Propriétaires bailleurs : des aides pour la réalisation de travaux écologiques

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Le vote des lois dites « Grenelle I » (août 2009) et « Grenelle II » (juillet 2010) a consacré l'urgence écologique ; l'heure est plus que jamais à la rénovation énergétique des logements. Les propriétaires-bailleurs ne sont pas oubliés et bénéficient en 2013 de trois outils pour améliorer la performance énergétique de leurs biens mis en location :

  • deux aides fiscales ;
  • la possibilité de partager le coût des travaux avec le locataire.

L'éco-prêt à taux 0 %

Depuis le 1er mars 2009, tout propriétaire-bailleur peut bénéficier d'un prêt à taux 0 %, dit « éco-prêt à taux zéro », sur le modèle de celui existant pour l'acquisition d'un logement. Il permet de financer des travaux permettant de réduire la consommation énergétique des logements anciens peu performants.

Ce prêt sans intérêts est accordé sans conditions de ressources !

Les logements concernés

Seuls les logements construits avant le 1er janvier 1990 peuvent bénéficier du dispositif. Par ailleurs, le logement doit être utilisé à titre de résidence principale du locataire. A la différence du crédit d'impôt « vert », le logement peut être loué meublé.

Les travaux éligibles à l'éco-prêt

Vous devez vous engager à réaliser au choix :

  • au moins deux types de travaux figurant parmi une liste (ce qu'on appelle le « bouquet de travaux ») : isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l'extérieur, des parois vitrées et portes donnant sur l'extérieur, travaux d'installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude, installation d'équipement de chauffage ou de production d'eau chaude utilisant une source d'énergie renouvelable ;
  • des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale du logement. Dans ce cas, le logement doit avoir été construit entre le 1er janvier 1948 et le 1er janvier 1990 ;
  • des travaux de réhabilitation de systèmes d'assainissement non collectif par des dispositifs ne consommant pas d'énergie.

Le montant du prêt

Le montant du prêt, basé sur le coût des équipements auquel s'ajoute la main-d'oeuvre, varie de 10.000 à 30.000 € par logement, selon le type de travaux. La durée du remboursement varie de trois à quinze ans.

Les interlocuteurs

Vous trouverez toutes les informations nécessaires à votre projet auprès de votre banque ainsi que sur le site du ministère de l'Ecologie, du Développement durable et de l'Energie.

Le crédit d'impôt vert

Le crédit d'impôt en faveur du développement durable dit crédit d'impôt « vert » a été étendu depuis 2009 aux propriétaires-bailleurs qui réalisent certaines dépenses de travaux écologique dans des logements de plus de deux ans qu'ils s'engagent à louer nus à usage d'habitation principale du locataire pendant une durée minimale de cinq ans.

Un propriétaire peut cumuler deux crédits d'impôt vert : l'un pour sa résidence principale et l'autre pour ses locations.

Les obligations du propriétaire-bailleur

Le propriétaire-bailleur doit s'engager à louer le logement vide à usage d'habitation principale du locataire pendant la durée minimale de cinq ans. Cette durée commence à courir à compter de la date de réalisation des dépenses lorsque le logement est déjà occupé par un locataire ou, dans le cas où le logement n'est pas occupé à la date des travaux, à la date de mise en location qui doit intervenir dans les douze mois de la réalisation des dépenses.

En pratique, l'engagement de location doit être formulé sur papier libre lors du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice du crédit d'impôt est demandé. Le modèle d'engagement est disponible sur le site www.bofip.impots.gouv.fr

Si le locataire donne congé pendant la période de cinq ans, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu'à la fin de cette période (une période de vacance de douze mois est tolérée si le propriétaire peut prouver qu'il cherche à relouer, par exemple en passant des annonces).

Le locataire

Le locataire du logement doit être une personne physique autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou un des membres de son foyer fiscal.

Aucune condition de ressources du locataire n'est exigée.

Le logement

Le logement doit être achevé depuis plus de deux ans. Les dépenses peuvent aussi bien porter sur le logement lui-même ou sur les parties communes.

Les travaux éligibles au crédit d'impôt

Les dépenses éligibles au crédit d'impôt « vert » ainsi que les taux qui s'y rapportent sont identiques à ceux prévus pour l'habitation principale du contribuable. Il s'agit notamment :

  • de l'installation d'une chaudière à condensation ;
  • de la pose de matériaux d'isolation thermique (vitrages à isolation renforcée, volets isolants) ;
  • de l'installation d'équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales.

La liste des équipements, matériaux et appareils éligibles ainsi que la définition de leurs caractéristiques techniques et des critères de performances minimales requis, sont mentionnées à l'article 18 bis de l'annexe IV au CGI. L'ensemble du dispositif est commenté sur le site du ministère de l'Écologie, du Développement durable et de l'Énergie.

L'avantage fiscal

Sur la période 2009-2015, le montant de dépenses pris en compte, quelle que soit la situation de famille du propriétaire, est plafonné à 8.000 € par logement mis en location.

Par ailleurs, au titre d'une même année, un propriétaire-bailleur ne peut bénéficier du crédit d'impôt que pour trois logements au maximum.

Enfin, les dépenses ayant ouvert droit au crédit d'impôt dans la limite de 8 000 € ne sont pas cumulativement déductibles des revenus fonciers.

Un propriétaire-bailleur effectue en 2013 des travaux d'isolation sur les murs de trois studios qu'il met en location. Les travaux s'élèvent à 10.000 € pour le premier studio, 8.000 € pour le deuxième studio et à 6.000 € pour le troisième studio.

Le propriétaire-bailleur pourra bénéficier d'un crédit d'impôt de :

  • pour le premier studio : 8.000 € (10.000 € plafonnés à 8.000 €) X 15 % = 1.200 € ;
  • pour le deuxième studio : 8.000 € X 15 % = 1.200 € ;
  • pour le troisième studio : 6.000 € X 15 % = 900 €.

Soit 3.300 € au total.

Dès lors que les dépenses relatives aux deux premiers studios ont atteint le plafond de 8.000 €, aucune autre dépense réalisée dans ces logements ne peut ouvrir droit au crédit d'impôt vert pour le propriétaire-bailleur jusqu'au 31 décembre 2015. En revanche, s'agissant du troisième studio, le propriétaire-bailleur pourra encore bénéficier du crédit d'impôt à hauteur de 2.000 € de dépenses, et ce dès 2013 s'il le souhaite.

Le Cumul du crédit d'impôt « vert » avec l'éco-prêt à taux zéro

La loi de finances pour 2012 a rétabli la possibilité de cumuler le bénéfice de l'éco-prêt à taux zéro avec celui du crédit d'impôt « vert » en faveur du développement durable sous certaines conditions de ressources, et cela pour les offres d'éco-prêt émises à compter du 1er janvier 2012.

Cette possibilité de cumul est subordonnée aux deux conditions cumulatives suivantes :

  • une condition de ressources. Le montant des revenus du foyer fiscal de l'emprunteur ne doit pas excéder 30.000 €, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de l'avance ;
  • une condition d'éligibilité des travaux. Pour bénéficier du cumul de l'éco-prêt à taux zéro et du crédit d'impôt « vert », il est nécessaire de s'assurer que les travaux réalisés satisfont aux conditions d'éligibilité à chacun des deux dispositifs, notamment en ce qui concerne les critères de performances requis.

Le partage avec le locataire du coût des travaux d'économies d'énergie.

Afin d'encourager la réalisation de travaux « écologiques », la loi permet aux propriétaires-bailleurs, depuis le 26 novembre 2009, de faire supporter au locataire une partie du coût des travaux d'économie d'énergie.

En pratique, l'investissement reste totalement supporté par le propriétaire et ne constitue pas une charge récupérable. Néanmoins, il y a bien partage puisqu'en contrepartie, le locataire, qui bénéficie d'un confort accru et de charges de chauffage réduites, verse au propriétaire une « contribution au partage de l'économie de charges » résultant des travaux d'efficacité énergétique.

Ce partage ne concerne que les logements loués vides et achevés avant le 1er janvier 1990.

Enfin, rappelons qu'en location vide, lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut valablement fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux.

Pour aller plus loin...

Tout savoir sur les aides écologiques, le CITE (crédit d'impôt pour la transition énergétique), l'éco-prêt à taux zéro, la TVA réduite à 5,5 %.

Changer ses fenêtres, installer un mode de chauffage plus économe... Vous pouvez réaliser ces travaux en bénéficiant du crédit d'impôt « vert » sur une partie de vos dépenses. La transition...

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