La crise sanitaire a boosté les recherches dachat
Un début 2020 dans la droite ligne de 2019.
Du 1er au 12 mars 2020, les recherches de biens (appartement ou maison) en France Métropolitaine étaient en augmentation de + 15,99 % par rapport à la même période de lannée précédente. Ce niveau de recherche sinscrivait dans la droite ligne de 2019 et notamment de la fin 2019 : le volume de recherche du 1er novembre 2019 au 15 mars 2020 était en progression de 14,73 % par rapport à la même période de lannée précédente. 2020 sannonçait donc pour être dans la continuité de 2019.
Une chute brutale au premier confinement, suivie dune très forte reprise.
Lannonce dun confinement lors de lallocution présidentielle du 12 mars 2020 va tout dabord plonger le pays dans la paralysie et faire chuter les recherches. Mais dès le 13 avril, lannonce de la date du déconfinement va relancer les recherches à la hausse. Et la reprise, à partir du 11 mai, est très forte : + 86.1 % de recherches entre le 11 mai et le 4 juillet.
Une tendance dynamique qui perdure jusquà la fin de lannée.
Pendant les vacances dété et la période de rentrée, les recherches continuent dêtre en forte progression par rapport à lannée 2019 (+ 52.9 % puis + 41.5 %). Et lannonce du reconfinement le 27 octobre aura beaucoup moins d'effet qu'au mois de mars. Si l'augmentation est moins forte, elle reste à un niveau élevé : + 23.7 %. Et elle repart encore légèrement à la hausse dès le discours du premier ministre sur lassouplissement des règles du reconfinement : + 27.0 %.
1er janvier - 12 mars 2020 | Période pré-Covid | +17,4 % |
13 mars - 13 avril 2020 | Discours présidentiel du 12 mars annonçant la mise en place d'un confinement | -26,0 % |
14 avril - 10 mai 2020 | Discours présidentiel du 13 avril annonçant un déconfinement à partir du 11 mai | +15,7 % |
11 mai - 4 juillet 2020 | Déconfinement | +86,1 % |
5 juillet - 1er septembre 2020 | Vacances d'été | +52,9% |
2 septembre - 27 octobre 2020 | Rentrée | +41,5 % |
28 octobre - 26 novembre 2020 | Discours présidentiel du 27 octobre annonçant un reconfinement | +23,7% |
27 novembre - 31 décembre | Discours du Premier Ministre annonçant un assouplissement des règles du reconfinement | +27,0 % |
Total de l'année 2020 | +34,1% |
Tableau 1 : Evolution du nombre de recherches en 2020 par rapport à la même période de 2019.
Au final, la progression sur lannée sétablit à + 34,1 %, ce qui est bien supérieur à la tendance de début 2020.
La crise sanitaire aura donc littéralement "boosté" les recherches qui n'ont jamais augmentées dans de telles proportions et si rapidement, d'une année sur l'autre.
La crise sanitaire a durablement modifié les aspirations des Français
Si les recherches sont en hausse sur lannée, leur nature a changé avec la crise sanitaire. Et notamment grâce au big bang du télétravail. Dès le mois de mai, lors dune étude menée le 27 mai 2020, nous avions noté des progressions spectaculaires sur des départements situés autour des grandes agglomérations. Et le 7 septembre 2020, nous avions confirmé ces tendances lors dune nouvelle étude.
A lépoque, il était difficile de savoir si ces bouleversements étaient passagers ou non. Aujourdhui, force est de constater que limpact de la crise sanitaire est durable. Pour sen rendre compte, il faut se pencher sur les quatre derniers mois de lannée (du 1er sept. au 31 déc. 2020) en comparaison avec la même période en 2019.
Cest en effet à la rentrée de septembre que le marché a retrouvé une allure stabilisée, après la séquence atypique du déconfinement (mai- juin) qui sest prolongée durant lété 2020. Les projets des acheteurs ont mûri notamment parce que la perspective dun télétravail durable (même partiel) sest concrétisée. Et si larrivée de la seconde vague et le reconfinement annoncé fin octobre ont eu un léger impact sur le volume de recherches, ils nont pas eu deffet sur la nature des recherches. Bien au contraire.
Une double tendance : attrait pour les maisons et éloignement des villes
Les maisons représentent 66,7 % des recherches à la fin de lannée, contre 57,2 % avant le Covid. Le plébiscite de la maison individuelle, déjà constaté au printemps et à lété ne sest pas démenti. Du 1er septembre au 31 décembre 2020, les recherchent de maisons ont progressé de 58.2 %... alors que les appartements nont progressé que de 7.0 % sur la période !
Les petites villes et les zones rurales représentent 43,5 % des recherches à la fin de lannée, contre 33,6 % avant le Covid. Les grandes villes (+ de 100.000 habitants) passent de 31.2 % des recherches à 24,8 %. Cest lun des effets du télétravail qui sinstitutionnalise : il est moins nécessaire dêtre proche des bassins demplois.
Les tendances en Île-de-France : adieu Paris, bonjour Grande Couronne !
Les deux principaux enseignements de cette nouvelle donne se retrouvent en Île-de-France qui est sans aucun doute la région française qui aura été la plus impactée par les nouvelles appétences en matière de logement.
Appartement | Maison | Total | |
Paris (75) | -12,6% | - | -12,6% |
Petite couronne | -2,6% | +32,1% | +8,6% |
92 | -2,9% | +42,1% | +6,1% |
93 | -3,8% | +34,8% | +14,3% |
94 | -1,2% | +22,8% | +8,2% |
Grande couronne | +18,9% | +81,6% | +62,6% |
77 | +45,5% | +128,8% | +112,9% |
78 | +13,5% | +83,0% | +55,3% |
91 | +15,5% | +51,6% | +41,9% |
95 | +18,3% | +65,2% | +51,6% |
Tableau 2 : Evolution des recherches en Île-de-France, du 1er septembre au 31 décembre 2020 comparé à la même période en 2019.
Paris enregistre pour la première fois depuis des années, une chute à deux chiffres des recherches à - 12,6 %. Cette chute est dautant plus significative quelle sinscrit dans un marché qui lui est en forte progression (+ 38,9 % à léchelon national, sur la même période). Bien entendu, Paris affiche un sérieux handicap au regard des nouvelles priorités des acheteurs puisquon ny trouve pas de maisons. Mais même en scrutant les recherches dappartements, stables à + 0,6 % sur un an à léchelle nationale, le recul de 12,6 % de la capitale témoigne dun désintérêt significatif.
FOCUS : A Paris, les petites surfaces sont aussi impactées que les grandes.
Le nouveau désintérêt dont fait lobjet Paris touche indistinctement tous les types dappartements. Aucune évolution significative nest à constater sur ce critère. Les 1-2 pièces représentent un peu plus de 55 % de la demande, et les 4 pièces et + représentent presque 30 % de la demande.
Et pas deffet balcon Les annonces avec balcon ne génèrent que 7,8 % de vues de plus que les autres. Les terrasses, plus rares, ont un meilleur impact : + 26,8 % de vues. Quant aux jardins privatifs, ils sont marginaux sur le marché.
La petite couronne sen sort mieux que Paris grâce aux maisons. Bien que très inférieure à la moyenne nationale, les recherches (en cumul sur les trois départements : 92, 93 et 94) y affichent une progression de + 8,6 % sur un an. Mais toute la hausse est sur les maisons, qui ont progressé de + 32,1 % alors que les recherches dappartements ont reculé de - 2,6 %. Bien que la situation dans les trois départements soit assez homogène, cest la Seine-Saint-Denis qui sillustre davantage avec + 14,3 %. Là aussi, tirée par les maisons.
En grande couronne, tout progresse : + 62,6 % de recherches dont + 18,9 % pour les appartements et + 81,6 % pour les maisons. Il est vrai que cette frange de lÎle-de-France rassemble tout ce que les acheteurs recherchent désormais : des maisons, des appartements avec des surfaces plus grandes, des prix plus accessibles et des zones moins denses. Le tout, sans être trop éloigné de Paris et avec des infrastructures de transport assez étoffées.
Il suffit dobserver les critères de recherches moyens pour se rendre compte quon ne cherche pas le même type de bien en petite et en grande couronne :
Budget maximum | Surface minimum | ||
Appartement | Petite couronne | 381.000 | 53 m2 |
Grande couronne | 293.000 | 74 m2 | |
Maison | Petite couronne | 475.000 | 75 m2 |
Grande couronne | 388.000 | 98 m2 |
Tableau 3 : Les critères de recherche moyens du 1er septembre au 31 décembre 2020 sur la petite et la grande couronne.
En grande couronne, que ce soit pour un appartement ou pour une maison, on recherche en moyenne 20 m² de plus pour 100.000 de moins !
Parmi les villes qui enregistrent les plus fortes progressions en Grande couronne, nombreuses sont celles qui possèdent une gare SNCF avec une liaison directe pour Paris, comme L'Isle- Adam (95290), Rambouillet (78120) ou Meaux (77100). Mais cela nest manifestement pas un critère indispensable, car on constate que lensemble des communes de moins de 5.000 habitants enregistre aussi une très forte progression, de + 214,5 %. Les recherches sont donc très dispersées : ladresse est désormais un critère moins important que la qualité de vie.
Les villes qui enregistrent les plus fortes progressions en Grande couronne
Commune | Caractéristiques | Appartement | Maison | Total |
L'Isle-Adam (95290) - 12.000 habitants | - 37 km de Paris par la route - Gare SNCF avec liaison directe pour Paris | +219,3% | +319,2% | +292,0% |
Brie-Comte-Robert (77170) - 16.600 habitants | - 33 km de Paris par la route - Pas de gare SNCF dans la commune | +206,4% | +309,0% | +288,5% |
Rambouillet (78120) - 25.500 habitants | - 52 km de Paris par la route - Gare SNCF avec liaison directe pour Paris | +54,5% | +342,0% | +249,2% |
Meaux (77100) - 53.700 habitants | - 47 km de Paris par la route - Gare SNCF avec liaison directe pour Paris | +73,5% | +389,9% | +229,3% |
Ozoir-la-Ferrière (77330) - 20.100 habitants | - 35 km de Paris par la route - Gare SNCF avec liaison directe pour Paris | +198,5% | +229,4% | +224,4% |
Bussy-Saint-Georges (77600) - 26.300 habitants | - 32 km de Paris par la route - Gare RER avec liaison directe pour Paris | +85,3% | +308,7% | +192,3% |
Fontainebleau (77300) - 15.000 habitants | - 67 km de Paris par la route - Gare SNCF avec liaison directe pour Paris | +68,7% | +228,8% | +174,2% |
Chevreuse (78460) - 5.700 habitants | - 39 km de Paris par la route - Pas de gare SNCF dans la commune | +28,1% | +168,0% | +140,9% |
Plaisir (78370) - 31.900 habitants | - 37 km de Paris par la route - Gare SNCF avec liaison directe pour Paris | +80,6% | +114,8% | +106,2% |
Saint-Gratien (95210) - 20.800 habitants | - 18 km de Paris par la route - Gare RER avec liaison directe pour Paris | +53,9% | +156,9% | +99,5% |
Ensemble des communes de moins de 5.000 habitants | +53,3% | +232,5% | +214,5% |
Tableau 4 : Plus fortes progressions sur des communes de la Grande couronne, du 1er septembre au 31 décembre 2020 comparé à 2019.
Un séisme dont les secousses se font ressentir dans tout le Bassin Parisien
Par effet domino, les départements limitrophes de lÎle-de-France progressent dans des proportions supérieures à la moyenne nationale : + 59.5 % en moyenne.
Mais les villes moyennes qui sy trouvent (Orléans, Chartres, etc.) progressent généralement moins que leur département. Et pour cause : 95,4 % des recherches dans ces départements concernent les maisons (contre 39,4 % en petite couronne, et 77,8 % en grande couronne). Les petites villes et les zones rurales sont mécaniquement privilégiées.
Progression de la ville | Progression du département | ||
Evreux (27000) | +57,3% | 27 | +72,4% |
Chartres (28000) | +30,5% | 28 | +46,2% |
Orléans (45000) | +31,5% | 45 | +65,9% |
Reims (51100) | +66,1% | 51 | +134,7% |
Beauvais (60000) | +15,2% | 60 | +53,8% |
Tableau 5 : Progression des principales villes moyennes (entre 20.000 et 100.000 habitants) dans les départements limitrophes de lÎle-de-France du 1er septembre au 31 décembre 2020 comparé à 2019, comparée à la progression du département entier.
Dans le Bassin Parisien, comme en grande couronne, ce sont donc surtout les zones rurales (+ 89,7 %) et les petites villes (+ 73,7 %) qui enregistrent les plus fortes progressions, que ce soit au nord, à lest, au sud ou à louest.
Les villes qui enregistrent les plus fortes progressions dans le Bassin Parisien
Commune | Caractéristiques | Progression |
Pont-Audemer (27500) | - Population : 9.000 habitants. - Pas de gare SNCF. | +265,2% |
Les Andelys (27700) | - Population : 9.000 habitants. - Pas de gare SNCF. | +192,3% |
Amilly (45200) | - Population : 12.680 habitants. - Gare SNCF de Montargis à 5 km. | +145,9% |
Crépy-en-Valois (60800) | - Population : 15.000 habitants. - Gare SNCF (liaison pour Paris). | +141,4% |
Louviers (27400) | - Population : 18.400 habitants. - Pas de gare SNCF. | +128,4% |
Troyes (10000) | - Population : 60.900 habitants. - Gare SNCF (liaison pour Paris). | +125,6% |
Joigny (89300) | - Population : 9.600 habitants. - Gare SNCF (liaison pour Paris) | +112,7% |
Auxerre (89000) | - Population : 34.600 habitants. - Gare SNCF (liaison pour Paris). | +104,3% |
Chateau-Thierry (02400) | - Population : 14.600 habitants. - Gare SNCF (liaison pour Paris). | +101,1% |
Bernay (27300) | - Population : 10.100 habitants. - Gare SNCF (liaison pour Paris). | +88,5% |
Ensemble des communes de moins de 5.000 habitants | +86,7% |
Tableau 6 : Plus fortes progressions sur des communes dans les départements limitrophes à lÎle-de-France, du 1er septembre au 31 décembre 2020 comparé au 1er septembre au 31 décembre 2019.
En régions aussi, on recherche des maisons et des zones moins denses
En régions, on retrouve partout le même phénomène. Même si la plupart des métropoles sont en progression (contrairement à Paris), leur moyenne nest que de + 4,4 %, ce qui est loin de la moyenne nationale. Et les départements dans lesquels elles se trouvent progressent en moyenne de 33.5 % ! La part de recherches de maisons y est passée de 56,1 % fin 2019 à 64,2 % fin 2020.
Progression de la ville | Progression du département | ||
Nice (06) | -5,8% | 06 | +8,8% |
Marseille (13) | +13,3% | 13 | +27,3% |
Toulouse (31) | +7,1% | 31 | +35,3% |
Bordeaux (33) | +11,3% | 33 | +65,7% |
Montpellier (34) | -25,6% | 34 | +32,9% |
Rennes (35) | +41,4% | 35 | +76,0% |
Nantes (44) | +40,8% | 44 | +53,4% |
Lille (59) | +4,0% | 59 | +64,6% |
Strasbourg (67) | +24,1% | 67 | +51,6% |
Lyon (69) | +13,5% | 69 | +50,3% |
Tableau 7 : Progression des 10 métropoles françaises (+ de 200.000 habitants), hors Paris, comparée à la progression du département entier.
Ce que lon observe sur lÎle-de-France avec la grande couronne et les départements limitrophes sobserve également en régions. En province aussi on cherche des maisons, des surfaces plus grandes, des prix plus accessibles et des zones moins denses.
Ainsi, les départements qui progressent le plus sont généralement proches dagglomérations, comme lAin (01) pour Lyon et Genève, lIlle-et-Vilaine (35) pour Rennes, lIsère (38) pour Grenoble, la Haute-Savoie (74) pour Genève, le Pas-de-Calais pour Lille et les grandes agglomérations du nord de la France.
On retrouve également des départements qui ne sont pas limitrophes de lÎle-de-France mais qui nen sont pas trop éloignés pour autant comme le Loir-et-Cher (41) et la Seine-Maritine (76). Dans tous ces départements, la part de recherches de maisons est encore plus élevée : elle passe de 73,2 % fin 2019 à 80,4 % fin 2020.
Les plus fortes progressions par départements (hors Ile-de-France et départements limitrophes)
Appartement | Maison | Total | |
01 - Ain | +122,4% | +118,0% | +118,7% |
11 - Aude | -12,5% | +89,4% | +81,0% |
35 - Ille-et-Vilaine | +0,0% | +100,2% | +76,0% |
38 - Isère | +44,9% | +166,5% | +117,0% |
41 - Loir-et-Cher | +17,3% | +71,1% | +69,6% |
49 - Maine-et-Loire | -2,8% | +122,4% | +100,9% |
62 - Pas-de-Calais | +52,5% | +137,6% | +130,4% |
73 - Savoie | +48,4% | +134,1% | +80,9% |
74 - Haute-Savoie | +43,4% | +97,9% | +72,2% |
76 - Seine-Maritime | +27,5% | +109,5% | +94,5% |
Tableau 8 : Plus fortes progressions sur des départements hors Île-de-France et départements limitrophes à lÎle-de-France, du 1er septembre au 31 décembre 2020 comparé au 1er sept. au 31 décembre 2019.
Une analyse des progressions par type de territoire met en avant le double phénomène observé sur toute la France : la progression des maisons dune part, et la recherche de zones moins denses dautre part. Les villes moyennes progressent plus que les métropoles et les grandes villes. Mais les petites villes, et les zones rurales, progressent encore plus !
Lattrait pour les maisons ne suffit pas à expliquer cette évolution, car même pour les appartements, on observe ce phénomène. Il sagit donc plus probablement dune recherche despace de manière générale, aussi bien à lintérieur quà lextérieur.
Appartement | Maison | Total | |
Métropole | +1,4% | +10,9% | +4,4% |
Grande ville | +12,4% | +25,7% | +19,7% |
Moyenne ville | +13,6% | +49,3% | +32,4% |
Petite ville | +42,5% | +70,7% | +64,6% |
Zone rurale | +10,8% | +106,5% | +91,8% |
Tableau 9 : Evolution des recherches selon la taille de la ville, hors Île-de-France et départements limitrophes à lÎle-de-France, du 1er septembre au 31 décembre 2020 comparé au 1er sept. au 31 décembre 2019.
Ainsi, sur tout le territoire, des centaines de petites villes enregistrent de très fortes progressions. Et certaines villes moyennes ne sont pas en reste
Les villes qui enregistrent les plus fortes progressions (hors Ile-de-France et départements limitrophes)
Petites villes (entre 5.000 et 20.000 habitants) | Progression | Villes moyennes (entre 20.000 et 100.000 habitants) | Progression |
Auray (56400) - 13.600 habitants | +168,1% | Aix-les-Bains (73100) - 29.800 habitants | +194,8% |
Berck (62600) - 14.500 habitants | +158,6% | Carcassonne (11000) - 46.000 habitants | +178,4% |
Le Grau-du Roi (30420) - 8.400 habitants | +149,5% | Gradignan (33170) - 25.200 habitants | +140,1% |
Cestas (33610) - 16.700 habitants | +135,3% | La Teste-de-Buch (33260) - 26.100 habitants | +128,2% |
Mèze (34140) - 11.500 habitants | +108,7% | Calluire-et-Cuire (69300) - 42.300 habitants | +107,1% |
Saint-Julien-en Genevois (74160) - 14.100 habitants | +106,8% | Allauch (13190) - 21.200 habitants | +95,9% |
Sérignan (34410) - 6.900 habitants | +104,7% | Bergerac (24100) - 27.400 habitants | +90,7% |
Ecully (69130) - 17.900 habitants | +98,5% | Saint-Malo (35400) - 45.700 habitants | +89,9% |
Saint-Georges-de-Didonne (17110) - 5.360 habitants | +98,1% | Saint-Nazaire (44600) - 69.800 habitants | +86,5% |
Peymeinade (06350) - 8.200 habitants | +90,3% | Bayonne (64100) - 49.200 habitants | +84,8% |
Tableau 10 : Plus fortes progressions sur des petites villes (de 5.000 à 20.000 habitants) et des villes moyennes (de 20.000 à 100.000 habitants) hors Île-de-France et départements limitrophes à lÎle-de-France, du 1er sept. au 31 décembre 2020 comparé au 1er sept. au 31 décembre 2019.
Ces petites villes ont la particularité de ne pas être isolées mais dêtre proches de communes plus importantes (Vannes pour Auray, Le Touquet pour Berck, Montpellier pour Mèze et Sérignan, Peymeinade pour cannes, Ecully pour Lyon, Cestas pour Bordeaux, Saint-Georges-de-Didonne pour Royan, etc.) et doffrir pour certaines dentre elles des alternatives moins denses et moins chères à celles- ci.
Quant aux villes moyennes, à lexception de Saint-Nazaire, toutes se situent sous la barre des 50.000 habitants et sauf pour Carcassonne, ne sont pas les communes les plus importantes de leur département.
Les perspectives pour 2021
Le dynamisme de lannée 2020 ne vient pas que de la crise sanitaire : il est aussi lié aux taux dintérêt qui sont restés très bas toute lannée, et qui continuent pour linstant de lêtre. De plus, les conditions doctroi de crédit ont récemment été assouplies (endettement possible à 35% et possibilité de faire 20% dexceptions au lieu de 15%). Lannée 2021 sannonce donc dynamique elle aussi. Toutefois, une grande incertitude pèse sur la situation économique, et cela pourrait impacter limmobilier.
Par ailleurs, concernant les critères de recherche, et ce nouvel attrait pour les maisons et les zones moins denses, il est fortement lié au télétravail. Cest cette nouvelle organisation du travail qui permet aux Français de repenser leur façon de vivre. Certains séloignent, dautres optent pour une « double résidence principale ». Il est en tout cas clair que le télétravail bouscule la donne en immobilier, et étant donné la durée de cette crise sanitaire, il est de plus en plus certain quil restera du télétravail à lissue de la crise. 2020 pourrait donc être un véritable tournant dans lhistoire de laménagement du territoire français.
Méthodologie
Etude menée sur les 52.038.775 recherches dachat effectuées sur PAP.fr entre le 1er janvier et le 31 décembre 2020, comparée aux recherches menées sur lannée 2019.