Gérer la passation de pouvoir du syndic

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L'ancien syndic doit transmettre au successeur toutes les pièces administratives et comptables nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

Depuis 1985, cette passation est réglementée (article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965).

  • Dans le mois qui suit la décision, la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles ainsi que l'ensemble des documents et archives du syndicat doivent être communiqués au nouveau syndic.
  • Puis il bénéficie de deux mois supplémentaires pour verser à son successeur le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, ainsi que l'état des comptes des copropriétaires et du syndicat.

Rétention de documents par l'ancien syndic : que faire ?

Certains syndics peuvent faire la sourde oreille face aux relances du nouveau gestionnaire. Or la communication des documents est une obligation. Si les pièces ne sont pas transmises dans les délais légaux, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical doit adresser une lettre de mise en demeure par voie recommandée. Si au bout de quelques jours, il n'y a toujours aucune réaction de sa part, les mêmes personnes peuvent saisir le président du tribunal de grande instance en référé pour obtenir sous astreinte les documents et les fonds. La procédure est rapide et l'assistance d'un avocat n'est pas obligatoire.

Révoquer le syndic

La révocation ne peut intervenir qu'au cours d'une assemblée générale. Les copropriétaires peuvent soit attendre l'assemblée annuelle, soit demander à ce que soit tenue une assemblée spéciale. Demander à son syndic de convoquer une assemblée générale afin de mettre à l'ordre du jour sa révocation risque de s'avérer sans effet. Si le syndic ne tient pas compte de votre demande, le conseil syndical ou un (ou plusieurs) copropriétaire(s), représentant au moins le quart des voix de tous les copropriétaires, peuvent demander au syndic de convoquer l'assemblée (article 8 du décret du 17 mars 1967).

Cette demande doit être notifiée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit préciser les questions devant être inscrites à l'ordre du jour, à savoir la révocation du syndic et la nomination de son remplaçant. Si le syndic ne répond pas à cette demande, le président du conseil syndical pourra valablement convoquer ladite assemblée une fois qu'il aura envoyé une mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception) restée lettre morte plus de huit jours.

Toutefois, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si son président ne fait pas le nécessaire, vous pouvez, en tant que copropriétaire, provoquer judiciairement ladite assemblée après l'envoi d'une nouvelle mise en demeure restée sans effet. Vous vous adresserez alors au président du tribunal de grande instance statuant en référé (procédure d'urgence) pour qu'il vous autorise à convoquer l'assemblée générale. Les faits reprochés doivent être suffisamment graves ou répétés pour justifier la révocation. Mieux vaut avoir en main les preuves des griefs que vous lui reprochez car vous aurez à en justifier en assemblée.

Ont été reconnus comme des motifs légitimes de révocation d'un syndic :

  • le fait de ne pas exécuter les décisions prises en assemblée générale ;
  • le fait de ne pas avoir fait le nécessaire pour recouvrer les impayés, ayant ainsi porté gravement atteinte à la copropriété ;
  • les fautes de gestion.
  • Une révocation abusive ouvre droit à des dommages et intérêts au profit du syndic.
  • La révocation requiert un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A défaut de l'obtenir, une seconde assemblée peut statuer à la majorité des seuls copropriétaires présents ou représentés.

Les effets de la révocation du syndic

Lors du déroulement de l'assemblée, lorsque la majorité a été atteinte, le syndic doit quitter la salle. Il est remplacé immédiatement par celui que vous désirez mettre en place. La nomination de ce dernier se fera à la même majorité que celle qui a permis de destituer votre ancien syndic.

 

Pour aller plus loin...

Les copropriétaires opposants ou absents lors de l'assemblée peuvent engager une action en nullité de l'assemblée générale lorsqu'une irrégularité a été commise.

Les charges et les travaux dont vous devrez vous acquitter.