bien ou d'y réaliser des travaux non urgents, etc.

Toutefois, sous certaines conditions, la vente d'un bien indivis peut intervenir à la majorité des deux tiers des droits indivis. Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis doivent exprimer leur intention de vendre auprès d'un notaire. Ce dernier doit en informer les autres indivisaires dans le mois qui suit. Si un ou plusieurs indivisaires s'opposent à la vente ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois, le notaire le constate dans un procès-verbal. Le tribunal de grande instance peut alors autoriser la vente du bien si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires. La vente sera obligatoirement réalisée aux enchères. Notons que ces règles ne s'appliquent que si les indivisaires sont pleinement propriétaires du bien.

De l'utilisation du bien en indivision

Si un des héritiers souhaite utiliser les biens indivis (ex : habiter l'appartement du défunt) il peut le faire à condition d'indemniser les autres héritiers. Le montant de l'indemnité est fixé à l'amiable entre les différents héritiers. En cas de désaccord sur le montant de l'indemnité, ou si plusieurs indivisaires veulent habiter le même bien, le tribunal de grande instance tranchera (demande à faire par l'intermédiaire d'un avocat).

Si l'indivision produit des revenus (ex : bien loué), ceux-ci deviennent indivis : ils appartiennent à l'ensemble des héritiers, qui peuvent demander à toucher ces revenus chaque année.

Si un des héritiers veut une avance sur ses droits futurs, il peut faire une demande au tribunal de grande instance, qui peut la lui accorder s'il existe des fonds disponibles.

Si un des héritiers refuse de remettre les clés d'un appartement indivis aux autres propriétaires, il peut être condamné à leur verser une indemnité d'occupation même s'il n'habite pas l'appartement. En effet, en agissant de la sorte, il est le seul à pouvoir disposer des lieux.

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