La restitution du dépôt de garantie

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Pourquoi doit-on toujours attendre un certain temps pour se voir restituer le dépôt de garantie ? Vous êtes nombreux à vous interroger sur la légitimité des délais et des retenues. Un point s'impose.

Le dépôt de garantie est une somme que vous avez versée à votre propriétaire ou à son représentant à la signature du contrat de location, que celui-ci a encaissé et qu'il doit vous restituer à l'occasion de votre départ.

Le délai de restitution

Avant tout, sachez que le dépôt de garantie doit être restitué, en fin de location dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés. Et si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, c’est-à-dire en l’absence de toutes dégradations, le délai est réduit à un mois.

Si vous ne pouvez exiger la restitution du dépôt de garantie lors de l'état des lieux de sortie, rien n’interdit au propriétaire de le faire.

Mais pourquoi attendre un mois quand on sait qu’un état des lieux fait et signé ne peut plus être complété même si le propriétaire constate le lendemain une dégradation qui lui aurait échappée lors de l'état des lieux ?

Tout simplement car cette somme sert également à rembourser le propriétaire des charges ou des loyers impayés. Ainsi, il faut lui laisser un peu de temps pour faire le compte.

Le dépôt de garantie et ses retenues

A la fin du contrat de location, vous devez restituer au propriétaire le logement en bon état.

En effet, pendant toute la durée de votre bail, vous aviez l’obligation d’effectuer tous les travaux et les réparations locatives (décret 87-712 du 26 août 1987) nécessaires à l’entretien du bien : graissage des serrures, remplacement des joints des robinets, etc. Nous vous invitons à vous y reporter pour n’avoir aucune mauvaise surprise.

A votre départ, seules les dégradations survenues du fait de votre négligence (trous, tâches, moquette et parquet abîmés, etc.) vous seront imputables.

Important : la vétusté ou l’usure normale du temps n’est jamais à charge du locataire.

C’est l'état des lieux qui va être la pièce maîtresse. En comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, le propriétaire déterminera les dégradations éventuelles qui donneront lieu à une retenue.

Attention ! Sans état des lieux de sortie contradictoire, c'est-à-dire signé par le propriétaire et le locataire, ou établi par un huissier, aucune retenue n'est possible sur le dépôt de garantie.

Une fois les défauts d’entretien ou les dégradations inscrits sur l'état des lieux de sortie, le bailleur, pour pouvoir retenir une somme sur le dépôt de garantie, va devoir justifier de leur montant par la production d'un devis ou d'une facture.

Les défauts d’entretien

C'est une appréciation qui reste très subjective. La première étape consiste à faire apparaître clairement sur l'état des lieux de sortie que le logement a été rendu avec des défauts d’entretien. Ensuite, le bailleur va devoir faire appel à un professionnel pour faire soit le ménage (facture), soit avoir un devis. Et si le bailleur décide de faire lui-même les travaux, il ne pourra facturer que les produits ménagers et non le temps passé !

Les dégradations

Une porte forcée, des faïences fendues, un évier cassé… il s'agit là de dégradations.

Mais attention ! Un propriétaire ne peut jamais facturer une valeur à neuf c’est-à-dire à la valeur de remplacement.

Prenons l'exemple d'un chat qui aurait fait ses griffes sur une moquette posée depuis deux ans à l'arrivée du locataire, lequel part au bout d’un an. La moquette a donc trois ans. Le propriétaire ne peut facturer une valeur à neuf. Il doit appliquer un abattement pour tenir compte de la vétusté, c'est-à-dire de l’usure normale du temps. Cette prise en compte de la vétusté est aléatoire et engendre souvent bien des discussions. Il est d'usage d'enlever 10 à 15% par année d'ancienneté. A titre indicatif, on estime que la durée de vie des peintures et tapisseries est d’environ 10 ans, des moquettes 7 ans.  Dans notre exemple, si le devis est de 1.000 €, il faut enlever environ 15% par année d’ancienneté, soit 1.000 - (3 x 15%) = 1.000 - 450 = 550 €. Le propriétaire ne retiendra qu'une somme de 550 € à son locataire.

La loi Alur de mars 2014 devait fixer une grille officielle de vétusté. Mais le décret attendu laisse simplement la possibilité au propriétaire et au locataire d'en choisir une parmi les grilles de vétusté existantes ayant fait l'objet d'un « accord collectif de location ». L'adoption de l'une de ces grilles de vétusté est possible pour les baux signés depuis le 1er juin 2016.

L'intérêt ? C'est de vous permettre de limiter les hésitations pour apprécier la vétusté. Cela va vous permettre d'évaluer facilement la quote-part pouvant être retenue sur le dépôt de garantie pour les travaux à réaliser au départ du locataire.

Les charges

Si vos charges ont été fixées au réel c’est-à-dire sous forme de provisions et que vous quittez le logement alors que le propriétaire ne dispose pas encore de l'arrêté annuel des comptes du syndic, le bailleur a la possibilité de conserver jusqu'à 20% du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation annuelle des charges.

A noter : Si votre bailleur a été négligent, sachez qu’il peut revenir trois ans en arrière et profiter de votre départ pour retenir cet arriéré ! Cela peut vous paraître injuste mais c’est légal.

Les impayés de loyer

Si le propriétaire à un arriéré soit de loyers, soit de régularisation d’indexation, il peut le retenir sur le dépôt de garantie.

A savoir : Il arrive souvent que le locataire ne paie pas son dernier mois de loyer (ou les deux derniers mois dans le cas d'un meublé), compensant d’office avec son dépôt de garantie. C’est totalement illégal d’autant que le dépôt de garantie est versé hors charges. Si vous agissez de la sorte, vous priverez le propriétaire de la finalité du dépôt de garantie.

Restitution tardive du dépôt de garantie

A défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais impartis, la loi prévoit qu’il sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel, pour chaque mois de retard entamé. En revanche, cette majoration n'est pas possible si la non-restitution est due au fait que vous n'ayez pas inscrit votre nouvelle adresse dans l’état des lieux de sortie (nouvelle obligation de la loi ALUR).

Pour aller plus loin...

Ce modèle de lettre permet au locataire de demander la restitution du dépôt de garantie en l'absence de dégradation. Dans ce cas, le délai de restitution est limité à un mois suivant l'état des des...

Ce modèle de lettre permet au locataire de demander la restitution du dépôt de garantie lorsque le propriétaire n'y a pas procédé dans les deux mois qui suivent la remise des clés.