La gestion locative en direct

© PAP

Une fois le locataire trouvé, le bailleur a tout à fait la possibilité de prendre en charge la gestion locative de son bien.

Les avantages

Gérer soi-même son logement locatif suppose d'en avoir non seulement l'envie mais également les capacités et la disponibilité de le faire. Faire le choix de la gestion propre présente plusieurs avantages.

La gratuité

Le premier avantage de la gestion locative en direct c’est la gratuité. Le bailleur qui prend en charge sa gestion locative n’a aucuns frais à engager ni pour la recherche d’un locataire, ni pour l’établissement des actes juridiques (contrat, états des lieux, etc.), ni pour la gestion courante de son logement locatif. Pour la seule gestion courante, cela représente une économie d’environ un mois de loyer.

Une relation directe

Lorsque le bailleur s’occupe lui-même de sa gestion locative, il est en relation directe avec son locataire. Il est au courant en temps réel de tout ce qui concerne la gestion courante du logement, de tous les problèmes qui pourraient survenir pendant la location.

Il pourra s’agir :

  • du retard de loyer à l’impayé caractérisé,
  • de la nécessité de réparations ou de travaux lui incombant,
  • de troubles de jouissances que subirait le locataire,
  • de nuisances provoquées par le locataire, etc.

L’intérêt pour le bailleur est de pouvoir se montrer très réactif. Dès lors qu’il est saisi par le locataire, ou qu’il constate des dysfonctionnements dans la location, le bailleur pourra prendre les mesures nécessaires afin de ne pas laisser s’installer le problème : envoi de relance pour le paiement du loyer, déplacement ou envoi d’un professionnel au domicile loué pour évaluer et entreprendre au besoin les réparations nécessaires, faire un rappel du contrat au locataire indélicat, etc.

En plus de l’avantage de maîtriser sa gestion locative de bout en bout, cette relation directe revêt l’intérêt de limiter les coûts pour le bailleur.

Des coûts limités

En privilégiant une gestion directe, le bailleur économise en plus du coût de la gestion courante, celui des prestations occasionnelles telles que :

  • la recherche d’un locataire (cette prestation est souvent comptabilisée à part, elle fait l'objet d'une tarification spécifique qui doit clairement affichée par le professionnel),
  • la réalisation de travaux (en plus du coût des travaux, le professionnel va se faire rémunérer le suivi des travaux),
  • la rédaction d’actes juridiques (renouvellement de bail, état des lieux de sortie),
  • les déclarations fiscales,
  • la souscription d’une assurance loyer impayé, etc.

Ces prestations occasionnelles doivent avoir été mentionnées dans le contrat, et leur rémunération définie. La rémunération peut être calculée sur la base d’un forfait (recherche de locataire, rédaction d’actes juridiques, déclarations fiscales) ou sur la base d’un pourcentage sur le budget de travaux par exemple.

Si la gestion locative propre présente des avantages certains, il ne faut pas non plus s’imaginer que c’est toujours un long fleuve tranquille. Si l’économie financière est un atout déterminant, il faut tout de même savoir qu’il faudra y consacrer un certain temps et ne laisser aucune place à la désinvolture.

Les inconvénients

Être bailleur, de surcroît en gestion locative propre, ne s’improvise pas. Avant de louer, le bailleur doit savoir ce qu’il a ou non le droit de faire. Ses droits et obligations.

Du temps à investir

La première chose que doit intégrer le bailleur c’est qu’il lui faudra consacrer du temps à sa gestion locative. Le temps de l’écoute du locataire, le temps d’être réactif et de prendre les dispositions adéquates à la situation. Sa disponibilité sera plus ou moins sollicitée, selon le locataire, l’état du logement, le nombre de logements loués, etc.

Le bailleur doit être organisé et disponible, pour suivre et être à jour de sa gestion locative courante :

  • s’assurer que les loyers sont acquittés à temps, ce qui lui permet de prendre les mesures nécessaires dès les premiers jours de retard de paiement,
  • s’assurer de procéder aux révisions de loyer à la date anniversaire et les régularisations de charges à réception du décompte,
  • être en mesure de constater rapidement les réparations et travaux qui requièrent son attention et surtout les faire effectuer rapidement,
  • faire ses déclarations fiscales,
  • pallier les vacances locatives, etc.

Cela demande du temps et de l’organisation, mais ce n’est pas insurmontable. Des milliers de bailleurs font le choix chaque année de s’occuper eux-mêmes de leur gestion locative, preuve que c’est faisable. De plus, il existe aujourd’hui des solutions informatiques : de nombreux logiciels de gestion locative sont proposés aux bailleurs qui les assistent dans leurs tâches de gestion.

Une certaine expertise à avoir

Une bonne gestion locative nécessite de connaître les règles applicables à la location.

Il s'agit des règles relatives à l’organisation des relations bailleur-locataire : leurs droits et obligations respectifs

  • A l’entrée dans les lieux (la fixation du loyer, le choix du contrat, la durée du contrat, l’état du logement, etc.)
  • En cours de bail (les travaux et réparation, révision de loyer, récupération des charges, etc.)
  • A la sortie du locataire (le congé, état des lieux, restitution du dépôt de garantie, etc.).

 Pour en savoir plus vous pouvez consulter le dossier « Propriétaires, locataires : vos obligations ».

Les règles relatives aux obligations fiscales du bailleur (déclaration des revenus locatifs).

Les procédures à mettre en œuvre en cas de litige avec le locataire (impayés, troubles anormaux de voisinage, etc.).

Les bailleurs qui s’occupent eux-mêmes de leur gestion locative ne sont pas livrés à eux-mêmes. Toute la législation est disponible sur https://www.legifrance.gouv.fr. Ils disposent par ailleurs de nombreux canaux pour les accompagner (logiciels, sites, etc.).

Vous avez également une documentation juridique (contrats et guides) à jour des dernières évolutions législatives. Vous pouvez également bénéficier de notre abonnement Bailleur qui vous facilite la gestion locative en vous fournissant une documentation adaptée à votre location.

Commande de guides et contrats

Pour vos démarches auprès de votre locataire, vous pouvez avoir recours à nos modèles de lettre disponibles en téléchargement gratuit.

Télécharger un modèle de lettre

 

Important : lorsque vous êtes annonceur PAP, vous bénéficiez d’un accompagnement par le biais de son service juridique qui répond à vos questions du lundi au vendredi de 14h à 17h.

Si toutefois cela ne vous suffisait pas et que vous ne vous sentiez pas en mesure de vous occuper vous-même de la gestion locative de votre logement, vous avez la possibilité de déléguer cette gestion à un professionnel.

Mis à jour par le 22 novembre 2016
Juriste chez PAP.fr


Je suis locataire

Je suis propriétaire