Tiers-financement : le bon plan pour la rénovation énergétique

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Le tiers-financement propose une prestation complète aux copropriétés pour la rénovation énergétique de leurs immeubles. De la définition des travaux à la sélection des entreprises en passant par l’élaboration du plan de financement des copropriétaires. Focus sur ce dispositif peu connu.

 

société tiers financement

Comment rénover mon logement ? Quel financement obtenir ? Comment être sûr que les économies promises soient bien au rendez-vous ? La rénovation énergétique suscite de nombreuses interrogations auprès des copropriétaires. Les sociétés de tiers-financement (STF) pourraient bien être l’une des solutions pour faire décoller les rénovations énergétiques dans l’Hexagone. Seuls 370.000 logements seraient concernés par ces travaux chaque année alors que le gouvernement table sur 500.000 rénovations annuelles pour diminuer la consommation énergétique des bâtiments.

Tiers-financement en bref
Les sociétés de tiers-financement réalisent et financent la rénovation énergétique de logements pour le compte des propriétaires. Les économies d’énergie générées par ces travaux assurent une partie du remboursement du prêt souscrit pour financer cette opération. A la fin du contrat, le prêt étant remboursé, le client bénéficie des économies d’énergie et d’un logement performant.

Trois régions pionnières. Créées par la loi Alur en 2014, ces sociétés proposent une offre technique incluant des travaux destinés à diminuer les consommations et un financement partiel ou total de l’opération. L’Ile-de-France, la Nouvelle-Aquitaine et les Hauts-de-France se sont d’ores et déjà dotés de ces outils qui sont opérationnels, les rénovations de logements ayant déjà été effectuées. Une action soutenue par les régions et la Banque européenne d’investissement (BEI) qui les financent.

Des économies d’énergie importantes exigées. Si les STF interviennent aussi bien dans les copropriétés que dans les maisons individuelles, quelques conditions doivent être cependant respectées. La rénovation énergétique doit permettre de réaliser au moins 25 % d’économies d’énergie pour les copropriétés, un chiffre qui monte à 40 % pour les maisons selon les critères retenus par le service public de l’efficacité énergétique des Hauts-de-France (SPEE), société de tiers-financement régionale. « Le programme de travaux qui sera réalisé doit être suffisamment ambitieux pour déclencher un maximum d’aides financières », prévient Christophe Dujardin, directeur d’Ile-de-France Energies, la société de tiers-financement intervenant dans l’Ile-de-France pour le compte du conseil régional. L’argent est en effet le nerf de la guerre des rénovations énergétiques. Car plus les aides financières seront importantes, plus l’effort financier consenti par le propriétaire sera réduit et la rénovation énergétique aura plus de chances d’être adoptée.

Autre condition : un conseil syndical moteur. « Un conseil syndical motivé et convaincu de la nécessité de faire des travaux dans la copropriété est l’une des clés de la réussite », observe Christophe Dujardin. Le conseil syndical sera en effet étroitement associé à l’élaboration du programme de travaux. Il devra convaincre les copropriétaires de s’engager dans ces travaux, les informer sur le déroulement du chantier, les rassurer, répondre à toutes leurs questions… Bref, c’est la cheville ouvrière du projet.

Les étapes de la rénovation énergétique d’une copropriété

Trois assemblées générales nécessaires. La rénovation énergétique d’une copropriété qui s’échelonnera en moyenne sur quatre ou cinq ans se déroule en plusieurs phases, rythmées par les assemblées générales. Lors de la première, le syndicat des copropriétaires qui représente les copropriétaires missionnera la STF pour élaborer un programme de travaux. Ce dernier pourra s’appuyer sur l’audit énergétique réalisé par les copropriétés de cinquante lots, équipées d’un chauffage collectif. Un audit complémentaire peut être aussi réalisé si nécessaire.

Un projet de rénovation construit ensemble. Cette première étape est essentielle comme le rappelle Alice Morcrette, directrice générale du SPEE Hauts-de-France : « le technicien doit évaluer les travaux qui sont nécessaires en tenant compte des besoins des copropriétaires en termes de confort et d’aménagement. Ce projet de rénovation doit être coconstruit avec eux. La rénovation doit être aussi optimale d’un point de vue technique pour pouvoir être complétée plus tard si la performance énergétique du bâtiment devait être améliorée ».

Du confort à la clé. Lors de leur présentation devant les copropriétaires, les STF insistent sur les bénéfices apportés par la rénovation énergétique en termes de confort et d’économies d’énergie générées sur vingt-cinq ans plutôt que sur le retour sur investissement. Certains copropriétaires sont aussi sensibles à la valeur verte de leur logement qui fera l’objet d’une rénovation énergétique d’envergure. Une plus-value de 10 % sur le prix de vente du logement rénové est en effet observée par les notaires lors des transactions immobilières. Lors de la seconde assemblée générale, le programme de travaux sera soumis au vote des copropriétaires. Une première estimation des coûts et des subventions pourra leur être communiquée. La consultation des entreprises sera ensuite lancée.

Un plan de financement individualisé pour la rénovation énergétique

Mobiliser les subventions et les aides. Lors de cette phase, les équipes du tiers-financement plancheront sur les plans de financement de chacun des copropriétaires en tenant compte des aides pouvant être mobilisées qu’elles soient collectives (CEE) ou individuelles (Anah, Cite ou encore Ma Prime Renov’). Ces aides, versées à la fin des travaux, peuvent être d’ailleurs avancées par les STF pour éviter de solliciter la trésorerie des copropriétaires. Les financements comme l’Eco-PTZ et le prêt collectif sont également intégrés au plan de financement.

Un reste à charge financé. Les STF peuvent aussi, pour les ménages qui en ont besoin, financer via des crédits sans intérêts le reste à charge. « Seuls 10 % des copropriétaires en bénéficient pour financer leur reste à charge qui oscille entre 3.000 et 10.000 € », détaille Alice Morcrette. La mensualité du prêt sera calculée en fonction des économies d’énergie dont profitera le copropriétaire à l’issue des travaux, une pratique étrangère au système bancaire traditionnel, focalisé sur les ressources des emprunteurs. Les offres proposées par les entreprises ayant répondu à la consultation feront ensuite l’objet d’un plan de financement détaillé pour chaque copropriétaire qui sera soumis au vote lors de la troisième assemblée générale. Chaque copropriétaire connaîtra ainsi le montant de sa mensualité.

Des travaux contrôlés. La résolution votée, les travaux seront réalisés par les entreprises. Dans le cadre d’une assistance à maîtrise d’ouvrage proposée par les STF, un professionnel planifiera les interventions des différents corps d’état, organisera les réunions de chantier et contrôlera les prestations. La réception des travaux sera ensuite réalisée. Les différents documents permettant de bénéficier des crédits d’impôt seront donnés. Un suivi post-travaux sera également mis en place pendant quelques années pour vérifier les consommations énergétiques réelles. Dans le cadre d’un chauffage collectif, les consommations collectives seront ainsi analysées.

Rénovation énergétique : combien ça coûte ?
Des travaux financés par les économies d’énergie et les subventions avec un reste à charge de zéro pour les copropriétaires? Ce serait l’idéal ! Mais la réalité est différente. Si les économies d’énergie payent une partie de la mensualité du crédit finançant les travaux, le particulier doit néanmoins financer le solde. Un effort variable selon les ressources des copropriétaires, certains bénéficiant des aides de l’Anah.
Exemple avec la rénovation énergétique de la résidence du Clos de la Garenne à Fresnes (94) réalisée par Ile-de-France énergies. Dans cette copropriété, de nombreux travaux ont été effectués : isolation thermique par l’extérieur, isolation de la toiture-terrasse, remplacement des menuiseries, fermeture des loggias, pose des entrées d’air sur les fenêtres pour renouveler l’air ambiant… Total : 1. 654.145 €. Le coût de la rénovation pour une famille de quatre personnes habitant un quatre pièces s’élève à 23.949 €, soit une mensualité de 120 € sur quinze ans après déduction des subventions et des économies d’énergie si elle n’est pas éligible aux aides de l’Anah. La mensualité atteindra en revanche 45 € sur quinze ans pour une famille très modeste bénéficiant des aides de l’Anah.

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