Propriétaires bailleurs : une déduction forfaitaire sur les loyers

Publié par le

Louer un logement ancien n'exclut pas le bénéfice d'un avantage fiscal ! Ainsi, le dispositif dit « Borloo ancien » (également appelé « conventionnement Anah ») permet de bénéficier en 2013 d'une déduction forfaitaire spécifique sur les loyers perçus, ce qui allège ainsi le poids de l'impôt. Pour bénéficier de ce dispositif, il suffit de louer vide en respectant des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

La location

Le logement doit être loué vide

Pour bénéficier du dispositif, vous devez louer le logement vide à usage de résidence principale du locataire (loi du 6 juillet 1989) pendant une durée minimale de six ans (neuf ans lorsque des travaux sont subventionnés par l'Anah).

Puisqu'il s'agit de location vide, le logement doit impérativement respecter les critères du logement décent.

La location meublée est exclue du bénéfice du Borloo « ancien ».

Le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés

Pour bénéficier du dispositif, vous devez respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Le dispositif Borloo « ancien » se décline en trois dispositifs dits « intermédiaire », « social » et « très social ». Selon le choix opéré, les plafonds de loyers sont plus ou moins proches des prix du marché et les plafonds de ressources des locataires plus ou moins hauts.

Pour le calcul du loyer, est prise en compte la surface habitable du logement ainsi que la moitié des annexes dans la limite de huit mètres carrés.

A titre d'illustration, pour l'année 2013, le plafond mensuel par mètre carré de loyer hors charges ne doit pas dépasser en zone A :

  • 18,16 € dans le cadre du conventionnement intermédiaire ;
  • 6,50 € dans le cadre du conventionnement social ;
  • 6,15 € dans le cadre du conventionnement très social.

L'ensemble des plafonds de loyer et de ressources sont diponibles auprès de l'Agence nationale de l'habitat.

Les plafonds de loyer sont fixés par départements et sont le plus souvent inférieurs aux plafonds nationaux qui ne servent que de cadre légal. Pour connaître les plafonds qui vous concernent, il vous faut consulter, avant toute mise en location, la délégation locale de l'Anah au 0 820 15 15 15. www.anah.fr

L'avantage fiscal

L'avantage fiscal consiste en une déduction forfaitaire spécifique applicable sur les loyers perçus. Le mécanisme s'applique uniquement dans le cadre du régime réel : le maintien dans le cadre du régime micro-foncier est donc impossible.

Le taux de cette déduction est de :

  • 30 % dans le cadre du conventionnement intermédiaire ;
  • 60 % dans le cadre du conventionnement social ou très social.

Il s'agit là d'un avantage fiscal très conséquent puisque, rappelons-le, la déduction forfaitaire a maintenant totalement disparu du régime réel de droit commun.

Vous louez un deux pièces de 45 m² 630 € de loyer hors charges/mois dans le cadre du Borloo ancien « intermédiaire ». Sur les 7.560 € de loyer annuel, l'administration fiscale applique un abattement de 30 %, soit une déduction de 2.268 €.

Ensuite, sur les 5.292 € restant, vous pouvez déduire l'ensemble de vos frais et charges (travaux, charges de copropriété, primes d'assurance, éventuels intérêts d'emprunt, etc.).

Le taux de la déduction peut même être porté à 70 % lorsque le logement est loué à un organisme public ou privé, soit en vue de sa sous-location, meublée ou non, à des personnes en difficulté (par exemple ceux dont la situation nécessite une solution locative de transition), soit en vue de l'hébergement de ces mêmes personnes.

Le conventionnement avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah)

Le dispositif Borloo « ancien » repose sur un conventionnement avec l'Anah. Ce mécanisme est simple : il suffit de remplir un dossier disponible sur Internet ou auprès de la délégation locale, puis de le retourner à celle-ci. Le conventionnement peut s'accompagner, le cas échéant, d'une subvention pour la réalisation de travaux.

Le conventionnement sans travaux

Pour bénéficier du dispositif Borloo « ancien », le propriétaire doit signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), représentée par son délégué local. Ce document fixe les conditions et modalités de la location qui doivent être impérativement respectées (par exemple, le logement doit être décent lors de la mise en location).

Le conventionnement avec travaux

Les travaux éligibles

L'abattement forfaitaire peut être cumulé avec une subvention pour travaux octroyée par l'Anah.

La subvention finance :

  • les travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé ;
  • les travaux d'amélioration pour la sécurité et salubrité de l'habitat ; pour l'autonomie de la personne ; pour réhabiliter un logement dégradé ; pour répondre à une procédure du Règlement sanitaire départemental (RSD) ou à un contrôle de décence ; pour la transformation d'usage.

Par ailleurs, après travaux, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique correspondant au minimum à l'étiquette énergie « E ».

Le montant de la subvention

Le montant de la subvention correspond à un pourcentage du coût des travaux dans la limite d'un plafond par mètre carré.

Le plafond de travaux subventionnables est de :

  • 750 € HT/m² dans la limite de 60.000 € par logement pour les travaux d'amélioration ;
  • 1.000 € HT/m² dans la limite de 80.000 € par logement pour les travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé.

Le taux maximum de la subvention varie de 25 à 35 % selon le type de travaux.

Les travaux doivent être réalisés par un professionnel dans les trois ans de la décision attribuant la subvention.

Des aides complémentaires

Des primes complémentaires, s'ajoutant à la subvention principale, peuvent être attribuées par l'Anah pour favoriser les travaux réalisés dans un logement précédemment vacant ou dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique.

La durée de bail

En contrepartie de la subvention, le propriétaire doit, pour bénéficier du conventionnement avec travaux, s'engager à louer le logement vide à usage de résidence principale du locataire pendant neuf ans (contre six ans dans le cadre du conventionnement sans travaux).

Pour aller plus loin...

Tout savoir sur les aides écologiques, le CITE (crédit d'impôt pour la transition énergétique), l'éco-prêt à taux zéro, la TVA réduite à 5,5 %.

Changer ses fenêtres, installer un mode de chauffage plus économe... Vous pouvez réaliser ces travaux en bénéficiant du crédit d'impôt « vert » sur une partie de vos dépenses. La transition...

En passant par un courtier en travaux vous ne vous occupez de rien ! Ce professionnel sélectionne les entreprises, fait réaliser les devis nécessaires et vous transmet les meilleures offres.