La donation d'usufruit temporaire

Publié par le

Être propriétaire d'un bien, c'est avoir le droit d'en disposer, c'est-à-dire de le vendre, de le donner, d'en user (en l'habitant) et enfin le droit d'en percevoir les fruits (les loyers).

Démembrer la propriété

Le démembrement de propriété consiste à diviser la propriété, c'est-à-dire répartir ces droits entre deux personnes. La personne qui dispose de l'usufruit sur un bien a un droit de jouissance sur ce bien. Elle peut l'habiter ou le donner en location et percevoir les loyers. En revanche, elle ne peut ni le vendre ni le donner. Ce droit appartient exclusivement au nu-propriétaire.

En quoi une donation d'usufruit temporaire peut-elle aider votre enfant ?

Tout d'abord, votre enfant pourra pendant dix ans percevoir directement les loyers du logement et couvrir de cette manière l'ensemble des frais liés à ses études. La donation temporaire d'usufruit représente évidemment une alternative à l'obligation alimentaire « classique », qui s'exerce la plupart du temps sous la forme d'une pension alimentaire, certes déductible, mais dans la limite d'un certain plafond. L'un des avantages de la donation temporaire pour les parents est de pouvoir récupérer la pleine propriété du bien donné ou de la valeur donnée, à l'arrivée du terme convenu, sans formalité particulière.

Intérêt fiscal

La donation temporaire d'usufruit peut être fiscalement avantageuse si vous êtes imposé à l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière anciennement ISF)En effet, le fait de « sortir » de son patrimoine l'usufruit objet de la donation temporaire diminue l'assiette de l'impôt, le redevable de l'IFI étant l'usufruitier.

Elle peut être aussi intéressante au regard de l'impôt sur le revenu en fonction de son taux marginal d'imposition et du montant de ses revenus (vous ne déclarez plus les revenus sur cet appartement). Il est donc tout à fait possible que l'auteur de la donation réalise une économie d'impôt supérieure à la déductibilité de la pension (surtout s'il verse à son enfant un montant supérieur). Quant à l'étudiant, il n'a pas d'autres ressources et reste non-imposable. Alors faites vos comptes !

Abattements sur droits de donation

L'abattement en ligne directe (parents/enfants...) est désormais de 100.000 € par parent et  par enfant. Il faut donc que l'usufruit transmis ne dépasse pas cette somme pour échapper aux droits de donation. Le barème d'évaluation de l'usufruit à durée fixe est de 23 % de la valeur du bien en pleine propriété, par période de dix ans (article 669 II du CGI).

En conséquence, pour être exonéré, il faut un bien en pleine propriété ne dépassant pas environ 435.000 € (car 100.000 € équivalent à peu près à 23% de 435.000 €).

Attention : l'abattement n'est pas appliqué lorsqu'une donation du même donateur au même bénéficiaire est déjà intervenue moins de 15 ans avant la nouvelle donation.

Formalités

La donation doit être faite par acte notarié et être effectuée pour une durée d'au moins trois ans pour éviter les foudres du fisc. Dernier point, la donation temporaire d'usufruit doit porter sur un bien productif de revenus, ce qui est logique. Vous aurez toutefois à rémunérer le notaire pour sa prestation.

Pour aller plus loin...

La loi Alur en créant un article 8-1 dans la loi du 6 juillet 1989 donne un statut à part entière à la colocation. Qu'est-ce qu'une colocation ? Comment cela s'organise-t-il ?

A l'approche de la rentrée, de nombreux étudiants cherchent un logement. Location classique ou colocation, location vide ou meublée, caution, dépôt de garanties : ce qu'il faut savoir pour louer en...

Vous détenez un ou plusieurs biens immobiliers et/ou des titres et valeurs mobilières (actions, obligations, etc.) et vous souhaitez organiser la transmission de votre patrimoine à vos proches...