Propriétaires bailleurs : rénovez votre logement

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Vous louez un ou plusieurs logements et souhaitez y réaliser des travaux de rénovation. De nombreuses aides ont été mises en place pour vous aider, notamment en matière d'isolation thermique et d'économies d'énergie. Des conseils de spécialistes sont aussi disponibles. Explications.

Que ce soit avant de mettre en location ou lors d'un changement de locataire, les travaux de rénovation réalisés dans les lieux loués ne sont pas rares ! Pour en réduire le poids financier, ils bénéficient le plus souvent de la TVA à 5,5 % et sont déductibles des revenus locatifs. Lorsqu'il s'agit de travaux « écologiques », des dispositifs spécifiques ont été mis en place. De quoi effectuer des travaux sans forcément se ruiner !

Les dispositifs en faveur des travaux de rénovation énergétique et écologique.

Les lois « Grenelle I et II » de 2009 et 2010 incitent fortement à la rénovation énergétique des logements. les aides pour la réalisation de travaux écologiques doivent ainsi permettre l'amélioration de la performance énergétique du parc locatif privé.

Enfin, lorsque le propriétaire réalise des travaux d'économies d'énergie, le locataire contribue aux dépenses dans certaines circonstances.

L'éco-prêt à taux 0 %

Si le logement loué a été construit avant le 1er janvier 1990 d'une part et constitue la résidence principale du locataire d'autre part, son propriétaire bailleur peut bénéficier d'un prêt à taux 0 %, dit « éco-prêt à taux zéro », pour financer des travaux permettant de réduire la consommation énergétique.

Le logement peut être loué vide ou meublé et le propriétaire ne doit satisfaire à aucune condition de ressources.

L'éco prêt, qui peut atteindre 30 000 € et doit être remboursé sur dix ans, finance, au choix :

  • un bouquet de travaux portant sur au moins deux types de travaux parmi une liste officielle (isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l'extérieur, des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur, etc.) ;
  • des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale du logement ;
  • des travaux de réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif.

Vous trouverez toutes les informations nécessaires à votre projet auprès de votre banque ainsi que sur le site du ministère de l'Écologie, de l'Énergie, du Développement durable et de la Mer.

Le crédit d'impôt vert

Le crédit d'impôt en faveur du développement durable, dit crédit d'impôt "vert",  bénéficie aux propriétaires-bailleurs qui réalisent certaines dépenses de travaux écologique dans des logements de plus de deux ans qu'ils s'engagent à louer vides à usage d'habitation principale du locataire pendant une durée minimale de cinq ans.

Les travaux éligibles sont les mêmes que ceux prévus pour l'habitation principale : il s'agit par exemple de la pose de matériaux d'isolation thermique (vitrages à isolation renforcée, volets isolants).

Sur la période 2009-2012, le montant de dépenses pris en compte, quelle que soit la situation de famille du propriétaire, est plafonné à 8.000 € par logement mis en location dans la limite de trois logements. Au maximum, le crédit d'impôt peut atteindre 12 000 €.

Il n'est pas exclu que le crédit d'impôt "vert" et l'éco-prêt à taux 0 % soient victime du fameux "rabot" dans le cadre de l'examen de la loi de finances pour 2011 : leur existence ne sera pas remis en cause mais l'avantage fiscal pourrait être réduit. A suivre !

Le partage du coût des travaux d'économies d'énergie avec le locataire

Si vous louez un logement vide et achevé avant le 1er janvier 1990, vous pouvez faire supporter au locataire une partie du coût des travaux d'économie d'énergie.

En pratique, les travaux sont payés par le propriétaire et ne constitue pas une charge récupérable. Toutefois, il y a bien partage du coût puisqu'en contrepartie, le locataire, qui bénéficie d'un confort accru et de charges de chauffage réduites, verse au propriétaire une « contribution au partage de l'économie de charges » résultant des travaux d'efficacité énergétique.

Ce partage est cependant soumis à de strictes conditions.

Les travaux de rénovation sont déductibles des revenus locatifs.

Qu'il s'agisse de location vide ou meublée, les travaux de rénovation que fait réaliser un propriétaire sont déductibles de ses revenus locatifs, pour leur montant réel, dès lors qu'il relève du régime réel.

Par ailleurs, en location vide, si les travaux réalisés aboutissent à la création d'un déficit foncier, celui-ci est imputable sur le revenu global à hauteur de 10.700 €/an.

Pour faire face aux éventuelles demandes du fisc, il est fortement conseillé de conserver plusieurs années les justificatifs des travaux (factures).

Si vous relevez du régime forfaitaire, vous ne pouvez déduire en supplément le montant des travaux réalisés. En effet, l'abattement forfaitaire est réputé couvrir l'intégralité des frais et charges qui grèvent le logement.

Les travaux de rénovation bénéficient de la TVA à 5,5 %

Afin d'alléger le cout des travaux et d'inciter à la rénovation, le taux de la TVA est réduit à 5,5 % sur la plupart des travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur les logements achevés depuis plus de deux ans.

Le taux réduit porte sur :

  • la main-d'oeuvre ;
  • les matières premières ;
  • les fournitures ;
  • certains des équipements fournis et facturés par l'entreprise qui réalise les travaux.

Relèvent par exemple de la TVA à 5,5 % la rénovation d'un bac à douche, le remplacement des fenêtres, l'installation d'une alarme, l'amélioration de l'étanchéité d'un balcon ou la mise aux normes d'un système d'assainissement individuel (fosse sceptique par exemple).

Selon l'annonce faite par le Président de la République le 14 septembre 2010, la TVA à 5,5 % devrait être maintenue en 2011.

Des conseils et des financements adaptés en faveur de la rénovation.

Certaines banques et fournisseurs d'énergie mettent au point des prêts spécifiques pour la réalisation de travaux, portant notamment sur l'installation d'électricité, de chauffage/eau chaude et sur l'isolation thermique : on parle d' « éco-prêt ».

Enfin, toujours dans le domaine de l'amélioration de la performance énergétique, vous pouvez obtenir de la part de spécialistes des conseils « gratuits, neutres et indépendants » sur les économies d'énergie et les énergies renouvelables en contactant le 0 810 060 050 et surtout en vous rendant dans un des 235 "Espaces INFO ENERGIE" répartis dans toute la France.

Pour tout savoir sur les aides à la rénovation

Pour en savoir plus sur toutes les aides existantes, vous pouvez consulter :

  • l'Agence nationale de l'habitat : www.anah.fr
  • Points Info Énergie : 0 810 060 050
  • l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie : www.ademe.fr
  • le ministère de l'Ecologie, de l'Energie, du Développement durable et de la Mer : www.developpement-durable.gouv.fr
  • le ministère de la Cohésion des territoires (il couvre le logement) : www.cohesion-territoires.gouv.fr
  • l'Agence nationale d'information sur le logement : www.anil.org
  • le Club de l'amélioration de l'habitat, www.cah.fr et son programme "Energissime" mis en place pour les habitants de la Communauté d'agglomération de Lorient et de la Communauté de communes du Pays d'Azay-Le-Rideau : www.energissime.fr

VIDEO : Quelles aides à la rénovation en 2019 ?

Le crédit d'impôt de transition énergétique (CITE) et l'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) sont reconduits dans le projet de loi de finances pour 2019.

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