Acheter en SCI

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Si vous souhaitez investir pour transmettre un patrimoine immobilier à vos enfants, la constitution d'une société civile immobilière (SCI) peut être une solution judicieuse.

En utilisant ce montage juridique, ce n'est pas vous personnellement qui achetez, mais la société que vous avez créée. En d'autres termes, c'est la SCI qui est propriétaire du logement tandis que vous êtes simplement titulaire de parts sociales en proportion de votre apport. Tous les associés membres de la SCI sont logés à cette enseigne.

Comment créer une SCI ?

La création d'une SCI est assez simple. Deux personnes suffisent sans qu'un capital minimal soit requis. Seules formalités : la rédaction des statuts et l'inscription de la société au Registre du commerce et des sociétés. Les frais peuvent atteindre 1.500 euros si vous vous faites assister par un notaire.

Comment fonctionne la SCI ?

Ce sont les statuts qui « fixent les règles du jeu ». Autrement dit, vous avez toute liberté pour rédiger les clauses que vous désirez dès lors qu'elles sont conformes aux règles générales du Code civil. La SCI est donc une alternative efficace aux lourdeurs de l'indivision. Elle est dirigée par un gérant qui réunit une fois par an les associés en assemblée générale.

Quels sont les avantages de la formule ?

L'intérêt principal de la SCI réside dans la possibilité de se constituer progressivement un patrimoine immobilier en achetant des biens dans le cadre de la SCI et de le transmettre peu à peu à ses enfants en leur cédant des parts sociales, tout en restant maître à bord si vous êtes gérant, et ce en franchise de droits.

Le fractionnement du capital en parts sociales permet en effet de bénéficier pleinement et beaucoup plus aisément des abattements applicables aux donations (chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 159.325 euros tous les six ans). Il est donc possible de transmettre progressivement et en toute simplicité son patrimoine en franchise de droits.

Cela est d'autant plus facile que les parts de SCI ont une valeur moindre que l'immeuble qu'elle représente en raison de leur faible négociabilité (décote d'au moins 10 %) et de l'éventuelle prise en compte du passif (l'emprunt contracté par la SCI pour acquérir le bien).

L'application de la décote permet, le cas échéant, d'alléger le poids de l'Impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

Les inconvénients

Comme toute société, constituer et gérer une SCI entraîne un formalisme relativement lourd (rédaction de statuts, assemblées générales, comptabilité, etc.).

En outre, la SCI peut limiter vos capacités de financement en interdisant l'utilisation de votre plan ou compte épargne-logement, du prêt à taux 0 % « plus », d'un prêt conventionné ou encore d'un prêt à l'accession sociale.

Par ailleurs, même s'agissant d'une SCI familiale, une telle structure ne vous permet pas de bénéficier de la réduction d'impôt Scellier. Notez que vous pouviez en revanche avoir droit à l'amortissement Robien ou Borloo.

Enfin, vous êtes tenu dans le cadre d'une SCI de louer les logements en location vide. La location meublée est en effet considérée comme une activité commerciale. Elle est donc exclue dans le cadre d'une SCI, sauf à être soumis à l'Impôt sur les sociétés.

Pour aller plus loin...

Quels avantages à la création d'une SCI ? Comment rédiger les statuts ? Quelles fonctions pour le gérant ? Sortir de la SCI ?