Que contient le contrat de location ?

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C'est la loi du 6 juillet 1989 qui fixe le statut des locations vides louées à titre de résidence principale, et qui précise ce que doit contenir le contrat de location. Elle définit des clauses obligatoires et des clauses illégales. Cette loi a été modifiée par des lois successives, et en particulier par la loi Alur du 24 mars 2014.

La loi du 6 juillet 1989 est "d'ordre public" : cela signifie qu'il est parfaitement inutile de rédiger des clauses contraires à ce qu'elle prévoit. Elles seraient alors sans effet. Dans le langage juridique, on dit qu'il s'agit de clauses "réputées non écrites".

Clauses obligatoires

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 indique que le contrat doit obligatoirement préciser :

  • le nom et l'adresse du domicile du propriétaire (ou de son mandataire) ;
  • le nom du locataire ;
  • la date de prise d'effet du contrat et sa durée ;
  • la description du logement et de ses annexes (garage, jardin, cave...) ;
  • la destination du logement, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel ;
  • l'énumération des parties communes en cas de copropriété (ascenseur, local à bicyclettes ou à voitures d'enfants, aires de jeux, parkings collectifs, piscine, espaces verts...) ;
  • le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision ;
  • Pour les communes situées en zone tendue qui mettent en place l'encadrement des loyers avec un loyer de référence majoré à ne pas dépasser que vous trouverez sur les cartes interactives dans chacun de nos articles consacrés à chacune de ces communes : c'est le cas à Paris depuis le 1er juillet 2019 , à Lille depuis le 1er mars 2020, dans les 9 communes de Plaine Commune depuis le 1er juin 2021 et à Lyon et Villeurbanne depuis le 1er Novembre 2021. Vous devez indiquer dans le bail : le loyer de référence majoré et le loyer de référence. Si vous prévoyez un complément de loyer : indiquez le montant de ce complément de loyer et les caractéristiques de confort et de localisation du logement justifiant du complément de loyer ;
  • le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, s'il a quitté le logement depuis moins de dix-huit mois ;
  • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat ou depuis le dernier renouvellement du bail ;
  • le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu ;
  • la surface habitable du logement ;
  • ...

Si le bailleur n'a pas indiqué la surface du logement loué, ou le loyer du locataire précédent, le locataire dispose d'un mois à compter de la date de prise d'effet du bail pour exiger du bailleur qu'il complète le contrat de location. Cependant, le bailleur n'est pas tenu de mentionner le loyer du locataire précédent si celui-ci a quitté le logement depuis au moins 18 mois.

Le plafonnement des loyers en zone tendue

Depuis le 1er août 2012 le montant du loyer est encadré dans les communes où le marché est le plus tendu, c’est-à-dire dans l’une des 28 principales agglomérations françaises.

Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue, vous pouvez utiliser la calculette de zone tendue de PAP :

Dans ces communes, le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder celui du locataire précédent. Toutefois, si ce loyer n'a pas été indexé depuis au moins un an à l'aide de l'Indice IRL, il peut être indexé sur la base du dernier indice IRL publié au moment de la signature du bail.

Cependant, dans ces zones tendues, les bailleurs qui entreprennent d’importants travaux peuvent, malgré tout, prendre en compte le coût des travaux qui ont apporté des améliorations à leur logement pour majorer le loyer à la relocation, à condition de respecter les règles requises. De même, si le loyer est manifestement sous-évalué, le propriétaire dispose alors d’une option pour réévaluer le loyer du nouveau locataire. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article Comment fixer le loyer d'un logement lors de sa mise en location.

L'encadrement des loyers à Paris et à Lille

Dans certaines communes de la zone tendue, le loyer doit également être fixé dans la limite d'un loyer de référence majoré. C'est le cas à Paris, car c'est la première ville à avoir mis en place cet encadrement depuis que cela est à nouveau possible avec la loi Elan. Le loyer des contrats de location des logements parisiens signés depuis le 1er juillet 2019 doivent être fixés dans la double limite du loyer du locataire sortant et du loyer de référence majoré. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article Comment fixer le loyer à Paris ?
C'est également le cas à Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article : L’encadrement des loyers en vigueur à Lille depuis le 1er mars 2020.

Beaucoup de bailleurs parisiens et lillois ont déjà expérimenté ce double encadrement précédemment car il avait été mis en place dans ces communes avec la loi Alur, puis annulé par décision de justice. La loi Elan du 23 novembre 2018 a permis de le remettre en place. Elle autorise les communes de la zone tendue qui le décident à plafonner le loyer des nouveaux locataires à un loyer de référence majoré, en plus du loyer du locataire précédent à ne pas dépasser.
Paris et Lille ont été les premières à remettre en place cet encadrement sur leur territoire.
Depuis, une trentaine de communes de la proche banlieue parisienne ainsi que Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et vingt-sept villes de Grenoble-Alpes Métropole ont engagé des démarches pour l'appliquer en 2021. A suivre donc, en 2021, pour fixer le loyer en conséquence.

En dehors de ces "zones tendues", le propriétaire peut encore fixer librement le loyer à la relocation.

Clauses habituelles

Outre les clauses obligatoires, le contrat précise également :

  • le montant des charges locatives et leurs modalités de paiement et de réajustement ;
  • les délais de préavis et les conditions de résiliation du bail par le locataire ou le bailleur ;
  • Les obligations du bailleur et celles du locataire résultant de la loi, comme celle de souscrire un contrat d'entretien annuel si le logement est équipé d'une chaudière individuelle.

Le bailleur demande en plus du loyer une provision mensuelle de charges dont il estime le montant d'après le budget prévisionnel annuel. Il procède ensuite une fois par an à la régularisation de ces charges. Toutefois, en cas de colocation, le bailleur peut désormais proposer un montant forfaitaire de charges.

Clauses illégales

L'article 4 définit une série de clauses inapplicables, même si le locataire a donné son consentement. Il est ainsi interdit :

  • d'imposer au locataire comme compagnie d'assurance celle choisie par le bailleur ;
  • de prévoir un droit de visite des lieux de plus de deux heures par jour les jours ouvrables dans le but de vendre ou de relouer le bien;
  • de prévoir le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à trois ou six ans minimum ;
  • d'interdire au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou d'exonérer le bailleur de toute responsabilité ;
  • d'interdire au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
  • d'imposer au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, d'un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer hors charges;
  • de faire supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance, ainsi que les frais de procédure ;
  • d'empêcher le locataire d'héberger d'autres personnes dans les lieux loués ;
  • d'imposer au locataire le prélèvement automatique du loyer sur son compte en banque comme seul mode de paiement ;
  • d'autoriser le bailleur à diminuer ou à supprimer des prestations prévues au contrat sans contrepartie équivalente ;
  • d'autoriser le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction  aux clauses du contrat ;
  • d'interdire au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux de plus de 21 jours ;
  • d'imposer au locataire de souscrire un contrat pour la location d'équipements en surplus du loyer ;
  • ...

Attention, si la surface habitable du logement est inférieure de plus de 1/20ème à celle inscrite dans le bail, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer. Par ailleurs, si la surface habitable n'est pas indiquée dans le bail, le locataire peut mettre en demeure le bailleur de la mentionner, dans un délai de un mois à compter de la prise d'effet du bail. Le bailleur dispose alors d'un mois pour l'indiquer.

Clauses abusives

La commission des clauses abusives a également émis une recommandation contenant une série de clauses créant un déséquilibre entre le propriétaire et le locataire. Celle liste n'a pas de valeur juridique, mais un juge sera probablement enclin à reconnaître comme abusive une clause qui y est mentionnée.

Consultez la recommandation n°00-01 de la commission des clauses abusives

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