Quel est le seuil pour être redevable ?
Vous devez payer l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million d'euros.
Qu’entend-on par valeur nette ?
L'IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1er janvier 2022, c'est-à-dire après déduction des dettes existant à cette date, à condition de pouvoir les justifier.
Les charges déductibles pour l’IFI
Sont principalement déductibles de la valeur brute du patrimoine :
- Les découverts bancaires
- Les dettes fiscales, successorales, bancaires
- Le capital restant dû (au 1er janvier d'imposition) au titre des emprunts souscrits auprès d'établissements de crédits en y ajoutant la charge d’intérêts dont le contribuable est redevable jusqu’à la dernière échéance
- Les contributions sociales sur les revenus de l'année précédente (CSG, CRDS)
- Les impôts fonciers (pas la taxe d’habitation)
Important : nous vous invitons à vous référer à la liste des dettes déductibles.
Attention ! Pour être déductibles, les dettes doivent exister au 1er janvier de l'année d'imposition, être à la charge personnelle du redevable ou de l'une des personnes constituant son foyer fiscal et engagées pour les besoins d’un actif taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
A noter : Par ailleurs, le montant total des dettes déductibles fait l’objet d’une mesure de plafonnement. (l’article 974 du CGI IV) . En effet : « Lorsque la valeur vénale des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 millions d'euros et que le montant total des dettes admises en déduction en application des I, II et III de l’article 974 du CGI au titre d'une même année d'imposition excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent ».
Qui est concerné par l’IFI ?
Seules les personnes physiques sont assujetties à l'IFI. Il s'agit :
- Des couples mariés, quel que soit leur régime matrimonial sauf s'ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit ou s'ils sont en instance de divorce et ont été autorisés à avoir des domiciles séparés
- Des partenaires pacsés, ils doivent faire une imposition commune à l'IFI
- Des concubins notoires même si l'imposition est séparée (de sexe différent ou de même sexe)
- Des personnes de nationalité française ainsi que les autres, dès lors qu'elles sont domiciliées en France. Tous les biens sont concernés y compris ceux situés hors de France (sous réserve des conventions internationales)
- Des enfants majeurs même rattachés au foyer fiscal de leurs parents qui doivent faire l'objet d'une imposition séparée dès lors que la valeur excède 1,3 million d'euros.
A savoir : les biens appartenant aux enfants mineurs sont imposés avec ceux de leurs parents qui ont l'administration légale des biens ou répartis par moitié en cas de séparation et d'imposition séparée.
Exceptionnellement, les personnes qui ont transféré leur domicile en France après avoir été fiscalement domiciliées à l'étranger pendant les cinq années précédentes ne sont temporairement imposables à l'IFI que sur leur bien français, et ce, jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle de leur installation en France. Les personnes physiques domiciliées hors de France ne sont imposables qu'à raison de leurs biens situés en France.
Rappel : le seuil des 1,3 million d'euros est pris en compte pour l'ensemble du foyer fiscal et s'apprécie au 1er janvier de l'imposition.
IFI : quels sont les biens concernés ?
Vous devez déclarer notamment les biens suivants :
- Biens immobiliers bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave...)
- Bâtiments classés monument historique
- Biens immobiliers en cours de construction au 1er janvier 2022
- Biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles...)
- Biens immobiliers ou fractions de biens immobiliers représentés par des parts de sociétés immobilières
- Droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation...)
Nous vous invitons à prendre connaissance de la liste officielle.
A savoir : votre résidence principale fait l'objet d'un abattement : Réduction forfaitaire ou proportionnelle appliquée sur la base de calcul d'un impôt (revenus, valeur d'un bien, etc.) de 30 % sur sa valeur au 1er janvier 2022.
Vous pouvez estimer la valeur d'un bien immobilier en utilisant le service en ligne Patrim, accessible depuis votre espace personnel de télédéclarant.
IFI : calcul de l'impôt
Le patrimoine taxable correspond à la valeur brute du patrimoine des personnes physiques assujetties (voir ci-dessus) auquel on soustrait l’abattement de 30 % pour résidence principale et les dettes déductibles.
Application du barème de l'IFI
L'ISF est un impôt progressif dont le taux varie de 0 à 1,80 %. Lorsque le patrimoine excède 800 000 €, il est imposé conformément à un barème qui figure à l'article 977 du CGI.
A noter : Pour les redevables dont le patrimoine imposable a une valeur nette taxable égale ou supérieure à 1 300 000 € et inférieure à 1 400 000 €, le montant de l'impôt calculé selon le tarif prévu au tableau du 1 est réduit d'une somme égale à 17 500 € - 1,25 % P, où P est la valeur nette taxable du patrimoine.
Le plafonnement de l'IFI
En 2022, l'IFI est plafonné en fonction du montant cumulé de vos impôts article 979 CGI.
L'impôt sur les revenus de 2021 (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus) ajouté à l'IFI 2022 ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus en 2021. En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l'IFI.
Sortir le bien de l'IFI
Donation temporaire d'usufruit
La nue-propriété d’un bien ne se porte pas à l’actif de l’IFI. L’usufruitier en effet, s’il est redevable de cet impôt, doit le déclarer dans son patrimoine pour sa valeur en pleine propriété.
Si vous disposez de biens mis en location ou qui peuvent l'être, vous pouvez envisager la donation temporaire d'usufruit en faveur d'un de vos enfants. La donation temporaire d'usufruit peut être fiscalement avantageuse si vous êtes imposé à l'IFI.
En effet, le fait de « sortir » de son patrimoine l'usufruit objet de la donation temporaire diminue l'assiette de l'impôt (le redevable de l'IFI étant l'usufruitier).
L'un des avantages de la donation temporaire pour les parents est de pouvoir récupérer la pleine propriété du bien donné ou de la valeur donnée, à l'arrivée du terme convenu, sans formalité particulière. L'enfant, quant à lui, pourra pendant dix ans percevoir directement les loyers du logement et couvrir de cette manière l'ensemble de ses frais liés à ses études.
A savoir : on peut aussi investir sur de la nue-propriété d’un bien immobilier. Le principe consiste à acheter la nue-propriété d’un ou plusieurs bien et un bailleur institutionnel acquérant l’usufruit temporaire.
Loueur en meublé professionnel : la location meublée professionnelle peut-elle être exonérée d’IFI ?
L’activité de location meublée ne fait normalement pas exception et doit donc être déclarée à l’IFI sauf si les biens immobiliers sont considérés comme étant affectés à l’activité professionnelle du redevable, exercée sous la forme d’une entreprise individuelle.
Ainsi, pour être qualifié de bien professionnel exonéré d’IFI, l’activité de location meublée devra remplir les conditions suivantes : les biens immobiliers doivent être utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
L’activité professionnelle s’entend de la seule activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Ainsi, l’activité de simple gestion de son patrimoine immobilier, catégorie dont relève normalement la location d’immeubles n’est pas exclue de l’assiette de l’impôt. Elle revêt un caractère civil.
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