Une augmentation de loyer variable selon la zone géographique

Publié par le

Selon que le logement est situé ou non en zone tendue, l’augmentation du loyer est plafonnée différemment. La liste des communes situées dans cette zone est fixée par décret. Ce sont des communes qui se trouvent dans les 28 principales agglomérations françaises, où l'offre de logement répond difficilement à la demande

 Pour savoir si le logement se trouve ou non dans une des communes situées en zone tendue, PAP.fr a mis en place cette calculette :

Comment augmenter le loyer en zone tendue

L’augmentation de loyer qui peut être proposée au locataire lors du renouvellement est plafonnée : le bailleur ne peut pas rehausser le loyer en le fixant au même niveau que les loyers de logements semblables dont il fournit des exemples. L’augmentation qui peut être demandée au locataire est plafonnée à la moitié de la différence entre la moyenne des loyers habituellement constatés dans le voisinage dont le bailleur fournit des exemples au locataire, et le loyer du locataire en place.

Un studio (en location vide) est loué à Marseille 400 € hors charges par mois. Selon la moyenne qui résulte de 6 exemples de loyer fournis pour un logement semblable, le loyer devrait être de 520 € pour ce studio. La différence est donc de 120 € entre sa valeur actuelle et sa valeur estimée selon les références fournies. Mais l'augmentation que le bailleur peut proposer est en réalité limitée à la moitié de la différence, c'est à dire à 120/2 = 60 €.

Le bailleur ne va toutefois pas pouvoir demander cette augmentation en une seule fois mais il devra l'étaler dans le temps (voir la suite de cet exemple ci-dessous).

A Paris où s'applique de plus l'encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019, et dans les communes qui mettront en place cet encadrement, l'augmentation du loyer renouvelé est plafonnée dans ces mêmes conditions. Le calcul à effectuer est donc celui indiqué ci-dessus pour augmenter le loyer en zone tendue. Cependant le nouveau loyer proposé doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Si le loyer qui résulte du calcul est supérieur au loyer de référence minoré appliqué dans le quartier pour le même type de logement, le bailleur devra revoir le loyer proposé à la baisse.

La hausse de loyer en dehors de la zone tendue

En dehors de la zone tendue, le loyer demandé au locataire doit également être calculé à partir des loyers de référence utilisés, mais cette fois à hauteur de la moyenne obtenue des références apportées.

Un 2 pièces est loué (en meublé) à Châteauroux 310 € hors charges par mois. Selon la moyenne qui résulte de 3 références de loyer fournies pour un logement semblable, le loyer devrait être de 400 € pour ce 2 pièces meublé. La différence est donc de 90 € entre sa valeur actuelle et sa valeur estimée selon les références. L'augmentation que le bailleur peut proposer est de 90 €. Le bailleur ne va toutefois pas pouvoir demander cette augmentation en une seule fois mais il devra l'étaler dans le temps (voir la suite de cet exemple ci-dessous).

Une augmentation de loyer étalée dans le temps

Lorsque propriétaire et locataire sont d'accord sur la hausse de loyer, il reste à l'appliquer. La hausse doit s’appliquer progressivement et sur du plus long terme selon qu’elle représente plus ou moins 10 % du loyer du locataire en place, dans les conditions suivantes :

Pour la location d'un logement loué vide

Le bail étant de trois ans, l’augmentation est étalée de façon différente selon qu'elle représente plus ou moins de 10 % du loyer :

  •  si la hausse est inférieure à 10 %, l'augmentation est étalée sur trois ans (par tiers annuels) ;
  •  si elle est supérieure à 10 %, l'augmentation est étalée sur six ans (par sixièmes annuels). Cela ne veut pas dire que la durée du bail de renouvellement est de 6 ans, mais simplement que la hausse va s’appliquer par sixièmes tous les ans au bail renouvelé pour trois ans, puis lors du renouvellement ultérieur.

En reprenant l'exemple du logement loué à Marseille (plus haut) l'augmentation de 60 € qui peut être proposée au locataire représentant plus de 10 % de son loyer, l'augmentation va se faire en plusieurs étapes. Elle sera étalée par sixièmes sur six ans. Le bailleur va donc augmenter le loyer de 10 € (60/6 = 10 €) seulement la première année, et ensuite de 10 € supplémentaires chaque année suivante. La première année d'augmentation, le loyer va donc passer de 400 € à 410 € et ainsi de suite...

A noter : si le propriétaire est une personne morale, le bail est obligatoirement de six ans et la hausse s'étale obligatoirement sur six ans.

Pour la location d'un logement loué en meublé

Le bail étant d'un an la hausse s’effectue de la façon suivante selon qu’elle représente plus ou moins de 10 % du loyer :

  • en une seule fois si elle représente moins de 10 % ;
  • par tiers annuels si elle est supérieure à 10 %.

Dans notre exemple (plus haut) d'un 2 pièces meublé loué à Châteauroux, comme l'augmentation de 90 € représente plus de 10 % du loyer actuel du locataire, l'augmentation va être étalée par tiers sur trois ans. Le bailleur va donc augmenter le loyer de 30 € (90/3 = 30 €) la première année, et ensuite de 30 € supplémentaires les deux années suivantes. La première année de l'augmentation, le loyer va donc passer de 310 € à 340 €, puis à 370 € la deuxième année et à 400 € la troisième année.

L’indexation annuelle à l’aide de l’IRL s’applique ensuite également à chaque nouvelle valeur de loyer si une clause d’indexation figure bien dans le bail.

Pour aller plus loin...

Les formalité pour louer en location saisonnière. Signer un contrat de location avec vos locataires, leur adresser un descriptif du logement avant la location. Prendre le temps de faire des états des...