Mise en copropriété et droits de préemption du locataire

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Le locataire en cours de bail bénéficie, de façon exceptionnelle, d'un droit de préemption s'il s'agit de la première vente du logement suivant la division de l'immeuble. Ce droit résulte de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 qui accorde au locataire la priorité sur la vente, alors même qu'il ne reçoit pas congé et qu'il n'est donc pas tenu de quitter le logement.

Le droit de préemption s'applique lors de la mise en vente du logement, lorsque celle-ci fait suite à la division de l'immeuble, c'est-à-dire à sa mise en copropriété. Cette situation se présente lorsque le propriétaire d'un immeuble collectif décide de vendre un logement.

Dans ce cas, l'immeuble passe sous le statut de la copropriété et les premières ventes de logement suivant cette division ouvrent droit, au profit du locataire, au droit de préemption de la loi de 1975.

Lorsqu'un propriétaire ayant au minimum cinq locaux d'habitation loués en zone tendue et met son immeuble au statut de la  copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit. La prorogation est de trois ans de plus que leur durée légale ou prévue au contrat.

Droit de préemption : loi du 13 juin 2006

Cette loi a créé un nouveau droit de préemption au profit du locataire dans le cas de la vente « dans sa totalité et en une seule fois » d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de 5  logements (sauf si l'acquéreur de l'immeuble décide de proroger de six ans les baux en cours, si la vente intervient entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré et sauf si la commune exerce son droit de préemption).

Cet article 10-1 précise que : « préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d'un acquéreur ne s'engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d'habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu'il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l'acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail, le bailleur doit faire connaître par lettre recommandée avec accusé de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, de l'immeuble ainsi que l'indication du prix et des conditions de la vente pour le local qu'il occupe ».  Il n'est donc plus possible en cas de vente en bloc de donner congé pour vente. Il faut attendre que les baux se renouvellent une fois après l'acquisition.

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