Investir à l'étranger

Pour son travail, pour profiter lors de ses vacances, voire de sa retraite, de conditions climatiques plus agréables, pour investir parce que les prix de l'immobilier sont plus avantageux que dans son propre pays, les raisons d'acheter un logement à l'étranger ne manquent pas.

Achat coup de coeur ou placement raisonné, mariage entre agrément et investissement, peu importe : acquérir un bien immobilier hors de ses frontières demande toujours une bonne préparation, quel que soit le pays où l'on achète. Parce que les règles de droit y sont différentes de celles de la France, et que les conséquences d'un tel projet ne sont pas uniquement financières.

C'est pourquoi, avant de se lancer, il est indispensable de faire le point sur les questions à aborder. Qui concerneront certes l'aspect financier de l'opération : Est-ce que le bien m'est vendu au prix du marché ? Quelle banque va financer mon projet ? Est-ce qu'il y a des taxes spécifiques à payer dans le pays où j'achète?...

Mais aussi l'aspect civil : En cas de décès, à qui appartiendra mon bien ? Est-ce que je peux le donner ?... Pour acheter en toute sérénité, mieux vaut faire appel à un spécialiste du droit immobilier, notaire ou juriste.

Les précautions pour bien acheter à l'étranger

Premier constat quand on souhaite acheter un logement à l'étranger : « on procède différemment d'un pays à l'autre, rappelle maître Hubert Emmanuel Flusin, notaire à Paris. Chaque pays est régi par des lois et des pratiques différentes ». Ici, on signera un avant-contrat, là on signera directement le contrat de vente, par exemple. Dans tel pays, les démarches seront complexes, ailleurs simplifiées à l'extrême.

Alors, pour savoir si tout se déroule comme il se doit, si la législation du pays où l'on achète son bien est respectée et si on se conforme également aux règles du droit français, mieux vaut faire appel à un juriste compétent.

Un notaire, pour faciliter les échanges

Première difficulté : comprendre ce qui se dit et, surtout, ce qui est écrit dans l'acte de vente. Ce qui n'est pas évident, même quand on se débrouille dans la langue courante. « L'idéal, c'est de trouver un juriste qui parle la langue du pays où l'on achète le bien, explique maître Flusin. Votre notaire pourra passer par des personnes de connaissance pour trouver un juriste local, avec lequel il pourra assurer la liaison. En Europe, par exemple, il pourra miser sur tel réseau européen de notaires, auquel il appartient. » Il faut aussi faire traduire les actes. « Ceci étant, en général, il suffit de faire une synthèse sous forme de résumé des grands thèmes évoqués et des points sensibles du contrat. Mais c'est indispensable pour savoir ce que l'on signe. »

A chaque pays sa pratique

« Selon les pays, le système juridique est plus ou moins protecteur pour l'acquéreur, souligne maître Flusin. Les garanties peuvent varier notablement. » Tout comme les contraintes fiscales. « Certains pays signent des conventions bilatérales avec la France, pour éviter les doubles impositions. Il faut également bien se renseigner sur les taxes locales. Il en va de même si on veut louer le bien, car les régimes diffèrent selon les lieux. Cela vient du fait que le bien immobilier est soumis au droit du pays du lieu de sa situation », insiste maître Flusin.

Prendre un conseil global

Pour que l'achat à l'étranger soit une réussite, « il ne faut pas hésiter à budgéter des frais de conseils, non seulement juridiques et fiscaux, mais également techniques », remarque maître Flusin. « En Grande-Bretagne par exemple, le candidat acquéreur doit, préalablement à tout échange de contractuels avec le vendeur, faire appel à un technicien pour vérifier la qualité de la construction, et effectuer tous les diagnostics techniques, ainsi qu'à un avocat pour diligenter les recherches juridiques nécessaires sur l'immeuble, pour voir par exemple s'il n'est pas soumis à des servitudes. » De quoi ensuite signer en connaissance de cause le contrat de vente.

Mais pour maître Flusin, ce qui est indispensable, c'est « de prendre un conseil global sur les aspects civils et fiscaux ». Comment puis-je transmettre mon patrimoine, quelle est la législation sur l'héritage, que se passe-t-il en cas de revente, puis-je sortir l'argent de la vente du pays... Autant de points à vérifier avant de signer.

Pour en savoir plus : www.notaires.fr

Investir en Tunisie

22 000 Français sont installés en Tunisie, un chiffre qui augmente de 15 % chaque année depuis dix ans. Parmi eux, de nombreux retraités ou jeunes seniors qui achètent en vue de passer leur retraite dans ce pays qui les séduit par sa douceur de vivre, son climat plus que clément. Et qui profitent que les prix de l'immobilier sont abordables pour investir dans un logement.

Un marché immobilier dynamique

« Il se construit 60 000 logements par an en Tunisie, explique Ridah Lahmar, conseiller en communication du Sitap (Salon de l'immobilier tunisien à Paris), dont environ 40 à 45 000 de haut standing. » On construit sur l'ensemble du pays, mais certains sites remportent un franc succès auprès des acquéreurs. « Les sites touristiques sont prisés, poursuit Ridah Lahmar.

La proximité des plages est recherchée, tout comme les quartiers résidentiels verts. Ces secteurs sont bien desservis par les transports en commun et bénéficient de tous les équipements nécessaires au quotidien. Par exemple, Marsa, une cité balnéaire à vingt kilomètres de Tunis, ou encore Gammarth, également près de Tunis, l'une et l'autre proches de l'aéroport, sont attractives. Mais on construit aussi à Hammamet, Mahdia, Sousse, Monastir, etc. » Pour autant, les acquéreurs ne boudent pas les secteurs éloignés de la mer, et apprécient le charme et l'authenticité de villes situées dans les terres.

Une offre variée

« La qualité du bâti s'est beaucoup améliorée ces dernières années, souligne Ridah Lahmar. La réglementation est très stricte en matière d'urbanisme et les constructions sont soumises à permis. Les logements sont dotés de tous les réseaux, y compris de l'ADSL. »

Les appartements, au sein de résidences qui comptent de vingt à quarante logements en général, « sont toujours spacieux, entre 80 et 140 m2 en moyenne. Les séjours sont vastes, et les chambres aussi. Les appartements bénéficient toujours de balcons ou de terrasses. Quant aux résidences, elles sont sécurisées, disposent de parkings, d'espaces verts. Les immeubles sont dotés d'ascenseurs ».

Autre produit intéressant, les villas, individuelles ou accolées. Certains décident quant à eux d'acheter un terrain et de faire construire.

Des prix abordables

Pour devenir propriétaire d'un bien immobilier en Tunisie, « il faut compter entre 1 000 et 2 000 dinars du mètre carré dans le haut de gamme, indique Ridah Lahmar. Soit entre 500 et 1 000 € du mètre carré ». Certains logements peuvent dépasser les 1 000 €, en fonction des prestations.

A ces prix doux viennent s'ajouter la faiblesse des charges locales. Une taxe, basée sur la valeur locative du bien, est due. Comptez environ 35 € par an pour 140 mètres carrés. Par ailleurs, « une convention de non double imposition a été signée entre la Tunisie et la France, poursuit Ridah Lahmar.

De plus, les seniors qui sont résidents tunisiens - ils doivent habiter en Tunisie au moins six mois et un jour - bénéficient d'un abattement sur les revenus imposables, et de réduction pouvant aller jusqu'à 80 % sur les impôts sur le revenu. La procédure est simple pour devenir résident tunisien ».

Quant à la souscription d'un emprunt, elle peut s'effectuer en France auprès de la Tunisia Foreign Bank, ou en Tunisie auprès de la Caisse d'épargne. Et en cas de revente du bien ? Pas de souci, on peut rapatrier le fruit de sa vente en France sans formalités contraignantes.

Investir au Maroc

Si le soleil attire les Français sur la Côte d'Azur, en revanche, les prix de l'immobilier constituent parfois un frein à leurs velléités d'installation. Une raison qui a décidé bien des acquéreurs à franchir la Méditerranée, direction le Maroc, où ils trouvent à la fois un beau temps quasi permanent, une vraie qualité de vie, et enfin une offre immobilière étoffée, quasiment deux fois moins chère qu'en France, même si les prix de certains secteurs ont bien augmenté devant la forte demande. De plus, la multiplication des lignes aériennes permet des allers-retours faciles entre les deux pays.

Une offre sur tout le territoire

On ne compte plus les logements neufs qui sortent de terre au Maroc : appartements, villas, résidences de luxe... Les acquéreurs ont l'embarras du choix, tant en ce qui concerne les produits que leur localisation ! Les pôles touristiques sont nombreux, des villes et stations balnéaires nouvelles sont créées.

Marrakech bien sûr accueille énormément de programmes neufs, mais Tanger connaît également un fort développement depuis quelques années. Les stations balnéaires sont bien évidemment toujours prisées. Les acquéreurs choisiront leur bien en fonction de leur mode de vie et de la finalité de leur achat : vacances seules, longs séjours, séjours quasi permanents...

Comme en France, on peut notamment acheter un bien non encore construit, en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement). Les paiements seront alors échelonnés, comme dans le système français. Et les garanties seront les mêmes, le droit immobilier et foncier marocain étant calqué sur le droit français.

De nombreux avantages fiscaux

Acheter un logement au Maroc n'est pas compliqué. Il est possible de financer l'acquisition par crédit bancaire, à hauteur de 70 %. Les avantages dont le nouveau propriétaire peut bénéficier varie selon qu'il est ou non résident marocain :

• les non-résidents peuvent transférer l'intégralité du produit de la vente de leur bien immobilier hors du Maroc. En cas de plus-value, le montant net de celle-ci peut également être transféré. Grâce à une convention fiscale signée entre la France et le Maroc, les non-résidents ne sont pas soumis à une double imposition.
• les résidents étrangers imposables au Maroc bénéficient notamment de l'exonération des revenus locatifs de l'impôt général sur le revenu (IGR) pendant les trois années qui suivent l'achèvement de la construction, puis d'un abattement de 40 % ; en cas de revente de sa résidence principale, le propriétaire est exonéré de l'impôt sur les plus-values, à condition d'avoir conservé ce bien au moins huit ans. Les résidents étrangers ne payent pas non plus de droits de succession.
• les retraités résidents marocains (on peut devenir résident marocain si l'on séjourne au Maroc au moins six mois et un jour par an) profitent d'un abattement de 80 % du montant de l'impôt sur leur retraite, à condition de transférer ladite retraite à titre définitif au Maroc, sur un compte en dirhams. Il est possible de ne verser sur ce compte que la somme nécessaire à la vie sur place.

Pour en savoir plus, rendez-vous au Salon de l'immobilier marocain à Paris (Smapimmo), porte de Versailles, du 21 au 24 mai 2010.