L’état des lieux en 9 questions

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La location d’un logement ne se résume pas à la signature du bail et à la remise des clés… L’établissement d’un état des lieux est obligatoire.

Dans quel état se trouve le logement quand le propriétaire remet les clés à son locataire ? Des dégradations ont-elles été commises quand le locataire rend les clés à la fin de son bail ? Ou l’usage des lieux a-t-il été normal ? Pour régler les éventuels conflits autour de ces questions, bailleurs et locataires doivent remplir un état des lieux au début et à la fin de la location.

Les 8 points à connaître sur l'état des lieux

  • C'est un descriptif détaillé de chaque pièce du logement et des équipements.
  • Il est obligatoire pour les locations vides et meublées.
  • Il sert à attester de l'état du logement en début et en fin de location.
  • Il est établi conjointement par le bailleur et le locataire.
  • Il est gratuit sauf si les parties font appel à un huissier de justice (dans ce cas les frais seront partagés entre le propriétaire et le locataire).
  • Utiliser un formulaire type n'est pas obligatoire mais fortement conseillé.
  • L'état des lieux doit décrire tous les détails.
  • Il n'est pas modifiable à l’exception du chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe.

1. Qu’est-ce que l’état des lieux ?

L’état des lieux est une description aussi détaillée que possible de l'état du logement loué et de ses équipements. Ce descriptif doit être établi pièce après pièce, sur un document réservé à cet usage.

2. Est-ce une formalité obligatoire ?

Oui pour les logements loués vides ou meublés qui sont des résidences principales. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 (modifié par la loi Alur de mars 2014) oblige à rédiger et à annexer un état des lieux au contrat lors de la remise des clés au locataire. Un deuxième état des lieux devra être effectué lors de la restitution des clés.

Non, pour tous les autres types de locations. En saisonnier, pour une résidence secondaire... la loi n'impose pas d’établir un état des lieux.

A noter : pour éviter les malentendus et les conflits, il est vivement conseillé d’en établir un, même si la loi ne vous y contraint pas.

3. Pourquoi faire un état des lieux ?

Pour que le bailleur comme le locataire puissent attester de l'état du logement en début et en fin de location, et justifier d'une demande de remise en état, le cas échéant. Cela permet de faire la part des choses et de limiter le risque de litiges.

A noter : Si l’état des lieux n’est pas établi, il existe une présomption défavorable au locataire. La loi estimera qu’il a reçu un appartement en bon état d'usage et de réparation. Difficile de prouver le contraire à la fin du bail !

4. Qui établit l’état des lieux ?

Le propriétaire et le locataire. L'état des lieux doit être établi à la fois par le bailleur et le locataire. Il sera ainsi « contradictoire ». C’est-à-dire qu’il aura une valeur juridique et pourra être utilisé comme justificatif par le bailleur comme par le locataire.

A noter : l’état des lieux a pour fonction de  protéger les intérêts du locataire comme ceux du propriétaire.

5. Qui doit signer l’état des lieux ?

Le propriétaire et le locataire. Ils doivent l’un comme l’autre signer l’état des lieux. S’il n’est signé que par le bailleur ou que par le locataire, il n'est pas contradictoire et ne peut pas servir à prouver l'existence de dégradations.

A noter : Une fois l'état des lieux établi et signé, le bailleur et le locataire ne peuvent plus remettre son contenu en question.

6. L'état des lieux est-il gratuit ?

Oui, lorsqu'il est établi de gré à gré entre le bailleur et son locataire. Les états des lieux effectués lors de la remise et de la restitution des clés sont établis amiablement par les deux parties.

Non, lorsqu'elles font appel à un huissier de justice. Dans ce cas, les frais seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat.

A noter : dans ce second cas, les parties sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

7. L’état des lieux doit-il être rédigé sur un formulaire ?

Non. Il peut être établi sur papier libre en tête duquel sera inscrit : Etat des lieux « d'entrée » ou « de sortie » selon le cas. Mais des modèles types d'état des lieux rendent la rédaction beaucoup plus aisée et permettent de ne rien oublier

A noter : ce type de formulaires peut être trouvé en ligne.

8. L’état des lieux doit-il décrire tous les détails ?

Oui. La présence des moquettes, carrelage, peinture, robinetterie, électricité, huisserie… doit être précisée à chaque fois : état neuf, bon état, état d'usage, mauvais état… La présence de taches, de déchirures, de trous, de fissures doit être notée... La description ne doit en aucun cas être sommaire, et ne doit pas se résumer à « rien à signaler » ou « logement en bon état d'usage ».

A noter : les équipements tels que robinetteries, chasses d'eau, plaques chauffantes, réfrigérateurs, convecteurs électriques, stores ou volets... doivent être décrits. Les deux parties doivent s’assurer de leur bon fonctionnement.

9. L’état des lieux est-il modifiable ?

Normalement non, à l’exception du chauffage pendant le premier mois de la période de chauffe. Le locataire peut demander que l'état des lieux soit précisé par l'état des éléments de chauffage.

Toutefois, le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les dix jours après son entrée dans les lieux s’il constate des dysfonctionnements ou des dégradations. Si le bailleur refuse, le locataire est en droit de saisir la Commission départementale de conciliation pour faire valoir sa demande.

A noter : le bailleur n’a lui plus aucune possibilité de modifier l’état des lieux une fois qu’il est signé.

Pour plus d’informations, voir le dossier complet que l’équipe juridique de PAP.fr a consacré à l’état des lieux.

Pour aller plus loin...

Un locataire de location meublée n'est pas tenu de souscrire une assurance multirisque habitation. Vous pouvez néanmoins imposer une clause dans le bail ou en souscrire une de votre côté.