LMNP : attention, vous avez peut-être changé de statut !

02 Février 2021 - Si vous êtes loueur en meublé non professionnel, attention à votre statut fiscal ! Vous êtes peut-être passé sans le savoir au statut de loueur en meublé professionnel... avec des conséquences fiscales et sociales.

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Vous êtes peut-être loueur en meublé professionnel sans le savoir ! Si vos recettes en location meublée sont supérieures à 23.000 € par an et qu'elles sont votre principale source de revenus, vous êtes loueur en meublé professionnel. 

LMNP/LMP : qu'est-ce qui a changé ?

En location meublée, il y a deux statuts fiscaux pour le bailleur : le loueur en meublé non professionnel et le loueur en meublé professionnel. Chaque statut a ses avantages, ses conditions et son régime ! Jusqu'à récemment, il fallait réunir trois conditions pour bénéficier du régime de loueur en meublé professionnel :

  • vos recettes annuelles (loyers + charges) sont supérieures à 23.000 € ;
  • vos recettes annuelles en location meublée excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal (traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, bénéfices agricoles, les bénéfices non commerciaux et les revenus des gérants et associés). Autrement dit, la location meublée est votre principale source de revenus professionnels ;
  • vous êtes inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant que loueur en meublé professionnel. Et voilà ce qui a changé !

Cette troisième condition a sauté après une décision du Conseil constitutionnel de 2018 ! Désormais, on ne choisit plus d'être loueur en meublé professionnel ou non professionnel, on ne choisit plus de s'inscrire ou non au RCS. Dès lors que les deux premières conditions de recettes annuelles sont observées, boum, on change de statut ! Attention, les deux conditions sont cumulatives ! Il faut percevoir au moins 23.000 € en location meublée ET que cela constitue votre principale source de revenus.

Quelques exemples. 1) Si vous percevez annuellement 30.000 € de loyers et que vous avez 29.000 € de salaire, vous remplissez les deux conditions, vous êtes loueur en meublé professionnel. 2) Vous percevez annuellement 100.000 € en location meublée et vous avez un salaire de 105.000 €, vous ne remplissez qu’une condition, vous n’êtes pas LMP, vous êtes loueur en meublé non professionnel. 3) Troisième exemple : vous avez perçu dans l'année 22.000 € en meublé et 10.000 € de salaire, vous n’êtes pas LMP, vous êtes non professionnel. 

Passage au LMP : qu'est-ce que ça change ?

Le passage du LMNP au LMP a des conséquences en ce qui concerne le traitement social des loyers et les plus-values à la revente du logement.

Paiement des cotisations sociales 

Au régime LMP, à la place des prélèvements sociaux de 17,2 %, vous devez payer des cotisations sociales de l'ordre de 35 à 40 % du bénéfice. Et si vous êtes en déficit, il faut quand même payer un forfait minimal de l'ordre de 1.150 €.

Tout n'est pas noir ! Contrairement aux prélèvements sociaux, le paiement de cotisations sociales vous ouvrent des prestations sociales (maladie, vieillesse, retraite...). 

Plus-value professionnelle

En LMP, en cas de revente du logement, vous n'êtes pas assujetti aux plus-values des particuliers mais aux plus-values des professionnels. Le gros point noir, c'est que si vous êtes par ailleurs au régime réel d'imposition, vous allez devoir réintégrer tous les amortissements que vous avez réalisés. Autrement dit, les amortissements qui ont fait considérablement baisser votre imposition sur vos loyers, sont réintégrés au moment de la cession.

Attention ! Il existe aussi des cas d'exonération : si vous exercez l’activité de location meublée depuis au moins cinq ans et que la moyenne des recettes tirées sur les deux dernières années ne dépasse pas 90.000 €, vous êtes intégralement exonéré d’impôt sur la plus-value. Si votre chiffre d’affaires est compris entre 90.000 et 126.000 €, vous êtes partiellement exonéré.

Le changement de statut LMNP en LMP n'est pas forcément une mauvaise opération pour tous les loueurs en meublé. Pour les personnes qui paient l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), le statut LMP peut être plus avantageux. Par ailleurs, en LMP, les déficits de la location meublée sont imputables sur le revenu global : voilà qui peut faire baisser votre impôt sur le revenu.
Si vous êtes concerné par le changement de statut LMNP > LMP, nous vous recommandons de consulter un comptable ou un fiscaliste pour prendre la mesure de ce changement de statut sur votre situation. 

Publié par le
Juriste chez PAP.fr


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