La durée du bail de location

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Quelle est la durée d'un contrat de location ? Locataire et propriétaire peuvent-ils librement fixer la durée du contrat ou bien cette durée est-elle déterminée par la loi et obligatoire ? La réponse diffère selon les contrats. Passage en revue des différentes situations.

Quand on loue un logement à un locataire, il est essentiel de savoir quelle sera la durée du bail. Cette durée dépend du type de location : vide ou meublé, et vous engage, en tant que bailleur. Car si vous souhaitez récupérer votre logement pour y habiter ou pour le vendre, ce ne sera possible qu'au terme du bail conclu ou de l'un de ses renouvellements, quelle que soit votre situation. Cette durée s'impose pleinement à vous.

Pour un logement loué comme résidence principale au locataire, cette durée est prévue par la loi et d'ordre public. Cela signifie que même si vous fixez une durée inférieure à la durée légale dans le contrat de location et que le locataire l'accepte (par exemple six mois au lieu d'un an en meublé), il pourra invoquer la durée prévue par la loi et demander à prolonger le bail de cette durée (dans notre exemple, la durée du bail sera d'un an et non de six mois).

Seul vous, bailleur, êtes engagé par la durée du bail. Votre locataire peut en revanche quitter le logement à tout moment en respectant un préavis d'un ou de trois mois selon le type de bail et la ville où est situé le logement. Mais la durée du bail le protège : il est assuré de pouvoir rester dans le logement pendant toute la durée du bail s'il le souhaite.

Résidence principale du locataire : un critère déterminant pour la durée

Toutes les règles relatives à la durée du contrat de location s'articulent autour de la notion de résidence principale. La première question à se poser est donc de savoir si le logement loué va constituer, ou non, la résidence principale du locataire.

La résidence principale désigne le logement où le locataire réside habituellement et effectivement avec sa famille pendant au moins huit mois par an. C'est le centre des intérêts professionnels et matériels du foyer (emploi, école pour les enfants, déclaration d'impôt, immatriculation des voitures, etc.). La notion de résidence principale résulte donc de l'ensemble de ces éléments.

L'étudiant est considéré comme ayant sa résidence principale dans le lieu où il poursuit ses études, et non pas chez ses parents, même s'il reste rattaché à leur foyer fiscal.

Lorsque le logement constitue sa résidence principale, la durée du bail du locataire est fixée par la loi et dépend du type de location dont il s'agit : location vide ou, au contraire, meublée.

Pour qu'une location soit considérée comme "meublée" , vous devez avoir meublé le logement en y installant une liste minimale et légale de mobilier indispensable à la vie au quotidien du locataire.

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