2020, une année charnière pour l'immobilier en France ?

Publié par PAP le

La crise sanitaire et le télétravail bouleversent le marché. Sur l'année 2020, les recherches d’achat sont en forte hausse de + 34,1 % et le télétravail a eu une incidence significative sur la nature des recherches de logement : + 58,2 % de recherches de maison fin 2020. Alors que Paris voit sa côte de popularité chuter de - 12,6 %, la Grande Couronne progresse quant à elle de + 62,6 %. Les régions profitent également du phénomène avec + 89,7 % pour les zones rurales et + 73,7 % pour les petites villes. C'est ce qui ressort d'une étude exclusive réalisée par PAP, du 1er janvier au 31 décembre 2020 et qui dresse un bilan complet de l’année qui vient de s’écouler.

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La crise sanitaire a boosté les recherches d’achat

Un début 2020 dans la droite ligne de 2019.

Du 1er au 12 mars 2020, les recherches de biens (appartement ou maison) en France Métropolitaine étaient en augmentation de + 15,99 % par rapport à la même période de l’année précédente. Ce niveau de recherche s’inscrivait dans la droite ligne de 2019 et notamment de la fin 2019 : le volume de recherche du 1er novembre 2019 au 15 mars 2020 était en progression de 14,73 % par rapport à la même période de l’année précédente. 2020 s’annonçait donc pour être dans la continuité de 2019.

Une chute brutale au premier confinement, suivie d’une très forte reprise.

L’annonce d’un confinement lors de l’allocution présidentielle du 12 mars 2020 va tout d’abord plonger le pays dans la paralysie et faire chuter les recherches. Mais dès le 13 avril, l’annonce de la date du déconfinement va relancer les recherches à la hausse. Et la reprise, à partir du 11 mai, est très forte : + 86.1 % de recherches entre le 11 mai et le 4 juillet.

Une tendance dynamique qui perdure jusqu’à la fin de l’année.

Pendant les vacances d’été et la période de rentrée, les recherches continuent d’être en forte progression par rapport à l’année 2019 (+ 52.9 % puis + 41.5 %). Et l’annonce du reconfinement le 27 octobre aura beaucoup moins d'effet qu'au mois de mars. Si l'augmentation est moins forte, elle reste à un niveau élevé : + 23.7 %. Et elle repart encore légèrement à la hausse dès le discours du premier ministre sur l’assouplissement des règles du reconfinement : + 27.0 %.

 1er janvier - 12 mars 2020  Période pré-Covid  +17,4 %
 13 mars - 13 avril 2020  Discours présidentiel du 12 mars annonçant la mise en place d'un confinement  -26,0 %
 14 avril - 10 mai 2020  Discours présidentiel du 13 avril annonçant un déconfinement à partir du 11 mai  +15,7 %
 11 mai - 4 juillet 2020  Déconfinement  +86,1 %
 5 juillet - 1er septembre 2020  Vacances d'été  +52,9%
 2 septembre - 27 octobre 2020  Rentrée  +41,5 %
 28 octobre - 26 novembre 2020  Discours présidentiel du 27 octobre annonçant un reconfinement  +23,7%
 27 novembre - 31 décembre  Discours du Premier Ministre annonçant un assouplissement des règles du reconfinement  +27,0 %
 Total de l'année 2020    +34,1%

Tableau 1 : Evolution du nombre de recherches en 2020 par rapport à la même période de 2019.

Au final, la progression sur l’année s’établit à + 34,1 %, ce qui est bien supérieur à la tendance de début 2020.

La crise sanitaire aura donc littéralement "boosté" les recherches qui n'ont jamais augmentées dans de telles proportions et si rapidement, d'une année sur l'autre.

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La crise sanitaire a durablement modifié les aspirations des Français

Si les recherches sont en hausse sur l’année, leur nature a changé avec la crise sanitaire. Et notamment grâce au big bang du télétravail. Dès le mois de mai, lors d’une étude menée le 27 mai 2020, nous avions noté des progressions spectaculaires sur des départements situés autour des grandes agglomérations. Et le 7 septembre 2020, nous avions confirmé ces tendances lors d’une nouvelle étude.

A l’époque, il était difficile de savoir si ces bouleversements étaient passagers ou non. Aujourd’hui, force est de constater que l’impact de la crise sanitaire est durable. Pour s’en rendre compte, il faut se pencher sur les quatre derniers mois de l’année (du 1er sept. au 31 déc. 2020) en comparaison avec la même période en 2019.

C’est en effet à la rentrée de septembre que le marché a retrouvé une allure stabilisée, après la séquence atypique du déconfinement (mai- juin) qui s’est prolongée durant l’été 2020. Les projets des acheteurs ont mûri notamment parce que la perspective d’un télétravail durable (même partiel) s’est concrétisée. Et si l’arrivée de la seconde vague et le reconfinement annoncé fin octobre ont eu un léger impact sur le volume de recherches, ils n’ont pas eu d’effet sur la nature des recherches. Bien au contraire.

Une double tendance : attrait pour les maisons et éloignement des villes
Les maisons représentent 66,7 % des recherches à la fin de l’année, contre 57,2 % avant le Covid. Le plébiscite de la maison individuelle, déjà constaté au printemps et à l’été ne s’est pas démenti. Du 1er septembre au 31 décembre 2020, les recherchent de maisons ont progressé de 58.2 %... alors que les appartements n’ont progressé que de 7.0 % sur la période !

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Les petites villes et les zones rurales représentent 43,5 % des recherches à la fin de l’année, contre 33,6 % avant le Covid. Les grandes villes (+ de 100.000 habitants) passent de 31.2 % des recherches à 24,8 %. C’est l’un des effets du télétravail qui s’institutionnalise : il est moins nécessaire d’être proche des bassins d’emplois.

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Les tendances en Île-de-France : adieu Paris, bonjour Grande Couronne !

Les deux principaux enseignements de cette nouvelle donne se retrouvent en Île-de-France qui est sans aucun doute la région française qui aura été la plus impactée par les nouvelles appétences en matière de logement.

   Appartement  Maison  Total
 Paris (75)  -12,6%  -  -12,6%
 Petite couronne  -2,6%  +32,1%  +8,6%
 92  -2,9%  +42,1%  +6,1%
 93  -3,8%  +34,8%  +14,3%
 94  -1,2%  +22,8%  +8,2%
 Grande couronne  +18,9%  +81,6%  +62,6%
 77  +45,5%  +128,8%  +112,9%
 78  +13,5%  +83,0%  +55,3%
 91  +15,5%  +51,6%  +41,9%
 95  +18,3%  +65,2%  +51,6%

Tableau 2 : Evolution des recherches en Île-de-France, du 1er septembre au 31 décembre 2020 comparé à la même période en 2019.

Paris enregistre pour la première fois depuis des années, une chute à deux chiffres des recherches à - 12,6 %. Cette chute est d’autant plus significative qu’elle s’inscrit dans un marché qui lui est en forte progression (+ 38,9 % à l’échelon national, sur la même période). Bien entendu, Paris affiche un sérieux handicap au regard des nouvelles priorités des acheteurs puisqu’on n’y trouve pas de maisons. Mais même en scrutant les recherches d’appartements, stables à + 0,6 % sur un an à l’échelle nationale, le recul de 12,6 % de la capitale témoigne d’un désintérêt significatif.

FOCUS : A Paris, les petites surfaces sont aussi impactées que les grandes.

Le nouveau désintérêt dont fait l’objet Paris touche indistinctement tous les types d’appartements. Aucune évolution significative n’est à constater sur ce critère. Les 1-2 pièces représentent un peu plus de 55 % de la demande, et les 4 pièces et + représentent presque 30 % de la demande.

Et pas d’effet balcon… Les annonces avec balcon ne génèrent que 7,8 % de vues de plus que les autres. Les terrasses, plus rares, ont un meilleur impact : + 26,8 % de vues. Quant aux jardins privatifs, ils sont marginaux sur le marché.

La petite couronne s’en sort mieux que Paris… grâce aux maisons. Bien que très inférieure à la moyenne nationale, les recherches (en cumul sur les trois départements : 92, 93 et 94) y affichent une progression de + 8,6 % sur un an. Mais toute la hausse est sur les maisons, qui ont progressé de + 32,1 % alors que les recherches d’appartements ont reculé de - 2,6 %. Bien que la situation dans les trois départements soit assez homogène, c’est la Seine-Saint-Denis qui s’illustre davantage avec + 14,3 %. Là aussi, tirée par les maisons.

En grande couronne, tout progresse : + 62,6 % de recherches dont + 18,9 % pour les appartements et + 81,6 % pour les maisons. Il est vrai que cette frange de l’Île-de-France rassemble tout ce que les acheteurs recherchent désormais : des maisons, des appartements avec des surfaces plus grandes, des prix plus accessibles et des zones moins denses. Le tout, sans être trop éloigné de Paris et avec des infrastructures de transport assez étoffées.

Il suffit d’observer les critères de recherches moyens pour se rendre compte qu’on ne cherche pas le même type de bien en petite et en grande couronne :

     Budget maximum Surface minimum
 Appartement  Petite couronne  381.000 € 53 m2
   Grande couronne  293.000 € 74 m2
 Maison  Petite couronne  475.000 € 75 m2
   Grande couronne  388.000 € 98 m2

Tableau 3 : Les critères de recherche moyens du 1er septembre au 31 décembre 2020 sur la petite et la grande couronne.

En grande couronne, que ce soit pour un appartement ou pour une maison, on recherche en moyenne 20 m² de plus… pour 100.000 € de moins !

Parmi les villes qui enregistrent les plus fortes progressions en Grande couronne, nombreuses sont celles qui possèdent une gare SNCF avec une liaison directe pour Paris, comme L'Isle- Adam (95290), Rambouillet (78120) ou Meaux (77100). Mais cela n’est manifestement pas un critère indispensable, car on constate que l’ensemble des communes de moins de 5.000 habitants enregistre aussi une très forte progression, de + 214,5 %. Les recherches sont donc très dispersées : l’adresse est désormais un critère moins important que la qualité de vie.

Les villes qui enregistrent les plus fortes progressions en Grande couronne

 Commune  Caractéristiques  Appartement  Maison  Total
 L'Isle-Adam (95290)
  - 12.000 habitants 
 - 37 km de Paris par la route
 - Gare SNCF avec liaison directe pour Paris
 +219,3% +319,2% +292,0%
 Brie-Comte-Robert (77170)
  - 16.600 habitants
 - 33 km de Paris par la route
 - Pas de gare SNCF dans la commune
 +206,4% +309,0%  +288,5%
 Rambouillet (78120)
 - 25.500 habitants 
 - 52 km de Paris par la route
 - Gare SNCF avec liaison directe pour Paris
 +54,5%  +342,0%  +249,2%
 Meaux (77100)
 - 53.700 habitants
  - 47 km de Paris par la route
 - Gare SNCF avec liaison directe pour Paris
 +73,5%  +389,9%  +229,3%
 Ozoir-la-Ferrière (77330)
 - 20.100 habitants 
  - 35 km de Paris par la route
 - Gare SNCF avec liaison directe pour Paris
 +198,5%  +229,4%  +224,4%
 Bussy-Saint-Georges (77600)
 - 26.300 habitants
  - 32 km de Paris par la route
 - Gare RER avec liaison directe pour Paris
 +85,3%  +308,7%  +192,3%
 Fontainebleau (77300)
 - 15.000 habitants 
  - 67 km de Paris par la route
 - Gare SNCF avec liaison directe pour Paris
 +68,7%  +228,8%  +174,2%
 Chevreuse (78460)
 - 5.700 habitants 
  - 39 km de Paris par la route
 - Pas de gare SNCF dans la commune
 +28,1%  +168,0% +140,9%
 Plaisir (78370)
  - 31.900 habitants 
 - 37 km de Paris par la route
 - Gare SNCF avec liaison directe pour Paris
 +80,6%  +114,8%  +106,2%
 Saint-Gratien (95210)
 - 20.800 habitants 
  - 18 km de Paris par la route
 - Gare RER avec liaison directe pour Paris
 +53,9%  +156,9%  +99,5%
 Ensemble des communes de moins de 5.000 habitants    +53,3%  +232,5%  +214,5%

Tableau 4 : Plus fortes progressions sur des communes de la Grande couronne, du 1er septembre au 31 décembre 2020 comparé à 2019.

Un séisme dont les secousses se font ressentir dans tout le Bassin Parisien

Par effet domino, les départements limitrophes de l’Île-de-France progressent dans des proportions supérieures à la moyenne nationale : + 59.5 % en moyenne.

Mais les villes moyennes qui s’y trouvent (Orléans, Chartres, etc.) progressent généralement moins que leur département. Et pour cause : 95,4 % des recherches dans ces départements concernent les maisons (contre 39,4 % en petite couronne, et 77,8 % en grande couronne). Les petites villes et les zones rurales sont mécaniquement privilégiées.

 Progression de la ville    Progression du département  
 Evreux (27000)  +57,3%  27  +72,4%
 Chartres (28000)  +30,5%  28  +46,2%
 Orléans (45000)  +31,5%  45  +65,9%
 Reims (51100)  +66,1%  51  +134,7%
 Beauvais (60000)  +15,2%  60  +53,8%

Tableau 5 : Progression des principales villes moyennes (entre 20.000 et 100.000 habitants) dans les départements limitrophes de l’Île-de-France du 1er septembre au 31 décembre 2020 comparé à 2019, comparée à la progression du département entier.

Dans le Bassin Parisien, comme en grande couronne, ce sont donc surtout les zones rurales (+ 89,7 %) et les petites villes (+ 73,7 %) qui enregistrent les plus fortes progressions, que ce soit au nord, à l’est, au sud ou à l’ouest.

Les villes qui enregistrent les plus fortes progressions dans le Bassin Parisien

 Commune  Caractéristiques  Progression
 Pont-Audemer (27500)  - Population : 9.000 habitants.
 - Pas de gare SNCF.
 +265,2%
 Les Andelys (27700)  - Population : 9.000 habitants.
 - Pas de gare SNCF.
 +192,3%
 Amilly (45200)  - Population : 12.680 habitants.
 - Gare SNCF de Montargis à 5 km.
 +145,9%
Crépy-en-Valois (60800)  - Population : 15.000 habitants.
 - Gare SNCF (liaison pour Paris).
 +141,4%
 Louviers (27400)  - Population : 18.400 habitants.
 - Pas de gare SNCF.
 +128,4%
 Troyes (10000)  - Population : 60.900 habitants.
 - Gare SNCF (liaison pour Paris).
 +125,6%
 Joigny (89300)  - Population : 9.600 habitants.
 - Gare SNCF (liaison pour Paris)
 +112,7%
 Auxerre (89000)  - Population : 34.600 habitants.
 - Gare SNCF (liaison pour Paris).
 +104,3%
 Chateau-Thierry (02400)  - Population : 14.600 habitants.
 - Gare SNCF (liaison pour Paris).
 +101,1%
 Bernay (27300)  - Population : 10.100 habitants.
 - Gare SNCF (liaison pour Paris).
 +88,5%
 Ensemble des communes de moins de 5.000 habitants    +86,7%

Tableau 6 : Plus fortes progressions sur des communes dans les départements limitrophes à l’Île-de-France, du 1er septembre au 31 décembre 2020 comparé au 1er septembre au 31 décembre 2019.

En régions aussi, on recherche des maisons et des zones moins denses

En régions, on retrouve partout le même phénomène. Même si la plupart des métropoles sont en progression (contrairement à Paris), leur moyenne n’est que de + 4,4 %, ce qui est loin de la moyenne nationale. Et les départements dans lesquels elles se trouvent progressent en moyenne de 33.5 % ! La part de recherches de maisons y est passée de 56,1 % fin 2019 à 64,2 % fin 2020.

 Progression de la ville    Progression du département  
 Nice (06)  -5,8%  06  +8,8%
 Marseille (13)  +13,3%  13  +27,3%
 Toulouse (31)  +7,1%  31  +35,3%
 Bordeaux (33)  +11,3%  33  +65,7%
 Montpellier (34)  -25,6%  34  +32,9%
 Rennes (35)  +41,4%  35  +76,0%
 Nantes (44)  +40,8%  44  +53,4%
 Lille (59)  +4,0%  59  +64,6%
 Strasbourg (67)  +24,1%  67  +51,6%
 Lyon (69)  +13,5%  69  +50,3%

Tableau 7 : Progression des 10 métropoles françaises (+ de 200.000 habitants), hors Paris, comparée à la progression du département entier.

Ce que l’on observe sur l’Île-de-France avec la grande couronne et les départements limitrophes s’observe également en régions. En province aussi on cherche des maisons, des surfaces plus grandes, des prix plus accessibles et des zones moins denses.

Ainsi, les départements qui progressent le plus sont généralement proches d’agglomérations, comme l’Ain (01) pour Lyon et Genève, l’Ille-et-Vilaine (35) pour Rennes, l’Isère (38) pour Grenoble, la Haute-Savoie (74) pour Genève, le Pas-de-Calais pour Lille et les grandes agglomérations du nord de la France.

On retrouve également des départements qui ne sont pas limitrophes de l’Île-de-France mais qui n’en sont pas trop éloignés pour autant comme le Loir-et-Cher (41) et la Seine-Maritine (76). Dans tous ces départements, la part de recherches de maisons est encore plus élevée : elle passe de 73,2 % fin 2019 à 80,4 % fin 2020.

Les plus fortes progressions par départements (hors Ile-de-France et départements limitrophes)

   Appartement Maison Total
 01 - Ain  +122,4%  +118,0%  +118,7%
11 - Aude  -12,5%  +89,4%  +81,0%
 35 - Ille-et-Vilaine  +0,0%  +100,2%  +76,0%
 38 - Isère  +44,9%  +166,5%  +117,0%
 41 - Loir-et-Cher  +17,3%  +71,1%  +69,6%
 49 - Maine-et-Loire  -2,8%  +122,4%  +100,9%
 62 - Pas-de-Calais  +52,5%  +137,6%  +130,4%
 73 - Savoie  +48,4%  +134,1%  +80,9%
 74 - Haute-Savoie  +43,4%  +97,9%  +72,2%
 76 - Seine-Maritime  +27,5%  +109,5%  +94,5%

Tableau 8 : Plus fortes progressions sur des départements hors Île-de-France et départements limitrophes à l’Île-de-France, du 1er septembre au 31 décembre 2020 comparé au 1er sept. au 31 décembre 2019.

Une analyse des progressions par type de territoire met en avant le double phénomène observé sur toute la France : la progression des maisons d’une part, et la recherche de zones moins denses d’autre part. Les villes moyennes progressent plus que les métropoles et les grandes villes. Mais les petites villes, et les zones rurales, progressent encore plus !

L’attrait pour les maisons ne suffit pas à expliquer cette évolution, car même pour les appartements, on observe ce phénomène. Il s’agit donc plus probablement d’une recherche d’espace de manière générale, aussi bien à l’intérieur qu’à l’extérieur.

   Appartement Maison Total
 Métropole  +1,4%  +10,9%  +4,4%
 Grande ville  +12,4%  +25,7%  +19,7%
 Moyenne ville  +13,6%  +49,3%  +32,4%
 Petite ville  +42,5%  +70,7%  +64,6%
 Zone rurale  +10,8%  +106,5%  +91,8%

Tableau 9 : Evolution des recherches selon la taille de la ville, hors Île-de-France et départements limitrophes à l’Île-de-France, du 1er septembre au 31 décembre 2020 comparé au 1er sept. au 31 décembre 2019.

Ainsi, sur tout le territoire, des centaines de petites villes enregistrent de très fortes progressions. Et certaines villes moyennes ne sont pas en reste…

Les villes qui enregistrent les plus fortes progressions (hors Ile-de-France et départements limitrophes)

 Petites villes (entre 5.000 et 20.000 habitants)  Progression  Villes moyennes (entre 20.000 et 100.000 habitants)  Progression
 Auray (56400)
 - 13.600 habitants
 +168,1%  Aix-les-Bains (73100)
 - 29.800 habitants
 +194,8%
 Berck (62600)
 - 14.500 habitants
 +158,6%  Carcassonne (11000)
 - 46.000 habitants
 +178,4%
 Le Grau-du Roi (30420)
 - 8.400 habitants
 +149,5%  Gradignan (33170)
 - 25.200 habitants
 +140,1%
 Cestas (33610)
 - 16.700 habitants
 +135,3%  La Teste-de-Buch (33260)
 - 26.100 habitants
 +128,2%
 Mèze (34140)
 - 11.500 habitants
 +108,7%  Calluire-et-Cuire (69300)
 - 42.300 habitants
 +107,1%
 Saint-Julien-en Genevois (74160) - 14.100 habitants  +106,8%  Allauch (13190)
 - 21.200 habitants
 +95,9%
 Sérignan (34410)
 - 6.900 habitants
 +104,7%  Bergerac (24100)
 - 27.400 habitants
 +90,7%
 Ecully (69130)
 - 17.900 habitants
 +98,5%  Saint-Malo (35400)
 - 45.700 habitants
 +89,9%
 Saint-Georges-de-Didonne (17110)
 - 5.360 habitants
 +98,1%  Saint-Nazaire (44600)
 - 69.800 habitants
 +86,5%
 Peymeinade (06350)
 - 8.200 habitants
 +90,3%  Bayonne (64100)
 - 49.200 habitants
 +84,8%

Tableau 10 : Plus fortes progressions sur des petites villes (de 5.000 à 20.000 habitants) et des villes moyennes (de 20.000 à 100.000 habitants) hors Île-de-France et départements limitrophes à l’Île-de-France, du 1er sept. au 31 décembre 2020 comparé au 1er sept. au 31 décembre 2019.

Ces petites villes ont la particularité de ne pas être isolées mais d’être proches de communes plus importantes (Vannes pour Auray, Le Touquet pour Berck, Montpellier pour Mèze et Sérignan, Peymeinade pour cannes, Ecully pour Lyon, Cestas pour Bordeaux, Saint-Georges-de-Didonne pour Royan, etc.) et d’offrir pour certaines d’entre elles des alternatives moins denses et moins chères à celles- ci.

Quant aux villes moyennes, à l’exception de Saint-Nazaire, toutes se situent sous la barre des 50.000 habitants et sauf pour Carcassonne, ne sont pas les communes les plus importantes de leur département.

Les perspectives pour 2021

Le dynamisme de l’année 2020 ne vient pas que de la crise sanitaire : il est aussi lié aux taux d’intérêt qui sont restés très bas toute l’année, et qui continuent pour l’instant de l’être. De plus, les conditions d’octroi de crédit ont récemment été assouplies (endettement possible à 35% et possibilité de faire 20% d’exceptions au lieu de 15%). L’année 2021 s’annonce donc dynamique elle aussi. Toutefois, une grande incertitude pèse sur la situation économique, et cela pourrait impacter l’immobilier.

Par ailleurs, concernant les critères de recherche, et ce nouvel attrait pour les maisons et les zones moins denses, il est fortement lié au télétravail. C’est cette nouvelle organisation du travail qui permet aux Français de repenser leur façon de vivre. Certains s’éloignent, d’autres optent pour une « double résidence principale ». Il est en tout cas clair que le télétravail bouscule la donne en immobilier, et étant donné la durée de cette crise sanitaire, il est de plus en plus certain qu’il restera du télétravail à l’issue de la crise. 2020 pourrait donc être un véritable tournant dans l’histoire de l’aménagement du territoire français.

Méthodologie

Etude menée sur les 52.038.775 recherches d’achat effectuées sur PAP.fr entre le 1er janvier et le 31 décembre 2020, comparée aux recherches menées sur l’année 2019.