Régime réel : un peu plus compliqué

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Déduction des charges réelles

Le régime réel consiste à déduire de vos recettes annuelles (loyers et charges payés par le locataire), l'ensemble des frais et charges que vous supportez. Il s'agit d'une part des charges de propriété et de gestion (amortissement, intérêts d'emprunt, grosses réparations), d'autre part, des charges se rattachant à la location (frais d'annonces, taxe professionnelle, etc.).

A la différence du régime micro-entreprise, nécessairement bénéficiaire, le régime réel permet donc d'être déficitaire. Le déficit est reporté sur le bénéfice des locations meublées des dix années suivantes mais il ne peut être déduit de vos autres revenus.

Dans quel cas ?

Si vous louez des chambres d'hôtes (ou des gîtes ruraux ou bien encore des locations classées « meublés de tourisme »), vous relevez du régime réel :

  • soit de plein droit (automatiquement) si vos recettes annuelles (loyers plus charges versés par le locataire) dépassent 81 500 € ;
  • soit sur option. Dans cette hypothèse, l'option pour le régime réel n'est intéressante que si vos frais et charges déductibles sont supérieurs à 71 % de vos recettes.

A noter : pour les autres locations saisonnières, le régime réel s'appliquera automatiquement au-delà de 32.600 € de recettes seulement.

Comment opter pour le régime réel ?

Il vous suffit d'envoyer, sur papier libre, à votre service des impôts, une lettre dans laquelle vous précisez votre souhait d'être placé sous le régime réel d'imposition. L'option doit être exercée avant le 1er février de la première année au titre de laquelle vous désirez vous placer sous le régime réel. L'option est alors obligatoirement prise pour deux années et est ensuite reconduite tacitement par périodes de deux ans, sauf dénonciation.

Si vous adressez votre courrier aux impôts avant le 1er février 2013, l'option s'appliquera aux revenus 2013 et 2014.

Attention : le régime réel est plus complexe que le régime forfaitaire : il implique la tenue d'une comptabilité et l'établissement de comptes annuels. Vous devez en outre adresser chaque année au centre des impôts une déclaration de votre résultat (imprimés n° 2031 et 2033). Il est donc recommandé de faire appel à un fiscaliste ou un comptable.

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