Une réglementation contre l'absentéisme à l'assemblée générale

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Les différentes majorités de vote en assemblée générale de copropriété sont prévues aux articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le cadre législatif de la copropriété. C'est pourquoi on parle de vote : à la majorité de l'article 24, à la majorité de l'article 25, à la double majorité de l'article 26 ou enfin à l'unanimité. Pour éviter qu'un certain nombre de décisions ne puissent être votées du fait de l'absentéisme, la loi a prévu un système de passerelles. Cela concerne les décisions pour lesquelles l'ensemble des voix des copropriétaires sont prises en compte pour le calcul des majorités à obtenir, y compris, donc, celle des absents non représentés. Il s'agit donc des décisions soumises aux majorités prévues aux articles 25 et 26.

Seules les décisions prises à la la majorité simple de l'article 24 ne souffrent pas de l’absentéisme des copropriétaires.

Le système des passerelles

Le décompte des voix des résolutions soumises aux majorités des articles 25 et 26 ou à l'unanimité de l'article 26 se calcule donc sur l'ensemble des voix de tous les copropriétaires, y compris ceux qui sont absents et non représentés. Par leur absence, les copropriétaires qui ne se sont pas faits représenter risquent donc de bloquer la prise de décisions de toutes les résolutions soumises à ces majorités. Pour contrer cela, la loi a prévu des passerelles en permettant aux copropriétaires, au cours de la même assemblée, de voter une deuxième fois à une majorité assouplie une décision soumise à une majorité plus forte. Pour cela, lors du premier vote, la décision doit avoir obtenu un certain nombre de voix.

Voici les deux hypothèses où le système de la passerelle s'applique :

Les décisions prises à la majorité de l'article 25 disposent d'une deuxième chance

Pour toutes les décisions soumises à la majorité des voix de tous les copropriétaires (pour l'essentiel, il s'agit des décisions prévues à l'article 25), la question des absences se fait ressentir, puisqu'il s'agit de la majorité absolue de tous les copropriétaires. Pour être adoptée, la décision doit avoir obtenu les voix de la majorité de tous les copropriétaires, y compris celles de ceux qui sont absents et non représentés, et qui n'ont pas voté à distance.

La décision qui n'a pas obtenu le nombre de voix requis peut avoir une deuxième chance. Une passerelle peut lui permettre d'être adoptée à la majorité simple de l'article 24, alors qu'elle était en principe soumise à la majorité absolue indiquée à l'article 25.

Pour pouvoir bénéficier de ce deuxième vote, la résolution soumise à la majorité absolue doit avoir obtenu au moins le tiers des voix. Si c'est le cas, les copropriétaires peuvent se prononcer à nouveau immédiatement au cours d'un second vote, cette fois à la majorité simple de l'article 24, qui ne tient compte que des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Ce système a été élargi depuis le 1er juin 2020 à toutes les décisions soumises à la majorité absolue et non plus uniquement à celles listées à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Les décisions soumises à la double majorité de l'article 26 ont aussi une deuxième chance

Désormais, toutes les décisions devant être votées à la double majorité de l'article 26, (c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires, y compris celles des absents non représentés, représentant au moins deux tiers des voix) disposent aussi d'une deuxième chance. Si la résolution n'a pas été adoptée, elle pourra à nouveau être votée si elle a recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.

Dans ce cas, la même assemblée se prononce immédiatement au cours d'un second vote sur cette même résolution, mais cette fois à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Pas besoin de passerelle pour les décisions soumises à majorité de l'article 24

Rappelons qu'une décision soumise à cette majorité est adoptée si elle remporte le majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. On ne tient pas compte des abstentions, ni des copropriétaires absents et non représentés. L'absentéisme n'empêche donc pas que la décision soit prise par les copropriétaires impliqués dès lors qu'elle remporte la majorité.
Cette majorité dite simple est requise, par exemple, pour les travaux d'entretien courant de l'immeuble, pour les travaux d'accessibilité aux parties communes des personnes handicapées ou à mobilité réduite qui n'affectent pas la structure de l'immeuble, ou encore pour décider d'équiper les emplacements de stationnement individuels de bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables...

Pour aller plus loin...

Les décisions de l'assemblée générale. Comment l'assemblée générale prend ses décisions, les majorités de vote, l'ordre du jour, syndic, procès-verbal, copropriété.

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