La proposition de renouvellement du loyer

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Lorsque le loyer du locataire est manifestement sous-évalué, le bailleur peut le réajuster à condition d'en faire la demande dans le respect d'un formalisme très précis et dans le délai requis. Après avoir recueilli les références de loyer pratiqués dans le voisinage et effectué le calcul approprié, il envoie sa demande de renouvellement du bail aux nouvelles conditions de loyer au locataire.

Quand et comment demander l'augmentation de loyer ?

Lorsque le bailleur décide d’augmenter le loyer manifestement sous-évalué de son locataire au moment du renouvellement, il doit lui adresser sa proposition de nouveau loyer au moins six mois avant le terme du bail par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par acte d'huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Par prudence, nous conseillons au propriétaire d'envoyer cette proposition à son locataire au moins sept mois avant l'échéance du bail.

Effectivement, le compte à rebours commence à la date de réception de la lettre par le locataire, et non pas à la date d'envoi. Ainsi, si le locataire ne réceptionne pas la lettre, cela vous laisse encore le temps d'envoyer un huissier. Et là, que le locataire soit là ou non, il est censé avoir reçu l'acte.

Que doit contenir la demande de nouveau loyer ?

Les mentions obligatoires à indiquer

Le bailleur doit indiquer obligatoirement les éléments suivants dans sa demande de nouveau loyer :

  • le nouveau loyer demandé ;
  • les références de loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables (rappelons qu’il faut trois ou six références selon la commune dans laquelle le logement est situé) avec les détails ;
  • la reproduction intégrale de l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989
  • Si le logement est situé dans une commune ayant mis en place l'encadrement des loyers avec des loyers de référence majorés à ne pas dépasser, comme c'est le cas à Paris depuis le 1er juillet 2019 : c'est l'article 140 VI de la loi Elan du 23 novembre 2018 qu'il faut reproduire et non pas l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Des précisions sur chaque référence de loyer

Le bailleur doit apporter des précisions pour chacune des références de loyer qu’il va donner au locataire. Pour chaque référence de logement loué, il doit préciser :

  • le nom de la rue et l’indication partielle du numéro de l’immeuble (indiquer la dizaine de numéros où se situe l'immeuble) ;
  • le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ;
  • l'étage où il se situe et la présence d'un ascenseur quand il y en a un ;
  • sa surface habitable et le nombre de pièces principales ;
  • son état d'équipement (w-c intérieur, salle d'eau, chauffage central…) ;
  • l'existence éventuelle d'annexes faisant partie de la location ;
  • l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;
  • le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;
  • l'année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

Ces références sont jointes au contrat de renouvellement du bail.

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