Le contrat de location loi Alur

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Vous allez signer votre contrat de location ? Etudiez toutes les clauses qui y sont mentionnées. De la fixation du loyer aux charges en passant par les obligations d’entretien jusqu’à la restitution du dépôt de garantie, rien ne doit être laissé au hasard.

La loi Alur est venue considérablement bouleverser les habitudes des locataires et des propriétaires qui louent un bien vide ou meublé à titre de résidence principale. Depuis le 1er août 2015, la loi a imposé l'utilisation d'un contrat type accompagné d'une notice explicative précisant  le cadre juridique de la location. Cette notice a pour objectif d’informer tant les propriétaires que les locataires sur leur droits et devoirs respectifs.

Les clauses fondamentales du contrat

Avant tout, sachez que l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 applicable tant aux locations vides que meublées énumère les mentions impératives. Nous vous invitons à en prendre connaissance.

Un contrat écrit obligatoire : qui signe ?

Si vous louez un logement en couple et que vous êtes marié ou pacsé, une seule signature suffit pour engager les deux personnes. Si vous êtes un couple en concubinage ou non pacsé, il faudra deux signatures afin que les deux personnes bénéficient des droits sur le logement.   Pour en savoir plus, n'hésitez pas à parcouri l'article Locataire: qui signe le contrat ?

Les coordonnées du propriétaire et du locataire

Le bail doit contenir les coordonnées de votre propriétaire et de vous-même, c’est-à-dire les nom, adresse, numéro de téléphone et l’adresse mail (possibilité offerte par loi Alur). Si le propriétaire passe par un agent immobilier, les coordonnées de ce dernier et son numéro de carte professionnelle devront être mentionnés.

Date de prise d’effet, la durée et les congés

Vous devez être particulièrement attentif tant à la date de prise d’effet du contrat (date à laquelle vous allez rentrer dans les lieux) qu’à la durée de votre contrat. Attention ! La date de prise d’effet peut être différente de la date de signature du contrat. On peut toujours signer en mai pour une prise d’effet en juillet. Dans ce cas, le propriétaire ne peut exiger à la signature que le montant du dépôt de garantie. Soyez aussi attentif à la durée : si vous louez en vide, vous partez généralement pour trois années alors qu'en location meublée, c'est pour pour un an ou neuf  mois pour le bail étudiant (périodes pendant lesquelles le propriétaire ne pourra vous donner congé). Si le propriétaire vous donne congé, il doit respecter des motifs et des délais. En revanche, vous pourrez donner congé à tout moment en respectant un mois ou trois mois de préavis.

Pour en savoir davantage sur les distinctions entre la location vide ou meublée et le bail étudiant, cliquez ici.

Description du logement (consistance, destination et surface habitable) 

Vérifiez bien que la description du logement correspond bien à la réalité des lieux. Si une fois dans les lieux vous avez un doute sur la surface indiquée dans le bail, n’hésitez pas à remesurer le logement selon les critères de la loi Boutin. Et s’il venait à y avoir une différence, vous disposez d’une action en diminution du prix du loyer.

La désignation des locaux et équipement à usage privatif ou commun

Il est obligatoire de trouver dans une clause du bail la désignation de tous les équipements dont vous avez la jouissance exclusive (ex : cave, parking ) ou partagée (garage à vélos, local poubelles, ascenseur). Enfin, en tant que locataire, vous devez être informé clairement des modalités de réception de la TV et des modalités de raccordement internet.

Loyer, charges récupérables et indexation

Le loyer mensuel doit être indiqué sans équivoque sur le contrat ainsi que la date à laquelle il doit être versé (ce que l’on appelle la date d’échéance) et la date à laquelle il sera révisé (IRL) et selon quel trimestre de référence. Rappelons que le loyer est librement fixé si le logement est hors zone tendue. En revanche, si le bien est situé en zone tendue, votre propriétaire ne peut augmenter le loyer d'un locataire à l'autre (encadrement à la relocation) sauf si le logement n'a jamais été loué ou s'il s'est écoulé au moins dix huit mois entre le départ du précédent locataire et la signature du nouveau contrat. Enfin, le contrat doit clairement mentionner les charges qui peuvent être fixées sous forme de forfait ou de provision et qui sont payables en même temps que le loyer et régularisées chaque année pour les charges provisionnelles.

Pour savoir si le bien est en zone tendue, utilisez notre calculette.

 Le dépôt de garantie

En tant que locataire, il va vous être demandé le versement d'un dépôt de garantie (un mois de loyer en location vide et deux mois en meublé et ce hors charges). C’est une somme qui est conservée par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Celui-ci pourra en fin de bail retenir un certain montant, voire la totalité, si vous dégradez les lieux ou devez de l’argent au titre des loyers ou charges. Il devra justifier la retenue par devis ou facture.

A savoir : Sachez que le propriétaire dispose d’un délai de deux mois à compter de la remise des clés pour vous restituer le dépôt de garantie ou d’un mois seulement en l’absence de dégradations… S’il ne respecte pas ce délai, une majoration de dix pour cent du loyer mensuel est due pour chaque mois de retard commencé.

Vous retiendrez donc que le bail et sa notice doivent préciser le montant du dépôt, les conditions et le moment où vous serez en droit de le réclamer.

Travaux d’entretien et réparations

Le contrat de location doit mentionner vos droits et devoirs en tant que locataire quant à l’entretien courant et les réparations éventuelles, tout comme ceux du propriétaire bailleur. 

Avant d’apposer votre signature en bas de page, assurez-vous, car c’est obligatoire, que l’on vous a remis les diagnostics obligatoires et un extrait du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes qui précise la quote-part permettant de calculer les charges.

Si vous êtes colocataires, les baux contiennent une clause de solidarité dans le paiement du loyer qui perdure 6 mois après votre congé…

N’oubliez pas de vous assurer en multirisque habitation : un dégât des eaux est si vite arrivé et faute d’assurance, vous auriez à payer sur vos deniers personnels.

Enfin, si le cœur vous en dit, pour parfaire votre signature, lisez attentivement la notice d’information, annexe obligatoire du bail.

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VIDEO : L'état des lieux

L’état des lieux, c’est un moment critique dans la relation locataire-propriétaire. Il s’agit de se mettre d’accord sur l’état du logement et donc sur celui qui devra, à un moment ou à un autre, prendre en charge les éventuelles réparations.

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VIDEO : Congé du locataire : quel préavis ?

Le locataire peut donner congé à tout moment lors de la location. Il doit seulement respecter un délai de préavis : une fois que le propriétaire est averti, le contrat prend fin après l’écoulement de ce délai.

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