Loyer et charges dans le contrat type

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Le contrat type de location prévoit toute une rubrique sur les conditions financières du bail. Sont précisés le montant du loyer, des charges, les modalités de révision et de paiement du loyer. Certaines charges supplémentaires peuvent s'y ajouter, comme l'assurance du logement si vous la souscrivez à la place du locataire ou la contribution pour l'économie des charges. Le contrat peut également prévoir les conditions de réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué.

Le loyer dans le contrat type

Comment fixer son loyer ?

Le contrat précise le montant du loyer initial du logement et les modalités de fixation de celui-ci. La fixation du loyer dépend principalement de la situation géographique du logement, selon qu'il est situé en zone tendue ou pas.

Le logement est en dehors d'une zone tendue.

Lorsque le logement n'est pas situé dans une ville de la zone tendue, le loyer (hors charges) est librement fixé par le bailleur.

Le logement est dans une zone tendue.

Le logement est dans l'une des communes des vingt-huit agglomérations de la zone tendue, il y a alors deux cas de figure :

  • le logement n'a jamais été loué ou il s'est écoulé au moins dix-huit mois entre le départ du précédent locataire et la signature du nouveau contrat, dans ce cas, vous êtes libre de fixer le loyer de votre logement pour votre nouveau locataire.

A Paris, depuis le 1er juillet 2019, la fixation des loyers doit respecter des plafonds de loyer même lorsque le logement est loué pour la première fois ou qu'il n'a pas été loué depuis au moins 18 mois. Retrouvez la marche à suivre dans notre article : comment fixer le loyer à Paris.

Les modalités de paiement du loyer

Le contrat de location prévoit à quelle date le loyer sera payable chaque mois. Il est possible de prévoir une périodicité de paiement autre que mensuelle, mais le locataire a toujours la possibilité de demander le retour au paiement mensuel à tout moment.

Le contrat précise doit préciser le montant dû à chaque échéance détaillant toutes les composantes du loyer : loyer, charges récupérables, etc.

Le loyer du locataire précédent

Si le logement était loué avant la signature de ce nouveau bail, vous devez indiquer le montant du loyer hors charges du locataire précédent ainsi que la date à laquelle il vous a versé le loyer pour la dernière fois. En revanche si le locataire précédent a quitté le logement depuis au moins dix-huit mois, vous n'avez pas à compléter cette rubrique.

La révision du loyer

Pour que le loyer puisse être révisé chaque année, le bail doit contenir une clause de révision du loyer. Il n'y a qu'une seule manière de réviser le loyer, c'est en utilisant l'indice légal prévu pour cela : l'IRL (l'indice de référence des loyers) publié par l'Insee. Vous devez préciser la date ou le trimestre de référence du dernier indice IRL publié à la date de signature du bail que vous pouvez trouver sur notre site PAP.fr. L'augmentation du loyer a ensuite lieu une fois par an, à la date anniversaire du bail, selon le calcul d'indexation que vous pouvez faire à l'aide de notre calculette d'indexation.

La révision de loyer prend effet à compter de votre demande et n'est pas rétroactive. Si vous ne demandez pas la révision du loyer à votre locataire dans un délai d'un an à compter de la date anniversaire du bail, la loi ne vous permet plus de demander cette révision pour l'année écoulée. Pour en savoir plus vous pouvez consulter notre article "L'indexation du loyer en cours de bail".

Pour savoir comment remplir ces clauses, vous pouvez consulter notre tutoriel :

La réévaluation du loyer

Dans l'hypothèse d'un renouvellement de contrat, le contrat de location type prévoit les conditions de réévaluation du loyer. Cette hypothèse assez marginale concerne les logements dont vous estimez le loyer manifestement sous-évalué ou à l'inverse les logements dont le locataire estime le loyer surévalué. La notice d'information à joindre au contrat-type détaille la procédure à suivre au point 1.3.1.3.

Doit être indiqué le montant de la hausse ou de la baisse de loyer mensuelle et les modalités d'application annuelle de la hausse qui peut se faire par tiers ou par sixièmes.

Les charges du locataire

Les charges récupérables

Chaque mois, en même temps que le loyer, le locataire vous rembourse sa quote-part de charges locatives : ce sont les charges récupérables. Vous devez en préciser le montant, et indiquer si elles sont réelles ou au forfaitaires. La liste des charges récupérables est fixée par décret. Seules les charges figurant sur cette liste peuvent être récupérées. Pour savoir à quoi cela correspond, et comment fixer les charges locatives, vous pouvez consulter notre dossier : Les charges locatives.

  • Charges réelles

Lorsque le bail prévoit des charges réelles, le locataire s'acquitte chaque mois d'une provision mensuelle. Une fois par an, vous devez faire le calcul de régularisation de ces charges. Vous pourrez également réajuster le montant de cette provision à la hausse ou à la baisse, en fonction des dépenses réelles de l'année précédente et de l'état prévisionnel des dépenses pour l'année en cours.

Il est possible de prévoir un paiement ponctuel et non mensuel des charges. Le paiement se fait alors à votre demande et à l'aide des justificatifs des dépenses que vous avez engagées. Ce mode de récupération est adapté pour les maisons individuelles, mais pas pour les immeubles collectifs.

  • Charges forfaitaires

Vous pouvez proposer des charges au forfait à vos locataires :

- en location meublée ;

- ou en location vide lorsque le logement est loué à des colocataires.

Leur montant doit toutefois être proportionné par rapport aux charges réelles. Ces charges sont ensuite révisées une fois par an, aux mêmes conditions que le loyer, c'est-à-dire à l'aide de l'indice IRL. Il n'est donc pas possible de les régulariser en cours de bail, quelle que soit la variation à la hausse ou à la baisse des charges réelles !

Les autres charges du locataire

En plus des charges récupérables, il est possible de demander à votre locataire de vous rembourser les charges que vous supportez dans deux cas :

  • Des frais d'assurances pour le logement.

En colocation, vous pouvez prévoir de souscrire vous-même l'assurance du logement pour le compte de vos colocataires. Dans ces cas vous devez indiquer dans le contrat le montant annuel du coût de l'assurance ainsi que le coût mensuel dont vos colocataires sont redevables.

  • De la contribution pour le partage des économies de charges.

Le bailleur qui a réalisé des travaux d'économie d'énergie peut demander une contribution pour le partage des économies de charges. Dans cette hypothèse, le bail doit préciser le montant et la durée de la participation du locataire restant à courir le jour de la signature du bail. Doit également être précisée la nature des travaux donnant lieu à cette contribution.

Pour savoir comment remplir les rubriques sur les charges, vous pouvez consulter notre tutoriel.

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