Clause d'habibation bourgeoise : mode d'emploi

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Si vous exercez une activité libérale, vérifiez que le règlement de copropriété ne vous interdit pas de pratiquer votre métier dans votre future copropriété. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 portant sur le statut de la copropriété énonce que : « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». Le règlement de copropriété qui a valeur contractuelle s’impose à tous les copropriétaires et précise les modes de jouissance des lots de la copropriété.

Les activités exclues de la clause d'habitation bourgeoise

On distingue la clause d’habitation bourgeoise simple de la clause d’habitation bourgeoise exclusive. Lorsque le règlement de copropriété se réfère simplement à une habitation bourgeoise, les locaux privatifs ne peuvent être utilisés que pour l'habitation personnelle de leurs occupants. La clause d’habitation bourgeoise sans exclusivité permet de tolérer une activité professionnelle : l’exercice d’une profession libérale. Sont en principe exclues les activités artisanales, industrielles ou commerciales, par opposition à l’usage d’habitation. Cela se justifie par les nuisances qui découlent en général de ce type d’activité : allées et venues de la clientèle, etc. Une tolérance reste possible pour de telles activités dans certaines hypothèses. C’est ainsi que des tolérances peuvent être accordées aux lots du rez-de-chaussée ou du premier étage afin que puissent y être exercée une activité professionnelle, voire commerciale. L’appréciation se fait au cas par cas par les tribunaux notamment. La tolérance peut se justifier, si l’activité est compatible avec la destination de l’immeuble et ne crée pas de nuisances importantes. Dans les faits ce sont souvent les professions libérales qui bénéficient de cette tolérance, la  condition déterminante étant qu’elles ne génèrent pas de nuisances. L’activité de location meublée de courte durée (location à une clientèle de passage) est autorisée dès lors que le règlement de copropriété permet l’implantation de professions libérales qui impliquent nécessairement l’existence de passage fréquent de clientèle ou patientèle.

Le règlement de copropriété restreint la clause d'habitation bourgeoise

Par opposition, le règlement de copropriété peut être très restrictif quant à la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété peut prévoir que la clause d’habitation bourgeoise est exclusive. Dans cette hypothèse, tout autre usage que l’habitation est exclu. La tolérance pour les professions libérales est également exclue. Dans cette hypothèse, l’activité de location meublée de courte durée (location à une clientèle de passage) considérée comme une activité professionnelle sera également proscrite ou soumise à une autorisation de la copropriété.

Le 20 mars 2014 le Conseil constitutionnel par sa décision 2014-691 – considérant n°47 – établit que l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble peut décider, « à la majorité des voix de tous les copropriétaires, de soumettre discrétionnairement à son accord préalable […] toute demande d’autorisation de changement d’usage d’un local destiné à l’habitation faisant partie de la copropriété par un copropriétaire aux fins de le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage ».

Le règlement de copropriété peut prévoir que des activités pourront être exercées sous condition de l’obtention d’une autorisation préalable de la copropriété, et d’autres précisément identifiées comme interdites. Lorsque le règlement réglemente l’exercice de certaines activités, il peut procéder par énumération, sans que la liste ne soit considérée comme limitative. Les tribunaux ont tendance à considérer que l’on doit raisonner par analogie pour d’autres activités, qui de surcroît ne créent pas plus de nuisances que celles énumérées. L’autorisation peut donc être étendue à des activités sans rapport avec celles énumérées. Dans tous les cas, même autorisée, une activité professionnelle exercée dans la copropriété ne doit pas générer de troubles anormaux de voisinage. Une tolérance pour certaines activités professionnelles ou commerciales peut être prévue pour les logements situés en rez-de-chaussée.

Quand une activité commerciale est admise dans l’immeuble, le règlement peut comporter des clauses générales restrictives interdisant, par exemple, l’exploitation de commerces dangereux ou susceptibles de générer des nuisances liées à l’insalubrité, aux odeurs, etc. Il est impossible pour l’assemblée générale, sauf à l’unanimité, d’exclure la pratique d’une profession libérale à l’exception de celles déjà installées, ou d’interdire l’exploitation d’un type de commerce alors que le règlement de copropriété destine les lots du rez-de-chaussée à un usage commercial sans restriction.

Quelles qu’elles soient, ces clauses ne sont pas figées dans le temps. Le règlement de copropriété peut évoluer pour prendre en compte les évolutions de l’immeuble et de l’environnement. De ce fait une clause d’habitation bourgeoise peut disparaître, apparaître, devenir plus ou moins restrictive. Dans tous les cas, il faut toujours se renseigner sur les règles applicables dans la copropriété dans laquelle vous envisagez d’exercer une activité professionnelle.

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