Louer une pièce de son logement : comment ça marche ?

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Solitude, baisse des revenus, hausse des charges de copropriété ou des impôts locaux ... Ce ne sont pas les raisons qui manquent pour louer une partie de son logement et s'assurer des revenus complémentaires. Et dans certains cas, ces loyers peuvent être totalement défiscalisés.

Louer une partie de son habitation est une pratique de plus en plus courante, qui ressemble à la colocation. C'est un moyen de partager un grand espace à moindre coût pour le locataire. Et cela permet un partage de vie commune dans une certaine mesure, comme en colocation. La différence, c'est que le propriétaire reste dans son logement et signe directement un contrat de location avec le locataire qui va habiter une pièce de son appartement ou de sa maison. C'est une solution attractive financièrement pour beaucoup de propriétaires dont le ou les enfants sont partis en laissant des chambres libres. Cela leur procure des revenus complémentaires qui peuvent leur permettre de faire plus facilement face à leurs charges.

En cas, par exemple, de couteux travaux décidés pour l'immeuble, cette opportunité de ressources supplémentaires en louant une ou plusieurs pièces de votre logement peut s'avérer très utile pour les financer.

Quel contrat de location pour une pièce de son logement ?

Le bail d'un an renouvelable

Il n'y a pas de bail spécifique pour ce type de location, c'est le même contrat et les mêmes règles que pour un logement loué indépendamment. La pièce étant déjà meublée, c'est un contrat pour location meublée que vous allez signer avec votre locataire. Vous allez donc signer un bail classique d'un an pour location meublée, si votre locataire habite à titre principal dans votre logement. Une fois parvenu à son terme, ce bail se renouvelle par tacite reconduction par période d'un an. Comme pour une location classique, vous pouvez y mettre fin en donnant congé à votre locataire avec trois mois de préavis en justifiant de la vente ou de la reprise. Le locataire, quant à lui, peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois.

La bail étudiant de neuf mois

Si le locataire est étudiant, vous pouvez lui proposer le bail meublé spécial étudiant de neuf mois, non renouvelable. Pour en savoir plus sur ce type de location, vous pouvez lire notre article : Louer à un étudiant : quel bail signer ?

Vous avez donc le choix, si votre locataire est étudiant, de lui proposer soit le bail spécifique de neuf mois, soit le bail d'un an renouvelable. Car le logement qu'occupe un étudiant le temps de ses études est considéré comme constituant sa résidence principale, même si l'étudiant reste rattaché au foyer fiscal de ses parents, et qu'il retourne fréquemment dans le logement familial pendant les week-ends. Désormais, vous avez aussi la possibilité de lui proposer un bail mobilité dont la durée est ajustable à ses besoins, dans la limite de dix mois.

Le bail mobilité

Créé par la loi Elan, le bail mobilité peut être proposé depuis le 25 novembre 2018 uniquement pour des logements loués en meublé. Il est réservé à des locataires qui ont besoin de se loger temporairement, pour une durée d'un à dix mois, s'ils se trouvent dans l'une des situations suivantes :

  • formation professionnelle,
  • études supérieures,
  • contrat d'apprentissage,
  • stage,
  • engagement volontaire (service civique),
  • mutation professionnelle,
  • mission temporaire.

Par conséquent, si vous louez une pièce de votre logement, ce bail est aussi très adapté. Vous pouvez en fixer la durée librement au moment où vous signez le bail avec votre locataire, en fonction de ses besoins, pour un mois au minimum, et dix mois au maximum.

Le bail de cohabitation intergénérationnelle solidaire

Ce bail n'existe pas encore. Créé par la loi Elan du 23 novembre 2018, il faut attendre un texte de loi (un arrêté) qui en précisera toutes les conditions. Il est spécialement conçu pour permettre à des personnes de partager leur logement avec un locataire, à condition que le bailleur ait plus de soixante ans et le locataire moins de trente ans. Ce bail sera plus souple que les autres, avec une durée fixée librement. Le loyer sera aussi déterminé librement, à condition d'être raisonnable. En contrepartie, le bailleur pourra demander de petits services au locataire.

A suivre donc...

Quel avantage fiscal quand on loue une pièce chez soi ?

Les revenus de la location sont à déclarer en BIC comme tout loyer perçu pour un meublé. Ils s'ajoutent donc à vos autres revenus, et vous êtes imposé en fonction de votre tranche d'imposition.

Cependant, dans cette situation particulière où vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, vos loyers peuvent être non imposables si la ou les pièces louées constituent la résidence principale du locataire, mais à condition que le loyer hors charges ne dépasse pas un certain plafond réactualisé chaque année : pour un bail conclu en 2018, le loyer ne doit pas dépasser 185 € par an et par mètre carré en Île-de-France et 136 € par mètre carré et par an dans les autres régions.

Vous louez une chambre de 15 m² de votre logement principal à Paris, à un étudiant. Pour être exonéré d'impôt, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser en 2018 (185 x 15) / 12 = 231,25 €.

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VIDEO : Quels sont les meubles obligatoires dans une location meublée ?

Pour que le logement soit loué meublé, il faut que le locataire puisse habiter le logement immédiatement après avoir récupéré les clés. Mais concrètement, quelle est la liste des meubles à fournir ?

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