Les modalités d'un ravalement de façade

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En principe, les travaux d'entretien et de conservation des parties communes qui n'affectent pas les parties privatives sont décidés à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des votes exprimés des présents ou représentés.

Vote du ravalement : quelle majorité ?

Si le ravalement est décidé après une injonction faite au syndicat des copropriétaires par le maire, c'est la majorité absolue de tous les copropriétaires de l'immeuble, qu'ils soient ou non présents ou représentés, qui est requise (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). Si le ravalement apporte une réelle amélioration (nouveaux volets, installation de stores, etc.) ou n'a pour unique but que d'apporter une nouvelle esthétique à l'immeuble, il doit être décidé à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire à la majorité en nombre de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

Lorsque la question du ravalement est portée à l'ordre du jour d'une assemblée générale, les différents devis d'entreprises ainsi que les documents techniques tels que les avis d'architecte doivent être joints à la convocation. Rappelons que le délai légal de convocation de toute assemblée générale est de 21 jours.

Par nature, un ravalement concerne tant les parties communes que privatives. La façade est une partie commune alors que certains éléments sont qualifiés de privatifs par le règlement de copropriété : fenêtres, garde-corps, barres d'appui, etc. Ce qui peut poser problème. En effet, l'assemblée générale n'a pas vocation à intervenir sur les parties privatives.

Ravalement : qui paie quoi ?

Qu'il soit décidé par les copropriétaires ou imposé par l'administration, le ravalement entre dans la catégorie des charges communes générales puisqu'il s'agit de travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble. Tous les copropriétaires doivent donc y participer en fonction de leurs tantièmes de copropriété. Un copropriétaire ne possédant qu'une place de parking dans un immeuble ne peut donc pas en être dispensé sous prétexte que son lot est en sous-sol.

Ravalement : les fenêtres et les balcons 

Habituellement, le ravalement général de l'immeuble porte sur des fenêtres, stores, volets, balcons... Selon les règlements de copropriété, ces éléments peuvent être considérés soit comme parties privatives, soit comme parties communes. Il est donc indispensable de se référer au règlement de copropriété pour connaître la répartition des frais qui en résulte :

  • soit tout est commun et la répartition se fait en fonction des tantièmes de copropriété ;
  • soit ces éléments sont privatifs et le coût des travaux se rapportant aux façades « parties communes » est partagé en fonction des tantièmes et les travaux concernant les huisseries, balcons privatifs sont facturés directement à chaque copropriétaire.

Le règlement peut prévoir que, bien que « parties privatives », la réfection des huisseries, balcons, loggias est à répartir entre tous les copropriétaires selon les tantièmes généraux.

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