Logement de moins de 14m² : un loyer raisonnable

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Outre la décence, les logements de petite surface donnés en location sont soumis à une taxe si le loyer est excessif. En d'autres termes, le loyer des petites surfaces n'est plus libre, et ce depuis le 1er janvier 2012.

Les micro-logements

Tous les logements ne sont pas concernés. Seuls ceux dont la surface habitable est égale ou inférieure à 14 m² sont visés. On parle de micro-logements.

Par ailleurs, la taxe ne concerne que les biens situés en zones A et A bis telles qu'elles résultent du zonage applicable pour le prêt à taux zéro+ ou le dispositif Duflot remplacé depuis le 1er septembre 2014 par le dispositif Pinel.

Elle ne s'applique donc qu'aux logements situés dans les villes où l'on doit faire face à une pénurie de logements. Schématiquement, sont donc concernés : les logements situés à Paris et sa banlieue, sur la Côte d'Azur et dans le Genevois français.

Location vide ou meublée

La taxe concerne les locations vides ou meublées, d'une durée d'au moins 9 mois, c'est-à-dire les logements constituant la résidence principale du locataire. Les logements loués par des étudiants sont donc clairement visés. A l'inverse, les locations saisonnières ou de résidences secondaires ne sont pas concernées.

Un loyer excessif

Le loyer est jugé excessif si son montant hors charges dépasse 42,47 € du mètre carré mensuels pour 2019. Le seuil est donc fixé uniformément pour toute la zone concernée, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée.

Une taxe dissuasive

La taxe est égale à un pourcentage du loyer hors charges perçu au cours de l'année civile. En fait, plus le loyer pratiqué dépasse les 42,47 € mensuels par mètre carré pour 2019, plus le taux de la taxe est élevé : il varie de 10 à 40 %. L'objectif est donc clairement de vous dissuader de réclamer des loyers trop élevés.

Exemple : Vous louez à Paris une studette de 10 m² pour un loyer de 500 € par mois plus 50 € de charges. Le loyer hors charges est donc de 50 €/mois/m². La taxe est égale à 18 % du loyer annuel soit (500 x 12) x 18 % = 1.080 €  Au final, vous ne percevez donc que 6.000 - 1. 080 = 4.920 €, soit 410 € par mois. En respectant le plafond de loyer, vous auriez perçu 42,47 € par mois.

Si vous souhaitez diminuer votre loyer pour échapper à la taxe, il vous suffit, pour un bail en cours, de signer un avenant avec votre locataire, en double exemplaire sur papier libre dans lequel vous convenez que le loyer hors charges s'élèvera à tant à compter de telle date. Votre locataire et vous devrez dater, signer et annexer l'avenant au bail en cours.

Enfin, notez que la taxe est déclarée et recouvrée dans les mêmes conditions que l'impôt sur le revenu. Ainsi, cette taxe, applicable aux loyers perçus à compter du 1er janvier 2019, sera déclarée et payée en 2020.

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